Huis kopen van de bank in Spanje: wat je koopt en hoe je het financiert


Op de website van een Spaanse bank staat een appartement aan de Costa Blanca voor 30 procent onder de vraagprijs van het buurpand. Je rekent snel: dat scheelt tienduizenden euro's. Wat je op dat moment nog niet weet, is of je dit huis überhaupt kunt financieren, welke schulden er aan vastzitten en of je met een Spaanse bank of met een rechtbank te maken hebt.



Want "van de bank kopen" is in Spanje geen één ding. Het zijn drie verschillende trajecten, met verschillende regels en verschillende financieringsmogelijkheden. In het ene geval denkt de bank graag met je mee over een hypotheek. In het andere geval moet je de volledige koopsom binnen twintig dagen op tafel leggen. Hieronder staat welk traject welk is, wat je als Nederlander of Belg realistisch kunt lenen en welke rekeningen van de vorige eigenaar bij de woning blijven horen.


Van de bank kopen betekent drie verschillende dingen

In Nederlandse artikelen over Spanje worden bankbeslag, veiling en bankwoning door elkaar gebruikt alsof het synoniemen zijn. Dat is precies waar het misgaat, want de financiering verschilt per traject volledig.

Het eerste traject is de woning die de bank inmiddels zelf in eigendom heeft. De vorige eigenaar kon niet meer betalen, de executie is afgerond en het pand staat nu op de balans van de bank. De bank is dan gewoon verkoper, net als elke andere verkoper, en verkoopt via een eigen verkooporganisatie.

Het tweede traject is de gerechtelijke veiling. Daar is de woning nog eigendom van de oorspronkelijke eigenaar en verkoopt de rechtbank het pand om de schuld af te lossen. De bank is daar schuldeiser, geen verkoper.

Het derde traject is de notariële veiling, die minder vaak voorkomt en vooral speelt bij verdelingen en bij bepaalde soorten schulden. Voor de meeste Nederlandse en Belgische kopers gaat het om de eerste twee.

Het verschil is niet academisch. Bij het eerste traject kun je een hypotheek aanvragen zoals bij elke andere aankoop. Bij het tweede kan dat in de praktijk niet, en dat is waar het bij de meeste kopers spaak loopt.



Route 1: een woning uit de portefeuille van de bank

Spaanse banken verkopen hun eigen vastgoed niet vanuit het bankfiliaal, maar via aparte platforms en beheerders. Santander doet dat via Diglo, CaixaBank via BuildingCenter en Facilitea Casa, Sabadell via Solvia en Abanca via Escogecasa. BBVA en een aantal andere partijen hebben hun portefeuilles ondergebracht bij servicers als Haya. Ook Unicaja, Ibercaja, Bankinter en Kutxabank hebben een eigen vastgoedportaal.


Praktisch betekent dit dat je bij een filiaal niets wijzer wordt. De medewerker aan de balie heeft geen toegang tot dat aanbod en verwijst je naar het platform. Je bod loopt via de beheerder, niet via de bank zelf, en de doorlooptijd is meestal langer dan bij een particuliere verkoper omdat er intern getekend moet worden.

Dit traject is het traject waarover je in Spanje leest dat banken hun eigen woningen soepeler financieren. Op de Spaanse markt komt het inderdaad voor dat een bank op een pand uit de eigen portefeuille tot 90 of zelfs 100 procent financiert, met langere looptijden dan gebruikelijk. Dat is voor de bank aantrekkelijk, want ze verkoopt een actief én sluit een hypotheek.


Belangrijk om te weten: die aanbiedingen zijn gericht op de Spaanse woningmarkt en op mensen die in Spanje wonen en werken. De bronnen die deze percentages noemen, zeggen niets over kopers die buiten Spanje wonen. Als niet-resident kun je er dus niet vanuit gaan dat je diezelfde voorwaarden krijgt. Wat je wél kunt doen, is uitzoeken of de bank die het pand verkoopt jouw profiel financiert, en of er ruimte zit boven de standaardbandbreedte. Dat is een gesprek dat je voert vóórdat je biedt, niet erna.

