Een hypotheek in Spanje als ondernemer of zzp'erο»Ώ


Als ondernemer of zzp'er verdien je vaak meer dan iemand in loondienst. Toch kijkt een Spaanse bank juist naar jouw inkomen met de meeste vragen. Geen vast contract, geen maandelijkse loonstrook, dus meer bewijslast. Het goede nieuws: een Spaanse hypotheek als ondernemer kan wel. Alleen bepalen je cijfers van de afgelopen drie jaar wat je kunt lenen, niet je omzet van vorige maand.

ο»Ώ

In deze gids lees je hoe Spaanse banken het inkomen van ondernemers beoordelen, hoeveel je als niet-resident kunt financieren, welke documenten je klaar moet hebben en waar het in de praktijk misgaat. Zo weet je vooraf waar je staat, in plaats van erachter te komen als de bank je aanvraag al op tafel heeft.


Kan je als ondernemer of zzp'er een Spaanse hypotheek krijgen?

Ja. Spaanse banken verstrekken hypotheken aan ondernemers en zelfstandigen, ook als je in Nederland of Belgie woont en de woning niet je hoofdverblijf wordt. De basisregels zijn hetzelfde als voor iemand in loondienst: als niet-resident financier je meestal 60 tot 70 procent van de taxatiewaarde, en je legt dus minimaal 30 procent zelf in. Bovenop de koopsom komen de kosten koper van ongeveer 10 tot 12 procent.


Het verschil zit in de inkomenstoets. Waar een werknemer een arbeidscontract en drie loonstroken laat zien, moet jij aantonen dat je onderneming stabiel en winstgevend is. De bank wil zien dat je inkomen structureel is, niet eenmalig. Daarom kijkt ze niet naar een maand of een jaar, maar naar een langere periode.


Hoe Spaanse banken je inkomen beoordelen

Dit is het hart van je aanvraag. Een Spaanse bank berekent je inkomen als ondernemer op basis van het gemiddelde van de laatste drie jaar. Ze neemt je belastbare winst en trekt daar de betaalde belasting van af. Het meest recente jaar weegt daarbij het zwaarst: een goed laatste jaar helpt je, een dip drukt je maximum.


Vervolgens toetst de bank je maandlasten aan de 35-procentregel. Je totale vaste lasten, dus de nieuwe Spaanse hypotheek plus je bestaande verplichtingen in Nederland of Belgie, mogen samen niet boven ongeveer 35 procent van je netto maandinkomen uitkomen. Heb je hier al een hypotheek, dan telt die last dus mee.


Twee dingen zijn belangrijk om te begrijpen. Ten eerste telt de verwachte huur van de woning die je in Spanje koopt niet mee als inkomen. Bestaande, aantoonbare huurinkomsten uit ander vastgoed tellen wel mee. Ten tweede: je omzet is niet je inkomen. De bank rekent met wat er onder de streep overblijft en bij de Belastingdienst is aangegeven.ο»Ώ

Wat je rechtsvorm betekent voor de beoordeling

Niet elke ondernemer is hetzelfde in de ogen van een bank. Grofweg zijn er drie situaties.

Heb je een eenmanszaak of werk je als zzp'er, dan kijkt de bank naar je winst uit onderneming zoals die in je aangifte inkomstenbelasting staat, gemiddeld over drie jaar.

Zit je in een VOF, dan telt jouw aandeel in de winst, niet de volledige winst van de vennootschap.

Ben je directeur-grootaandeelhouder van een BV, dan ligt het genuanceerder. De bank kijkt naar je DGA-salaris en soms aanvullend naar de winst of het dividend in je BV. Dat is een verhaal apart, met eigen aandachtspunten. Lees daarvoor onze uitleg over de DGA en de Spaanse hypotheek.

Hoeveel kun je lenen?

Als niet-resident reken je op een financiering van 60 tot 70 procent van de laagste van twee waarden: de taxatiewaarde of de koopsom. De rest breng je zelf in. En vergeet de kosten koper niet, die je ook uit eigen middelen betaalt.

Een voorbeeld. Stel, je koopt een woning van 400.000 euro. Bij 65 procent financiering leen je 260.000 euro en leg je 140.000 euro zelf in. Daar komt ongeveer 44.000 euro aan kosten koper bovenop, zo'n 11 procent. In totaal heb je in dit voorbeeld dus rond de 184.000 euro aan eigen geld nodig. Of je die hypotheek van 260.000 euro ook echt krijgt, hangt af van je inkomenstoets: je gemiddelde inkomen over drie jaar moet de maandlast binnen de 35-procentregel houden.


