Nadelen van een tweede huis in Spanje: 7 punten waar je vooraf op moet rekenen


Een tweede huis in Spanje wordt bijna altijd verkocht als een droom met rendement. In de eerste helft van 2025 kochten Nederlanders 4.166 woningen in Spanje, op basis van cijfers van het Spaanse notariaat. Wat in die verhalen zelden staat, is wat het huis je elk jaar kost als je er niet bent, hoeveel eigen geld een Spaanse bank van je vraagt, en welke regels er in twee jaar tijd alweer zijn veranderd.

Wij begeleiden Nederlandse en Belgische kopers bij de financiering van hun Spaanse woning. Dat betekent dat wij de rekensom aan de voorkant maken, met echte bedragen. Het volledige aankooptraject staat in ons stappenplan voor het kopen van een huis in Spanje. Hieronder gaat het puur om de zeven nadelen die in de praktijk het vaakst voor een verrassing zorgen, en per punt wat je eraan kunt doen.

De kosten koper zijn hoger dan je denkt

In Nederland reken je op ongeveer 6 procent bijkomende kosten. In Spanje ligt dat op 10 tot 13 procent van de koopsom, afhankelijk van de regio. Belangrijker nog: dat bedrag kun je niet meefinancieren. Het moet uit eigen middelen komen, bovenop je inleg.


Het grootste deel is de overdrachtsbelasting op bestaande bouw, en die stelt elke autonome regio zelf vast. Landelijk loopt dat van 4 tot 13 procent. In de Comunidad Valenciana is het tarief per 1 juni 2026 verlaagd van 10 naar 9 procent, met 11 procent boven een miljoen euro. Andalusië zit op 7 procent, Murcia op 8 procent, Madrid op 6 procent en de Balearen kennen een staffel van 8 tot 13 procent.


Koop je een Spaanse nieuwbouwwoning, dan betaal je geen overdrachtsbelasting maar 10 procent btw, plus zegelrecht. Dat zegelrecht verschilt ook per regio en ligt tussen 0,5 en 2 procent: in de Comunidad Valenciana 1,4 procent sinds 1 juni 2026, in Andalusië 1,2 procent.

Daar komen notaris, inschrijving in het eigendomsregister, gestoría en advocaat bovenop. Bij de hypotheek zelf betaal je de taxatie en meestal een afsluitprovisie van de bank.


Hoe vang je dit op: reken de bijkomende kosten vanaf dag één mee in je budget, niet als sluitpost. Een woning van 400.000 euro aan de Costa Blanca vraagt al snel 45.000 euro aan kosten koper. Op onze pagina over de kosten koper bij een woning in Spanje staat de volledige opsomming per post.

Je moet fors eigen geld inbrengen

Een Spaanse bank financiert een niet-resident doorgaans 60 tot 70 procent van de laagste van twee waarden: de koopsom of de taxatiewaarde. Dat betekent dat je in de meeste gevallen minimaal 30 procent eigen vermogen inbrengt, plus de kosten koper uit punt 1.


Bij een woning van 400.000 euro gaat het dan om ongeveer 120.000 euro inleg en nog eens 45.000 euro aan kosten. Ruim 165.000 euro eigen geld voordat je de sleutel hebt.


Twee dingen verrassen kopers hier het vaakst. In onze praktijk rekenen Spaanse banken de overwaarde van je Nederlandse woning doorgaans niet mee als eigen vermogen, al maken sommige banken daar een uitzondering op. En de meeste banken hanteren een ondergrens voor het aankoopbedrag waarop ze financieren, in de praktijk rond 150.000 euro. Voor een klein appartement kom je daardoor vaak niet in aanmerking voor een hypotheek.


Hoe vang je dit op: laat vooraf berekenen wat je werkelijk kunt lenen voordat je gaat kijken. Wil je de overwaarde uit Nederland inzetten, dan kan dat, maar dan regel je dat aan de Nederlandse kant en breng je het in Spanje in als eigen geld. Hoe een hypotheek in Spanje precies werkt, staat op onze hoofdpagina.

Een Spaanse hypotheek is strenger dan een Nederlandse

Wie gewend is aan de Nederlandse hypotheekmarkt loopt in Spanje tegen een aantal harde grenzen aan.

Er is geen hypotheekrenteaftrek. De Spaanse belastingdienst schafte de aftrek voor de eigen woning per 1 januari 2013 af, met een overgangsregeling voor wie er toen al gebruik van maakte. Voor een tweede woning heeft die aftrek nooit bestaan.


Een aflossingsvrije hypotheek bieden Spaanse banken in de praktijk niet aan. Ze werken met het annuïtaire systeem, dus je lost vanaf de eerste maand af. Je maandlast ligt daardoor hoger dan bij een vergelijkbare Nederlandse constructie.