Route 2: de gerechtelijke veiling via het BOE

Sinds de Ley 19/2015 van 13 juli 2015, uitgewerkt in Real Decreto 1011/2015 van 6 november 2015, verlopen alle gerechtelijke veilingen in Spanje uitsluitend elektronisch via het Portal de Subastas van het Boletín Oficial del Estado. Iedereen kan daar meekijken, ook vanuit Nederland of België. Een veiling staat minimaal twintig kalenderdagen open.


De regels zijn per 3 april 2025 aangescherpt door Ley Orgánica 1/2025 van 2 januari 2025. Twee wijzigingen raken je portemonnee direct.

  • De borg om mee te mogen bieden is verhoogd van 5 naar 10 procent van de veilingwaarde, met een minimum van 1.000 euro (artikel 647 LEC).
  • De termijn om het restant van de koopsom te storten is verkort van 40 naar 20 dagen na sluiting van de veiling (artikel 670 LEC).

Twintig dagen is te kort voor een Spaanse hypotheekaanvraag als niet-resident. Taxatie, dossieropbouw, goedkeuring en de verplichte notariële voorlichting passen daar niet in. In de praktijk betekent dit dat je een veilingwoning met eigen geld koopt, of met financiering die je elders al hebt geregeld, bijvoorbeeld met vermogen uit Nederland of België. Wie zonder dekking biedt en de termijn niet haalt, raakt de borg kwijt.


Er zit ook een bodem in de prijs. Gaat het om de hoofdverblijfplaats van de vorige eigenaar, dan mag de rechtbank het pand in beginsel niet gunnen onder 70 procent van de veilingwaarde. Alleen als het bod de volledige vordering van de schuldeiser dekt, kan er lager worden gegund, met 60 procent als ondergrens (artikelen 670 en 671 LEC). Het beeld van een villa die voor een kwart van de waarde wegtikt, klopt dus niet met de wet.



Tot slot: bij een veiling koop je wat er staat, in de staat waarin het staat. Je hebt meestal geen recht om binnen te kijken en de woning kan bewoond zijn. Het ontruimen daarvan is een aparte procedure, met eigen kosten en eigen doorlooptijd.

Wat je als niet-resident echt kunt lenen

Voor een gewone aankoop in Spanje geldt voor kopers die niet in Spanje wonen een bandbreedte van 60 tot 70 procent financiering. Wie wel fiscaal resident is, komt doorgaans tot ongeveer 80 procent. Dat verschil is geen onderhandelpunt maar een structureel kenmerk van het Spaanse bankwezen voor dit segment, en het geldt ook als de verkoper toevallig een bank is.


Reken dus op minimaal 30 procent eigen inleg, plus de kosten koper. Bij een woning van 250.000 euro betekent dat al gauw 75.000 euro eigen geld voor de aankoop zelf, en daarbovenop nog eens 10 tot 12 procent aan belasting, notaris, registratie en advocaat. Hoeveel dat in jouw situatie precies is, reken je uit met de hypotheekberekening, en wat er meetelt als eigen vermogen staat op de pagina over eigen vermogen voor een Spaanse hypotheek.


Verder kijkt een Spaanse bank naar je maandlasten. De vuistregel die Spaanse banken hanteren is dat je totale woonlasten, inclusief je Nederlandse of Belgische hypotheek, ongeveer 35 procent van je netto-inkomen niet overschrijden. Een tweede woning kopen terwijl je eerste hypotheek nog stevig doorloopt, drukt daardoor direct op wat je in Spanje kunt lenen.

De taxatie bepaalt je hypotheek, niet de vraagprijs

Dit is het punt waarop de meeste bankwoning-plannen stuklopen, en het staat zelden in de artikelen over bankbeslag.



Een Spaanse bank berekent het financieringspercentage niet over de prijs die je betaalt, maar over de laagste van twee waarden: de taxatiewaarde of de koopprijs. Koop je een woning voor 180.000 euro terwijl de taxateur op 160.000 euro uitkomt, dan rekent de bank haar 60 tot 70 procent over die 160.000 euro. Je leent dan maximaal 112.000 euro in plaats van de 126.000 euro waar je op rekende, en het verschil van 14.000 euro leg je er zelf bij.