Wil je jouw situatie doorrekenen? Gebruik onze hypotheekberekening voor een eerste indicatie.

Welke documenten je nodig hebt

Als ondernemer lever je meer aan dan een werknemer. Houd in elk geval klaar:

  • je aangiften inkomstenbelasting van de laatste drie jaar (je Nederlandse of Belgische aangifte, niet een Spaanse)
  • je jaarrekeningen of winst-en-verliesrekening over dezelfde periode
  • een recent uittreksel van de Kamer van Koophandel of bewijs van inschrijving
  • afschriften van je zakelijke en prive rekening
  • een overzicht van je lopende leningen en verplichtingen
  • een kopie van je paspoort en je NIE-nummer, het Spaanse fiscale nummer voor buitenlanders

Hoe completer en overzichtelijker je dit aanlevert, hoe soepeler de bank je aanvraag beoordeelt. Ontbrekende of tegenstrijdige cijfers zijn de meest voorkomende reden voor vertraging.ο»Ώ

Niet elke bank kijkt hetzelfde naar ondernemers

Spaanse banken hanteren geen identiek beleid. De ene is soepeler met wisselend ondernemersinkomen dan de andere, en de voorwaarden verschillen per bank en per profiel. Het loont dus om te vergelijken, in plaats van bij de eerste de beste bank aan te kloppen. In ons overzicht van banken in Spanje lees je hoe de belangrijkste partijen werken. Een adviseur die jouw dossier kent, weet welke bank bij een ondernemersinkomen als het jouwe past.

De grootste valkuilen voor ondernemers

Drie dingen zien we in de praktijk het vaakst misgaan.

De eerste is fiscaal te slim willen zijn. Veel ondernemers drukken hun belastbare winst met aftrekposten. Handig voor je belastingaanslag, maar een lager belastbaar inkomen betekent ook een lagere hypotheek. Wat je bespaart bij de fiscus, kan je financieringsruimte kosten.


De tweede is een zwak laatste jaar. Omdat het meest recente jaar het zwaarst weegt, kan een mindere periode je maximum flink drukken, ook al waren de jaren daarvoor goed.


De derde is te weinig eigen geld reserveren. Reken niet alleen op de 30 procent inleg, maar ook op de 10 tot 12 procent kosten koper. Wie dat onderschat, komt vlak voor de notaris in de knel.


Veelgestelde vragen

Kan ik met maar een jaar cijfers al een Spaanse hypotheek krijgen?

Meestal niet. Banken willen doorgaans drie jaar aan cijfers zien om je inkomen als stabiel te beoordelen. Met een of twee jaar is het lastiger, al kunnen een sterk dossier en een ruime eigen inbreng helpen. Laat je situatie beoordelen voor je een woning zoekt.

Telt de winst in mijn BV mee, of alleen mijn DGA-salaris?

De bank kijkt in eerste instantie naar je DGA-salaris, en soms aanvullend naar de winst of het dividend in je BV. Dat verschilt per bank. Bekijk hiervoor onze uitleg over de DGA en de Spaanse hypotheek.

Wat als mijn laatste jaar slechter was dan de jaren daarvoor?

Dan drukt dat je maximum, want het laatste jaar weegt het zwaarst. Een goede onderbouwing van waarom dat jaar afweek, plus een ruimere eigen inleg, maakt het gesprek met de bank makkelijker.

Hoeveel eigen geld heb ik minimaal nodig?

Reken op minimaal 30 procent van de waarde als inleg, plus 10 tot 12 procent kosten koper. Bij een woning van 300.000 euro is dat al snel 120.000 tot 130.000 euro.

Kan ik de woning verhuren om de hypotheek te betalen?

De verwachte huur van de woning die je koopt, telt niet mee in de inkomenstoets. Verhuren mag, er is geen zelfbewoningsplicht, maar de bank rekent er niet op bij je aanvraag.

Lever ik mijn Nederlandse of mijn Spaanse belastingaangifte aan?

Als niet-resident lever je je Nederlandse of Belgische aangiften aan. Een Spaanse IRPF-aangifte is voor mensen die fiscaal in Spanje wonen.