Een vakantiewoning in Spanje kopen om te verhuren: zo financier je het


Een appartement aan de Spaanse kust  kopen en het een deel van het jaar verhuren. Op papier een mooie rekensom: de huur betaalt een stuk van je lasten, en ondertussen bouw je vermogen op in Spaans vastgoed. Alleen werkt de financiering in Spanje anders dan je van een Nederlandse verhuurhypotheek gewend bent. Een veelgemaakte misvatting is dat de Spaanse bank je verwachte huurinkomsten meerekent. Dat doet die meestal niet.



Hieronder lees je hoe je een verhuurpand in Spanje wél gefinancierd krijgt, hoeveel eigen geld je nodig hebt, wat de verhuur realistisch oplevert en waar je op moet letten voordat je bij de notaris tekent.



Bestaat een verhuurhypotheek in Spanje?

In Nederland is een verhuurhypotheek een apart product. De geldverstrekker kijkt naar de verwachte huurwaarde van het pand en baseert daar een deel van je leenruimte op. Spanje kent dat systeem niet. Je financiert een woning die je wilt verhuren met een gewone Spaanse hypotheek, en de bank beoordeelt jou als persoon: je inkomen, je vaste lasten en je vermogen. Of er straks een toerist of jijzelf in de woning zit, verandert daar in de basis niets aan.


Er is ook goed nieuws. Spanje kent geen zelfbewoningsplicht bij een hypotheek. Je mag een woning met een Spaanse hypotheek dus gewoon verhuren, terwijl dat bij een hypotheek op je eigen woning in Nederland vaak niet is toegestaan. Hoe je dat verhuren praktisch aanpakt, van vergunning tot belasting, lees je in ons artikel over huis verhuren in Spanje. Op deze pagina houden we het bij de financiering.




Hoeveel kun je financieren en hoeveel eigen geld heb je nodig?

Als niet-resident financier je in Spanje doorgaans 60 tot 70 procent van de taxatiewaarde of de koopsom, waarbij de bank de laagste van de twee aanhoudt. Reken dus op minimaal 30 tot 40 procent eigen geld. Daar komen de kosten koper nog bovenop, in de praktijk zo'n 10 tot 12 procent van de koopsom voor overdrachtsbelasting of btw, notaris, registratie en een advocaat.


Een voorbeeld maakt het concreet. Koop je een appartement van 250.000 euro, dan financier je grofweg 150.000 tot 175.000 euro en leg je zelf 75.000 tot 100.000 euro in. Daar komt nog eens ongeveer 25.000 tot 30.000 euro aan bijkomende kosten bij. Voor een verhuurpand is dat eigen vermogen geen bijzaak, maar de spil van je plan: het bepaalt of de som rond komt. Wil je zien wat er in jouw situatie kan, reken dan eerst je mogelijkheden door met onze hypotheekcheck, en lees hoeveel eigen vermogen een Spaanse bank precies verwacht.

Telt de Spaanse bank je huurinkomsten mee?

Dit is het punt waarop de meeste plannen stranden. Spaanse banken toetsen je leencapaciteit op je eigen, aantoonbare inkomen: je loon volgens je loonstroken, of je ondernemerswinst volgens je aangiften. De vuistregel die vrijwel elke Spaanse bank hanteert, is dat je totale maandlasten, dus de nieuwe hypotheek plus je bestaande verplichtingen, niet boven ongeveer 35 procent van je netto-inkomen uitkomen.


Verwachte huurinkomsten uit de woning die je koopt, tellen daar niet in mee. Bestaande, aantoonbare huurinkomsten uit ander vastgoed dat je al bezit tellen wél mee, want die horen bij je huidige financiële situatie. Maar op een rendementsprognose van je nieuwe appartement financiert een Spaanse bank niet. Praktisch betekent dit: je moet de hypotheek kunnen dragen op je eigen inkomen, los van wat de verhuur straks oplevert. Wie daarvan uitgaat, voorkomt de meest voorkomende teleurstelling in het aanvraagproces.

Welke financieringsroutes heb je?

Grofweg zijn er drie manieren om een verhuurpand in Spanje rond te krijgen.

  • Een Spaanse hypotheek op je eigen inkomen. Dit is de route hierboven: de bank kijkt naar jou, niet naar de huur, en financiert tot ongeveer 70 procent.
  • De overwaarde van je Nederlandse woning inzetten. Je verhoogt in Nederland je hypotheek en koopt in Spanje met (deels) eigen geld. Dat kan een lagere financieringsbehoefte en soms betere voorwaarden opleveren, maar je verplaatst het risico wel naar je woning in Nederland.
  • Een combinatie: een deel eigen geld, een deel Spaanse hypotheek. In de praktijk kiezen veel kopers hiervoor.

Welke route het beste past, hangt af van je inkomen, je vermogen en hoeveel risico je op je Nederlandse woning wilt leggen. De verschillen tussen de Spaanse banken zijn daarbij groot: de een is scherper op rente, de ander soepeler op het soort inkomen dat meetelt. Een overzicht van de regels en voorwaarden vind je op onze pagina over de hypotheek in Spanje.

Wat levert verhuur realistisch op?