Bij bankwoningen speelt dit vaker dan bij particuliere verkoop. De vraagprijs is door de verkopende partij bepaald op basis van haar eigen boekwaarde en verkoopdoelstelling, en die hoeft niet gelijk te lopen met wat een onafhankelijke taxateur eraan hangt. Dat kan twee kanten op vallen. Valt de taxatie hoger uit dan de vraagprijs, dan is de vraagprijs leidend en heb je geen extra ruimte. Valt de taxatie lager uit, dan is dat volledig jouw probleem.


De praktische les: laat je financieringsruimte vaststellen voordat je een bod doet, en niet erna. Zeker in Spanje, waar het voorlopige koopcontract veel harder is dan Nederlandse kopers gewend zijn. Artikel 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek regelt dat bij arras of een aanbetaling de koper de overeenkomst kan verbreken door die aanbetaling te verliezen, en de verkoper door het dubbele terug te betalen. Een financieringsvoorbehoud zoals in Nederland zit er niet standaard in. Komt je hypotheek niet rond, dan ben je je aanbetaling kwijt tenzij je vooraf schriftelijk iets anders hebt afgesproken.


De schulden die met de woning meeverhuizen

Een woning die jarenlang leeg heeft gestaan of waarvan de eigenaar in de problemen zat, heeft vaak een staartje aan onbetaalde rekeningen. In Spanje blijft een deel daarvan aan het pand hangen, niet aan de vorige eigenaar.


Achterstallige bijdragen aan de vereniging van eigenaren zijn het bekendste voorbeeld. Artikel 9.1.e van de Ley de Propiedad Horizontal bepaalt dat de woning borg staat voor het al verstreken deel van het jaar waarin je koopt plus de drie voorafgaande kalenderjaren. Die termijn is in 2013 verruimd van één naar drie jaar door Ley 8/2013 van 26 juni 2013. Bij een complex met een hoge maandbijdrage kan dat om een fors bedrag gaan, en de vereniging kan zich op het pand verhalen.

Voor de onroerendezaakbelasting, de IBI, geldt iets vergelijkbaars. Artikel 64 van Real Decreto Legislativo 2/2004 bepaalt dat het onroerend goed verbonden is aan de betaling van de volledige belastingschuld, in een regeling van subsidiaire aansprakelijkheid. De gemeente spreekt dus eerst de oude eigenaar aan, maar als die niet betaalt, kan zij zich alsnog op de woning verhalen.


Daarnaast kunnen er inschrijvingen in het eigendomsregister staan die ouder zijn dan de hypotheek waarop wordt geëxecuteerd. Die verdwijnen niet met de veiling. Een actueel uittreksel uit het Registro de la Propiedad, de nota simple, laat zien wat er staat ingeschreven. Dat opvragen kost een paar euro en is de goedkoopste verzekering in het hele traject.


Wat er verder nog aan overdrachtsbelasting, notaris- en registratiekosten bij komt, staat op de pagina over kosten koper bij een woning in Spanje. Houd er rekening mee dat de overdrachtsbelasting per regio verschilt en regelmatig wijzigt.



Is een bankwoning in 2026 nog een koopje?

Het idee van spotgoedkope bankwoningen stamt uit de nasleep van de vastgoedcrisis, toen Spaanse banken enorme aantallen panden op de balans hadden staan en die kwijt wilden. Dat beeld is blijven hangen, maar de markt eronder is veranderd. Portefeuilles zijn verkocht aan gespecialiseerde beheerders die op rendement sturen, en de Spaanse huizenprijzen zijn de afgelopen jaren fors gestegen.

Dat betekent niet dat er niets te halen valt. Het betekent dat de winst tegenwoordig ergens anders zit dan in een spectaculaire korting op de vraagprijs. Waar je het verschil maakt:

  • Bij een woning uit de bankportefeuille kan de verkopende bank bereid zijn de financiering zelf te doen, wat een aanvraag korter en zekerder maakt.
  • Een verkoper die vastgoed van de balans wil, is vaak flexibeler over de opleverdatum en over kleine gebreken dan een particulier die emotioneel aan zijn huis hangt.
  • Panden die al lang in de portefeuille zitten, worden periodiek afgeprijsd. Dat is een kwestie van timing, niet van onderhandelen.