Je totale kredietlasten mogen doorgaans niet boven ongeveer 35 procent van je netto-inkomen uitkomen. Dat is de norm die de Banco de España aanhoudt, en die telt alle schulden mee: je Nederlandse hypotheek, je autolease en je Spaanse hypotheek samen. In de praktijk bepaalt deze norm veel vaker hoeveel je kunt lenen dan de waarde van de woning.


De looptijd ligt bij de meeste banken tussen 10 en 25 jaar, bij enkele banken tot 30 jaar, en de lening moet afgelost zijn rond je 75e. Bij een stel telt de leeftijd van de oudste van de twee. Welke bank het beste bij je profiel past verschilt sterk; in ons overzicht van banken in Spanje staan de belangrijkste verschillen.

Vervroegd aflossen kost geld. De Spaanse hypotheekwet van 2019 stelt hier wel maxima aan. Bij variabele rente kiest de bank tussen maximaal 0,25 procent gedurende de eerste drie jaar of 0,15 procent gedurende de eerste vijf jaar, en daarna is aflossen vergoedingsvrij. Bij vaste rente is het maximaal 2 procent gedurende de eerste tien jaar en 1,5 procent daarna. De vergoeding mag bovendien nooit hoger zijn dan het werkelijke verlies van de bank.

Er zit ook een voordeel in die wetgeving. Sinds de wetswijzigingen van 2018 en 2019 betaalt de bank de notaris, de inschrijving, de gestoría en de belasting op de hypotheekakte. Als koper betaal je bij de hypotheek zelf alleen nog de taxatie.

Hoe vang je dit op: laat je maximale leencapaciteit toetsen aan die 35 procent-norm voordat je een bod uitbrengt. Dan weet je of je bod realistisch is in plaats van dat je er achteraf achter komt.

Je betaalt elk jaar belasting, ook zonder verhuur

Dit is het nadeel dat de meeste kopers pas ontdekken als de eerste aanslagen binnenkomen. Ook als je woning het hele jaar leegstaat, betaal je in Spanje jaarlijks belasting.


IBI is de Spaanse onroerendezaakbelasting. De gemeente bepaalt het tarief en de wet schrijft voor dat dit tussen 0,4 en 1,1 procent van de kadastrale waarde ligt. Provinciehoofdsteden en gemeenten met openbaar vervoer of extra voorzieningen mogen daar een opslag bovenop rekenen. Let op één punt dat voor een tweede woning direct telt: gemeenten mogen een toeslag van maximaal 50 procent heffen op woningen die structureel leegstaan.


Daarnaast is er de renta imputada, een fictief huurinkomen dat de Spaanse fiscus je toerekent omdat je een woning tot je beschikking hebt. De grondslag is 1,1 procent van de kadastrale waarde als die in de laatste tien jaar is herzien, en 2 procent als dat langer geleden is. Over dat bedrag betaal je 19 procent als je in de EU, Noorwegen of IJsland woont, en 24 procent daarbuiten. Je geeft dit aan met het Modelo 210, uiterlijk 31 december van het jaar erna.


Verder is er de Spaanse vermogensbelasting. Als niet-resident geldt een vrijstelling van 700.000 euro per persoon over je Spaanse bezittingen. Een stel dat samen koopt heeft dus samen 1,4 miljoen euro vrijstelling. Regio's mogen die vrijstelling aanpassen: de Comunidad Valenciana hanteert zelfs een miljoen euro per persoon. Daarboven lopen de tarieven op van ongeveer 0,2 tot 3,5 procent, terwijl onder meer Madrid, Andalusië, Murcia, Cantabrië, Extremadura en La Rioja een korting van 100 procent geven.


Hier zit een punt dat vaak over het hoofd wordt gezien en dat juist in je voordeel werkt: je schulden mag je van je Spaanse vermogen aftrekken, mits ze aantoonbaar aan dat Spaanse bezit gekoppeld zijn. Een hypotheek op de Spaanse woning verlaagt dus de grondslag voor de Spaanse vermogensbelasting. Wie contant koopt, wordt belast over de volle waarde.

Nog een geruststelling: de solidariteitsheffing voor grote vermogens raakt een gewone tweedewoningkoper niet. Die begint pas bij een netto Spaans vermogen van ongeveer 3,7 miljoen euro.


Hoe vang je dit op: neem IBI, renta imputada en eventueel vermogensbelasting op in je jaarbegroting voor je koopt, en laat een fiscalist beoordelen wat een hypotheek in jouw situatie fiscaal doet.

