Aflossingsvrije hypotheek in Spanje: kan dat en wat zijn je alternatieven?


Je wilt je maandlasten in Spanje zo laag mogelijk houden en denkt aan een aflossingsvrije hypotheek, zoals je die in Nederland gewend bent. Dan krijg je bij een Spaanse bank waarschijnlijk nul op het rekest. Aflossingsvrij financieren werkt in Spanje namelijk heel anders dan hier, en voor de gewone koper bestaat het simpelweg niet.

Toch is dat niet het hele verhaal. Je leest hieronder waarom Spaanse banken vasthouden aan aflossen, wat je in de praktijk wél krijgt, en met welke alternatieven je je maandlasten alsnog kunt drukken. Zo weet je precies waar je aan toe bent voordat je een woning in Spanje financiert.


Kan een aflossingsvrije hypotheek in Spanje?

Het korte antwoord: bij een Spaanse bank vrijwel nooit, zeker niet als niet-resident. Spaanse banken bieden bijna uitsluitend de annuïteitenhypotheek aan, de hipoteca waarbij je elke maand rente én aflossing betaalt. Een volledig aflossingsvrije constructie, waarbij je alleen rente betaalt en de hoofdsom pas aan het einde van de looptijd voldoet, hoort niet tot hun aanbod voor buitenlandse kopers.


Dat merk je meteen zodra je een offerte opvraagt. Waar je in Nederland kon kiezen voor een aflossingsvrij deel, ligt in Spanje standaard een annuïtaire hypotheek op tafel. Alleen aflossen (in het Spaans amortización) is bij de reguliere banken de norm. De enige beperkte ruimte zit in private banking, en daar komen we verderop op terug. Meer over de basisregels lees je op onze pagina over de hypotheek in Spanje.


Waarom Spaanse banken geen aflossingsvrije hypotheek geven

Dit is geen toeval of onwil van één bank, maar een patroon dat in de hele Spaanse markt zit. Er spelen een paar dingen mee.

ο»Ώ

Ten eerste de nasleep van de vastgoedcrisis. Tussen 2008 en 2013 hebben Spaanse banken flink hun vingers gebrand aan leningen die niet werden afgelost en aan woningen die diep onder water kwamen te staan. Sindsdien staat aflossen centraal in hun risicomodel. Een lening die maandelijks kleiner wordt, is voor de bank simpelweg veiliger dan een lening die tot het einde even hoog blijft.


Ten tweede de strengere regelgeving. Sinds de invoering van de Spaanse hypotheekwet Ley 5/2019 is de consumentbescherming rond hypotheken aangescherpt en toetsen banken je situatie nauwkeuriger. Ten derde je profiel als buitenlandse koper. Een niet-resident woont niet in Spanje en verdient zijn inkomen elders, en dat ziet een Spaanse bank als een hoger risico. Juist dan wil de bank dat de schuld gestaag daalt. Een aflossingsvrije opzet past niet in dat plaatje.

Wat je wél krijgt: de annuïteitenhypotheek

De hypotheek die je als Nederlander of Belg in Spanje wél krijgt, is de annuïteitenhypotheek. Die is overzichtelijker dan hij klinkt. De belangrijkste kenmerken op een rij:

  • Financiering tot maximaal 70% van de aankoop- of taxatiewaarde voor niet-residenten. Je brengt dus zelf minimaal zo'n 30% in, plus de kosten koper.
  • Kosten koper van grofweg 10 tot 14% bovenop de koopsom, voor belasting, notaris, registratie en advocaat.
  • Een rente die vast, variabel of gemengd kan zijn. Veel Spaanse hypotheken zijn gekoppeld aan de 12-maands Euribor, waar de bank een opslag bovenop rekent die afhangt van het risico.
  • Een looptijd die samenhangt met je leeftijd. Er is geen wettelijke maximumleeftijd, maar bij de meeste banken moet de hypotheek vóór je 75e zijn afgelost.

Die leeftijdsgrens werkt concreet door in je looptijd. Ben je 50 jaar of jonger, dan kun je meestal een looptijd tot 25 jaar krijgen. Ben je bijvoorbeeld 65, dan blijft er nog een jaar of tien over. Hoeveel eigen geld je precies nodig hebt, hangt af van je situatie. Op de pagina over eigen vermogen voor een Spaanse hypotheek gaan we daar dieper op in. Wil je snel weten wat er in jouw geval mogelijk is, gebruik dan de hypotheekcheck.




De uitzondering: private banking voor vermogende koper

Er is één plek waar iets meer ruimte ontstaat dan het standaardproduct: private banking. Voor vermogende klanten zijn sommige banken bereid om maatwerk te leveren in de financiering, bijvoorbeeld in de voorwaarden of het financieringspercentage. Dat gebeurt vrijwel altijd in ruil voor iets: je brengt een deel van je vermogen onder beheer bij de bank.


Belangrijk om eerlijk te zijn: ook via private banking is een volledig aflossingsvrije hypotheek zoals je die in Nederland kende geen standaard product. Het gaat om maatwerk, de drempels verschillen sterk per bank en per situatie, en er is altijd een gesprek nodig over je vermogen en je plannen. Wat voor jou haalbaar is, hangt af van je vermogen, je inkomen en de bank waarmee we schakelen. Meer hierover lees je op onze pagina over private banking bij een hypotheek in Spanje.



Alternatieven voor lagere maandlasten

Wil je vooral je maandlasten laag houden, dan is aflossingsvrij niet je enige knop. Er zijn een paar routes die in de praktijk vaak beter werken.