Waar je het verschil níét maakt: op een veiling meebieden zonder dat de volledige koopsom klaarstaat. Dat is geen scherpe aankoop, dat is een risico van 10 procent borg plus de tijd die je erin steekt.

Wat je regelt voordat je een bod uitbrengt

De volgorde is bij dit type aankoop belangrijker dan bij een gewone aankoop, omdat je bij zowel de bankportefeuille als de veiling met korte reactietermijnen te maken krijgt.

  • Vraag je NIE-nummer aan. Zonder dat fiscale nummer kun je in Spanje geen woning op je naam zetten en geen hypotheek afsluiten.
  • Laat vooraf vaststellen wat je kunt lenen, op basis van je inkomen en je bestaande lasten. Dat geeft je een bedrag waarmee je kunt rekenen in plaats van hopen.
  • Vraag de nota simple op bij het eigendomsregister en laat die door een onafhankelijke Spaanse jurist lezen voordat je iets tekent.
  • Vraag bij de vereniging van eigenaren een verklaring op over openstaande bijdragen, en bij de gemeente over openstaande IBI.
  • Zoek uit welke bank het pand verkoopt en of die bank jouw profiel financiert. Op de pagina over banken in Spanje staan de verschillen tussen de grote partijen.
  • Reken de kosten koper mee in je budget, niet als sluitpost.


Veelgestelde vragen

Kun je een woning van een Spaanse veiling financieren met een hypotheek?

In de praktijk niet. Sinds 3 april 2025 moet je het restant van de koopsom binnen twintig dagen na sluiting van de veiling storten (artikel 670 LEC). Een Spaanse hypotheekaanvraag als niet-resident duurt langer dan dat, inclusief taxatie en de verplichte notariële voorlichting. Voor een veiling heb je de koopsom dus beschikbaar, of financiering die je elders al hebt geregeld.

Hoeveel eigen geld heb je nodig voor een bankwoning in Spanje?

Voor een woning uit de bankportefeuille geldt dezelfde bandbreedte als bij elke andere aankoop: als niet-resident financier je doorgaans 60 tot 70 procent, dus minimaal 30 procent eigen inleg plus 10 tot 12 procent kosten koper. Voor een veiling heb je 10 procent borg nodig om te mogen bieden en daarna het volledige restant binnen twintig dagen.

Klopt het dat Spaanse banken hun eigen woningen tot 100 procent financieren?

Dat komt op de Spaanse markt voor. De aanbiedingen waar dat over gaat, zijn gericht op kopers die in Spanje wonen en werken. Voor kopers van buiten Spanje is dat geen gegeven. Vraag het per pand na bij de bank die verkoopt, en ga niet uit van wat er in algemene Spaanse artikelen staat.

Neem je de schulden van de vorige eigenaar over?

Niet persoonlijk, maar een deel blijft wel aan de woning hangen. Voor achterstallige bijdragen aan de vereniging van eigenaren staat het pand borg voor het lopende jaar plus de drie voorafgaande kalenderjaren (artikel 9.1.e Ley de Propiedad Horizontal). Voor onbetaalde IBI geldt een subsidiaire aansprakelijkheid via artikel 64 van Real Decreto Legislativo 2/2004.

Kun je een veilingwoning vooraf bezichtigen?

Meestal niet. Bij een gerechtelijke veiling is de woning nog van de oorspronkelijke eigenaar en die is niet verplicht je binnen te laten. Je koopt dus op basis van de gegevens in het veilingdossier en het eigendomsregister, en niet op basis van wat je hebt gezien.

Verlies je je aanbetaling als de hypotheek niet rondkomt?

Als er arras zijn overeengekomen zonder aanvullende afspraak, wel. Artikel 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de koper de overeenkomst kan verbreken door de aanbetaling te verliezen. Een financieringsvoorbehoud is in Spanje niet standaard. Wil je die bescherming, dan moet die expliciet in het contract worden opgenomen voordat je tekent.