Lenen in Spanje met een laag DGA-salaris: waar loop je tegenaan?


Veel ondernemers met een bv keren zichzelf bewust een laag salaris uit. Fiscaal vaak slim, maar zodra je een huis in Spanje wilt financieren, kan het tegen je werken. Spaanse banken kijken namelijk scherp naar je aantoonbare inkomen, en juist dat staat bij een DGA vaak laag op papier. In deze blog lees je waarom een laag salaris je leencapaciteit drukt, welke regels meespelen en hoe je daar als ondernemer omheen werkt. Wil je eerst de algemene spelregels weten, lees dan onze uitleg over een hypotheek in Spanje.

Waarom je lage salaris in Spanje zwaarder weegt

In Nederland kun je als DGA je inkomen sturen met een combinatie van salaris, dividend en winst in de bv. Een Spaanse bank rekent echter vooral met wat je structureel en aantoonbaar aan inkomen ontvangt, en dat is meestal je salaris. Een laag gebruikelijk loon betekent dus een lage basis voor de beoordeling.



Dat is geen onwil van de bank, maar voorzichtigheid: zij willen zeker weten dat je de maandlasten jarenlang kunt dragen. Hoe lager je papieren inkomen, hoe behoudender de bank is in wat zij verantwoord vindt om uit te lenen. Voor een ondernemer die zichzelf juist weinig uitkeert, is dat een belangrijk aandachtspunt.

De drie factoren waar een Spaanse bank op let

Je financieringsruimte in Spanje wordt in de basis door drie dingen bepaald:

  • Loan-to-value (LTV): als niet-resident financier je doorgaans een lager deel van de woningwaarde dan een Spaanse inwoner. De rest plus de kosten koper breng je zelf in.
  • Woonlastnorm: je totale maandlasten aan leningen mogen een bepaald deel van je netto-inkomen niet overschrijden. Dit is in Spanje wettelijk verankerd in de betaalbaarheidstoets.
  • Leeftijd en looptijd: de hypotheek moet binnen een bepaalde leeftijd afgelost zijn, wat de looptijd en daarmee je maandlast beïnvloedt. De hoogte hangt ook af van de rente; lees daarover onze blog over de hypotheekrente in Spanje.

Die woonlastnorm is voor een DGA met een laag salaris meestal de bepalende factor: daar loop je als eerste tegenaan.


Hoe je maximale hypotheek wordt bepaald

De kern is simpel: je maximale hypotheek volgt uit de woonlastnorm, toegepast op je inkomen. Hoe lager je salaris, hoe kleiner het bedrag dat binnen die norm past, en dus hoe lager je maximale lening. De LTV begrenst daarbovenop hoeveel van de woningwaarde de bank financiert.


Een algemeen bedrag noemen is niet zinvol, omdat de uitkomst sterk afhangt van de rente, de looptijd en je overige verplichtingen. Twee ondernemers met hetzelfde salaris kunnen daardoor een heel verschillende leencapaciteit hebben. Een persoonlijke berekening geeft pas een betrouwbaar beeld; gebruik daarvoor onze hypotheekberekening of laat je situatie beoordelen.

De denkfout: je Nederlandse leenruimte zegt niets over Spanje

Veel ondernemers gaan ervan uit dat hun Nederlandse maximale hypotheek ook ongeveer in Spanje geldt. Dat klopt niet. Nederlandse en Spaanse banken rekenen anders, hanteren andere normen en wegen ondernemersinkomen verschillend. Een bedrag dat je in Nederland zou kunnen lenen, zegt dus weinig over wat een Spaanse bank verantwoord vindt.


Daar komt bij dat je als niet-resident strenger wordt beoordeeld dan een Spaanse inwoner. Ga daarom niet uit van aannames, maar van de Spaanse spelregels. Dat voorkomt dat je je oriënteert op woningen buiten je werkelijke budget, of juist kansen laat liggen omdat je je rijker of armer rekent dan je bent.


Let op: je Nederlandse verplichtingen tellen mee

De woonlastnorm kijkt naar je totale maandlasten, niet alleen naar de nieuwe Spaanse hypotheek. Heb je in Nederland nog een hypotheek, een zakelijke financiering, een lease of alimentatie, dan gaat dat van je ruimte af.


Een ondernemer met een laag salaris én lopende verplichtingen in Nederland houdt dus al snel weinig over binnen de norm. Breng deze lasten daarom vooraf goed in kaart, want ze bepalen mede wat realistisch is.

Zo vergroot je je leencapaciteit als DGA

Het goede nieuws: een laag salaris hoeft geen eindstation te zijn. Je kunt je positie op meerdere manieren versterken:


  • Laat dividend en winst meetellen. Sommige banken nemen structureel dividend of gemiddelde winst mee, mits je dit met twee tot drie jaar jaarcijfers kunt onderbouwen.
  • Breng meer eigen geld in. Met een lagere financiering daalt je maandlast, waardoor je eerder binnen de woonlastnorm blijft.
  • Overweeg tijdelijk een hoger salaris. Je gebruikelijk loon een of twee jaar verhogen kan je aantoonbare inkomen optillen voordat je aanvraagt.
  • Kies de juiste bank. Het acceptatiebeleid verschilt sterk: de ene bank kijkt alleen naar salaris, de andere naar het totale plaatje. Bekijk daarvoor ook de verschillen tussen de banken in Spanje.


Welke route het meeste oplevert, hangt af van je structuur en cijfers. Een vooranalyse maakt snel duidelijk wat een bank in jouw geval waarschijnlijk accepteert.

Minimuminkomen en andere drempels

Naast de berekening hanteren veel Spaanse banken een minimum netto-inkomen. Zit je daar met je salaris onder, dan kan een bank de aanvraag afwijzen, ook al zou de rest van je profiel sterk zijn. Het meetellen van dividend of een tweede aanvrager kan dan net het verschil maken.


Het is dus zaak om je inkomen zo volledig en goed onderbouwd mogelijk te presenteren, in plaats van alleen je kale salaris. Hoe sterker en consistenter je dossier, hoe meer ruimte een bank durft te geven.

Veelgestelde vragen

Telt mijn dividend mee voor een Spaanse hypotheek?

Soms. Een deel van de banken telt structureel dividend of gemiddelde winst mee als je dit met twee tot drie jaar jaarcijfers kunt aantonen. Andere banken rekenen alleen met je salaris.

Waarom is mijn lage salaris een probleem als mijn bv winstgevend is?

Omdat een bank vooral rekent met je aantoonbare, structurele inkomen. Winst in de bv telt niet automatisch mee. Met goede jaarcijfers en de juiste bank kan een deel ervan wel worden meegenomen.

Kan ik een laag salaris compenseren met meer eigen geld?

Vaak wel. Door meer eigen geld in te brengen daalt je maandlast, waardoor je eerder binnen de woonlastnorm past. Het verhoogt ook het vertrouwen van de bank.

Hoeveel kan ik dan precies lenen?

Dat verschilt te sterk per persoon om in het algemeen te zeggen. Het hangt af van je inkomen, je overige lasten, de rente, de looptijd en de bank. Een persoonlijke berekening geeft pas een betrouwbaar bedrag.

Telt mijn Nederlandse hypotheek mee?

Ja. Je totale maandlasten worden meegewogen, dus een lopende Nederlandse hypotheek of andere financiering verlaagt je ruimte voor een Spaanse hypotheek.