  • Overwaarde op je Nederlandse woning. Neem je een deel van de overwaarde op bij je Nederlandse bank, dan kun je die ruimte gebruiken om je Spaanse aankoop te financieren. Bij een Nederlandse geldverstrekker is een aflossingsvrij deel soms wél mogelijk, binnen de Nederlandse regels. Lees hoe dat zit bij een Spaanse hypotheek via een Nederlandse bank.
  • Kopen in de nieuwbouw. Bij een nieuwbouwwoning betaal je in termijnen tijdens de bouw en start de hypotheek vaak pas bij oplevering. Je uitgaven blijven zo lager tot je de sleutel krijgt. Bekijk wat er speelt bij een Spaanse nieuwbouwwoning.
  • Een langere looptijd of meer eigen inbreng. Kies je een langere annuïteit of leg je meer eigen geld in, dan daalt je maandlast direct. Reken de scenario's door met de hypotheekcheck.

Welke route het beste past, verschilt per persoon. De ene koper wil zo min mogelijk eigen geld vastleggen, de ander juist een zo laag mogelijke maandlast. Door de opties naast elkaar te zetten voordat je een bod uitbrengt, voorkom je verrassingen bij de bank.

Aflossingsvrij en de ondernemer of DGA

Ben je ondernemer of DGA, dan ligt dit onderwerp net iets anders. Je vermogen zit vaak in je holding en niet als spaargeld op een privérekening. Juist dan is de private-bankingroute meestal de enige plek om over een flexibelere opzet te praten, omdat je dat vermogen kunt inzetten in het gesprek met de bank.

Tegelijk kijken Spaanse banken bij ondernemers scherper naar de bestendigheid van je inkomen. Keer je jezelf een laag salaris uit, dan drukt dat je leencapaciteit, ook al staat er genoeg in de onderneming. Hoe je daar het beste mee omgaat, lees je bij DGA en Spaanse hypotheek en bij lenen met een laag DGA-salaris.

De risico's van aflossingsvrij financieren

Ook als aflossingsvrij wél zou kunnen, is het niet vanzelfsprekend de slimste keuze. Je lost namelijk niets af, dus aan het einde van de looptijd staat je hele schuld er nog. Je moet die dan herfinancieren of de woning verkopen om af te lossen, en of dat lukt hangt af van de waarde en de rente op dat moment.

Daar komt bij dat veel Spaanse hypotheken meebewegen met de Euribor. Kies je voor een variabele rente en loopt de Euribor op, dan stijgt je maandlast, terwijl je schuld gelijk blijft als je niet aflost. Reken jezelf dus niet te snel rijk op een lage maandlast alleen. Een annuïteit voelt in het begin misschien zwaarder, maar je bouwt er wel elke maand vermogen mee op en je eindigt zonder restschuld.ο»Ώ


Zo bepaal je jouw beste route

Begin bij je doel. Wil je puur je maandlasten laag houden, of wil je je vermogen zo efficiënt mogelijk inzetten? Dat maakt voor de oplossing veel uit. Reken vervolgens een paar scenario's door: een annuïteit met een langere looptijd, een grotere eigen inbreng, of financiering via je Nederlandse overwaarde.

Zit er serieus vermogen achter, dan is het de moeite waard om de private-bankingroute te laten toetsen. In alle gevallen geldt hetzelfde: stem je berekening en je aanvraag af op wat Spaanse banken echt accepteren, zodat je niet halverwege vastloopt. Wij kijken graag met je mee welke route in jouw situatie het meeste oplevert.

Veelgestelde vragen

Kun je in Spanje aflossingsvrij lenen?

Nee, bij een reguliere Spaanse bank kun je als niet-resident niet aflossingsvrij lenen. Spaanse banken bieden vrijwel uitsluitend de annuïteitenhypotheek aan, waarbij je maandelijks rente en aflossing betaalt. Alleen via private banking is er soms meer ruimte voor maatwerk, maar ook dan is een volledig aflossingsvrije hypotheek geen standaard.

Waarom bieden Spaanse banken geen aflossingsvrije hypotheek?

Sinds de vastgoedcrisis van 2008 tot 2013 en de invoering van de hypotheekwet Ley 5/2019 zijn Spaanse banken voorzichtiger geworden. Aflossen staat centraal in hun risicobeleid, en bij een buitenlandse koper willen ze extra graag zien dat de schuld gestaag daalt.

Kan een Nederlandse bank wel een aflossingsvrije hypotheek voor Spanje geven?

Dat kan een indirecte route zijn. Neem je overwaarde op je Nederlandse woning op, dan is een aflossingsvrij deel bij een Nederlandse geldverstrekker soms wél mogelijk, binnen de Nederlandse regels. Die opname gebruik je vervolgens om je Spaanse woning te financieren.

Hoeveel eigen geld heb ik nodig voor een Spaanse hypotheek?

Reken op minimaal zo'n 30% van de waarde als eigen inbreng, plus de kosten koper van grofweg 10 tot 14%. Een Spaanse bank financiert voor niet-residenten tot maximaal 70% van de aankoop- of taxatiewaarde.

Tot welke leeftijd kan ik een hypotheek in Spanje afsluiten?

Er is geen wettelijke maximumleeftijd, elke bank bepaalt zijn eigen grens. In de praktijk moet de hypotheek bij de meeste banken vóór je 75e zijn afgelost. Je leeftijd bepaalt daarmee mede de maximale looptijd: ben je 50 of jonger, dan kan die oplopen tot 25 jaar.

Is aflossingsvrij via private banking een goed idee?

Dat hangt af van je vermogen en je doel. Het is altijd maatwerk, de voorwaarden zijn vaak minder gunstig en je lost niets af, dus aan het einde blijft de volledige schuld staan. Met goed advies en voldoende vermogen kan een flexibele opzet passen, maar laat je goed voorlichten.