Hoeveel eigen vermogen heb je nodig voor een Spaanse hypotheek?
Een van de eerste vragen die kopers stellen als ze een woning in Spanje willen financieren: hoeveel eigen geld heb ik eigenlijk nodig? De basisregel is eenvoudig. Maar voor ondernemers zitten er een paar specifieke details aan vast die je moet kennen voordat je een bod doet.
Wat is de minimale eigen inbreng?
Spaanse banken financieren voor niet-residenten maximaal 70% van de aankoopprijs of taxatiewaarde, waarbij de laagste van de twee als uitgangspunt geldt. Je brengt dus minimaal 30% zelf in als eigen vermogen.
Daar bovenop komen de kosten koper. In Spanje liggen die hoger dan in Nederland. Deze kosten worden nooit meegefinancierd en moeten volledig uit eigen middelen komen. Tel je de minimale eigen inbreng en de kosten koper bij elkaar op, dan kom je al snel op een aanzienlijk percentage van de totale aankoopprijs dat je klaar moet hebben staan.
Welk vermogen telt mee?
Hier zit het verschil dat voor ondernemers van groot belang is.
Spaargeld is de meest directe vorm van eigen vermogen. Spaanse banken willen zien dat een substantieel deel van het benodigde eigen vermogen aantoonbaar als spaargeld beschikbaar is, bij voorkeur gedurende een aaneengesloten periode van zes maanden.
Vermogen in een holding of BV telt ook mee. Dit is voor DGA's en ondernemers een belangrijk gegeven. Als je privévermogen deels of volledig in een vennootschap zit, hoeft dat geen belemmering te zijn. De bank beoordeelt of dit vermogen toerekenbaar en opvraagbaar is. Goede documentatie is hierbij essentieel.
De overwaarde van je Nederlandse woning telt echter niet mee als eigen vermogen. Dit verrast veel kopers. Overwaarde is pas eigen vermogen op het moment dat de woning is verkocht en het geld daadwerkelijk beschikbaar is. Sluit je in Nederland een tweede hypotheek af om de overwaarde vrij te maken, dan tellen die extra maandlasten wél mee in de berekening van wat je in Spanje kunt lenen — waardoor je leencapaciteit lager uitvalt.
Waarom dit voor ondernemers anders werkt
Als ondernemer of DGA loopt je financiële profiel anders dan dat van iemand in loondienst. Spaanse banken beoordelen inkomen op basis van fiscaal inkomen — niet op omzet, niet op winst in de BV en niet op vermogen dat in de onderneming zit zonder expliciet aantoonbaar te zijn.
Dat betekent dat je als ondernemer tijdig moet plannen welk vermogen je inzet als eigen inbreng en hoe je dat aantoonbaar maakt. Vermogen dat in een holding zit kan worden meegenomen — maar de documentatie moet kloppen. Een Spaanse bank stelt andere vragen bij een ondernemersdossier dan bij een dossier van iemand in loondienst, en het is juist op dat punt waar veel ondernemers onnodig vastlopen.
Wij adviseren ondernemers altijd om dit vroegtijdig in kaart te brengen, bij voorkeur voordat er een concrete woning op het oog is. Zo weet je precies welk vermogen je in welke vorm kunt inzetten en welke stappen er eventueel nodig zijn om het dossier bankwaardig te maken.
Veelgestelde vragen
Telt mijn pensioenkapitaal mee als eigen vermogen?
Pensioenkapitaal dat is opgebouwd in een pensioenverzekering of lijfrente is doorgaans niet direct opvraagbaar en telt daardoor niet mee als eigen vermogen bij een Spaanse hypotheekaanvraag.
Kan ik een schenking gebruiken als eigen vermogen?
Ja, schenkingen kunnen worden meegeteld, mits ze aantoonbaar zijn bijgeschreven op je bankrekening en de herkomst van het geld duidelijk is. Spaanse banken kijken naar de financiële situatie op het moment van aanvraag.
Moet het eigen vermogen al beschikbaar zijn bij de aanvraag?
Het vermogen hoeft niet al bij de eerste aanvraag volledig beschikbaar te zijn, maar wel op het moment van ondertekening bij de notaris. Spaanse banken controleren de beschikbaarheid van eigen middelen doorgaans opnieuw vlak voor de definitieve goedkeuring.
Wat als mijn vermogen verspreid staat over meerdere entiteiten?
Dat is geen bezwaar, maar vereist een helder totaaloverzicht. Wij helpen ondernemers bij het samenstellen van een volledig en bankwaardig vermogensdossier.
Feiten & bronnen
| Claim | Bron | Status |
|---|---|---|
| Maximale financiering niet-residenten is 70% | Banco de España — regulering hypotheekverstrekking buitenlanders | Vaststaand beleid |
| Kosten koper worden nooit meegefinancierd | Spaanse hypotheekwetgeving Ley 5/2019 | Vaststaand |
| Overwaarde Nederlandse woning telt niet mee als eigen vermogen | Beoordelingspraktijk Spaanse banken | Gangbare praktijk |
| Vermogen in holding kan worden meegeteld | Beoordelingspraktijk Spaanse banken — afhankelijk van documentatie | Maatwerk, geen garantie |
| Fiscaal inkomen als beoordelingsgrondslag | Vaste beoordelingsmethode Spaanse banken voor zelfstandigen | Gangbare praktijk |
Persoonlijk advies
De vraag hoeveel eigen vermogen je nodig hebt, is snel beantwoord. De vraag welk vermogen telt en hoe je het aantoonbaar maakt — daar zit voor ondernemers de echte complexiteit. Bij Spaanse Hypotheek begeleiden wij dagelijks ondernemers en DGA's bij het in kaart brengen van hun vermogenspositie en het bouwen van een dossier dat Spaanse banken begrijpen.