Rendement is de reden dat je verhuurt, en tegelijk het cijfer waar online het meest mee wordt gegoocheld. Houd het nuchter. Je brutorendement is de jaarhuur gedeeld door je investering. Daar gaan nog kosten vanaf: de gemeenschapskosten van het complex, onderhoud, verzekering, een beheerder als je zelf niet in de buurt woont, en leegstand buiten het seizoen.

Wat je netto overhoudt, ligt daardoor een stuk lager dan de brutohuur die een makelaar je voorrekent. Toeristische verhuur levert per nacht meer op dan verhuur voor de lange termijn, maar kent meer leegstand, meer beheer en meer regels. Een eerlijk rendement reken je daarom door met een realistische bezetting en alle kosten erin, niet met een topmaand als jaargemiddelde. Wij rekenen een aankoop liever conservatief voor je door dan dat je achteraf tegenvalt.

Verhuurlicentie: mag je wel verhuren?

Voordat je op huurinkomsten rekent, check of je überhaupt mag verhuren. Voor toeristische verhuur heb je in de meeste Spaanse regio's een verhuurlicentie nodig, de licencia turística. De regels verschillen per regio: Valencia, Andalusië en Catalonië hebben elk hun eigen register en voorwaarden, en sommige steden geven tijdelijk geen nieuwe vergunningen meer uit.


Daarbovenop kan de vereniging van eigenaren van een appartementencomplex toeristische verhuur beperken of zelfs verbieden. Ga er dus niet vanuit dat een appartement automatisch geschikt is voor verhuur aan toeristen. Controleer de regels van de regio en het reglement van het complex voordat je een bod uitbrengt. Hoe je zo'n vergunning aanvraagt, staat uitgelegd op onze pagina over verhuren in Spanje.


Belasting op je huurinkomsten

Huurinkomsten uit een Spaanse woning zijn in Spanje belast, ook als je in Nederland woont. Woon je in de EU of de EER, dan betaal je 19 procent belasting over je nettohuur, dus na aftrek van kosten. Woon je buiten de EU, dan is het 24 procent over de brutohuur, zonder aftrek. Daarnaast betaal je jaarlijks de onroerendezaakbelasting, de IBI.


Nederland en Spanje hebben een belastingverdrag om dubbele heffing te voorkomen, maar hoe dat voor jou uitpakt, hangt af van je persoonlijke situatie. Laat je hierover door een fiscalist adviseren voordat je koopt, want de belastingdruk bepaalt mede je nettorendement. Wij kijken naar de financiering, een fiscalist naar de aangifte: die twee horen bij een verhuurplan naast elkaar.


Waar let je op voordat je tekent?

Voordat je een bod uitbrengt, zet je een paar dingen op een rij. Kun je de hypotheek dragen op je eigen inkomen? Mag het pand verhuurd worden, volgens de regio en het complex? En klopt het rendement ook als je conservatief rekent? Laat verder altijd een taxatie en een juridische controle doen. Een advocaat controleert of de woning schuldenvrij is en of de papieren kloppen, voordat je bij de notaris tekent. Zo weet je zeker dat je koopt wat je denkt te kopen, en dat je verhuurplan financieel staat als een huis.


Veelgestelde vragen

Kan ik een Spaanse hypotheek krijgen op basis van verwachte huurinkomsten?

Nee. Een Spaanse bank toetst je op je eigen, aantoonbare inkomen en houdt de vuistregel aan dat je woonlasten maximaal ongeveer 35 procent van je netto-inkomen zijn. De verwachte huur van het pand dat je koopt, telt daar niet in mee. Bestaande huurinkomsten uit vastgoed dat je al bezit, tellen wél mee.

Hoeveel eigen geld heb ik nodig voor een verhuurpand in Spanje?

Reken op minimaal 30 tot 40 procent eigen geld, omdat een niet-resident doorgaans 60 tot 70 procent gefinancierd krijgt. Daar komen de kosten koper van ongeveer 10 tot 12 procent van de koopsom nog bovenop.

Mag ik mijn Spaanse woning met hypotheek verhuren?

Ja. Spanje kent geen zelfbewoningsplicht bij een hypotheek, dus verhuren mag. Let wel op de verhuurlicentie voor toeristische verhuur en op het reglement van het appartementencomplex, dat verhuur kan beperken.

Heb ik een verhuurlicentie nodig?

Voor toeristische verhuur heb je in de meeste regio's een licencia turística nodig. De voorwaarden verschillen per regio en soms geeft een gemeente tijdelijk geen nieuwe vergunningen uit. Voor langdurige verhuur gelden andere, vaak soepeler regels.

Hoeveel belasting betaal ik over mijn huurinkomsten?

Woon je in de EU of EER, dan betaal je 19 procent over je nettohuur. Buiten de EU is het 24 procent over de brutohuur. Daarnaast betaal je jaarlijks de IBI. Laat je situatie door een fiscalist bekijken, want een belastingverdrag voorkomt dubbele heffing.

Is een vakantiewoning in Spanje een goede belegging?

Dat kan, mits je conservatief rekent. Financier op je eigen inkomen, regel de verhuurlicentie, tel alle kosten en leegstand mee en houd rekening met de belasting. Valt de som dan nog steeds gunstig uit, dan heb je een gezond plan in plaats van een optimistische aanname.