In Nederland telt de woning ook mee in box 3

Je Spaanse woning verdwijnt niet uit het zicht van de Nederlandse fiscus. Als inwoner van Nederland geef je de woning op in box 3, tegen de waarde in het economisch verkeer in onbewoonde staat.


Je krijgt daarvoor aftrek ter voorkoming van dubbele belasting, dus in beginsel betaal je niet twee keer. In de praktijk pakt die aftrek volgens fiscalisten vaak net iets te laag uit, waardoor er een restje Nederlandse heffing overblijft. Grant Thornton rekent dat in een voorbeeld voor en komt uit op een paar honderd euro die alsnog dubbel wordt belast.



Hoe vang je dit op: beschouw het als een structurele post in plaats van een verrassing, en laat je aangifte de eerste jaren controleren door een adviseur die met buitenlands vastgoed werkt.

Verhuren mag, maar de regels veranderen snel

Verhuur wordt vaak gepresenteerd als de manier om de lasten te dragen. Dat kan, maar er is de laatste jaren veel veranderd en niet alles wat je online leest klopt nog.

Per 1 juli 2025 gold er een landelijk registratienummer voor kortdurende en toeristische verhuur. De Spaanse Hoge Raad heeft die landelijke regeling op 19 mei 2026 grotendeels vernietigd, omdat de staat volgens het hof niet de bevoegdheid had om zo'n register in te stellen. Het landelijke nummer is daarmee vervallen en er is tot nu toe geen vervangende wetgeving.


Wat wel blijft gelden zijn de registers en vergunningen van de autonome regio's, en die zijn de afgelopen jaren juist strenger geworden. Regio's als Catalonië, de Canarische Eilanden en Andalusië hebben hun eigen registratie, en veel gemeenten in populaire kustplaatsen geven geen nieuwe toeristische vergunningen meer af. Platforms als Airbnb en Booking blijven verplicht gegevens door te geven via het digitale loket.


Over je huurinkomsten betaal je als niet-resident 19 procent belasting als je in de EU, Noorwegen of IJsland woont. Je mag dan kosten aftrekken, zoals IBI, gemeenschapskosten, verzekering, onderhoud en rente. Woon je buiten de EU, dan betaal je 24 procent over de bruto huur, zonder aftrek. Wat er precies mag als er een hypotheek op je woning rust, lees je in ons artikel over verhuren met een hypotheek.


Belangrijk voor je financiering: de banken waarmee wij werken rekenen de verwachte huurinkomsten van de woning die je koopt niet mee bij de beoordeling. Bestaande huurinkomsten uit ander vastgoed tellen wel mee. Je kunt de aankoop dus niet rondrekenen met verhuur die er nog niet is.

Hoe vang je dit op: controleer voor je bod of die gemeente überhaupt nog vergunningen afgeeft, en reken je begroting door zonder huurinkomsten. Kan het huis ook zonder verhuur uit, dan is de verhuur winst in plaats van noodzaak.

Afstand kost tijd en leegstand kost geld

Een huis op 2.000 kilometer afstand vraagt onderhoud dat je niet zelf even doet. Zon, zout en vocht slijten sneller dan je gewend bent, en een woning die maanden dichtstaat vraagt om controle. Reken op een sleutelhouder of beheerder, een schoonmaakadres en iemand die bij een lekkage binnen een dag ter plaatse is.


Er is ook een verplichting waar mensen zich op verkijken. Koop je met een hypotheek, dan moet de woning verzekerd zijn tegen schade aan de opstal, met de bank als begunstigde op de polis. Dat loopt door zolang de lening loopt. Je hoeft overigens geen allesomvattend pakket af te sluiten en je mag je verzekeraar zelf kiezen: de bank mag je dat niet opleggen.

En dan is er het punt dat lastiger in cijfers te vatten is. Een tweede huis creeert een verplichting. Veel eigenaren merken dat ze elk jaar naar dezelfde plek gaan, simpelweg omdat het huis er staat.


Hoe vang je dit op: begroot 1 tot 2 procent van de woningwaarde per jaar voor onderhoud en beheer, en wees eerlijk over hoe vaak je er realistisch komt. Twee weken per jaar is een dure vakantiewoning.

Wanneer wegen de nadelen niet op tegen de voordelen?

Een tweede huis in Spanje werkt vrijwel altijd als je het koopt om er zelf regelmatig te zijn en je de lasten zonder huurinkomsten kunt dragen. Het gaat mis als de rekensom alleen sluit met verhuur, als je de kosten koper als sluitpost behandelt, of als je uitgaat van een financiering die een Spaanse bank niet verstrekt.


Koop je vooral als belegging en niet om er zelf te zijn, dan gelden er andere afwegingen. Die staan in ons artikel over investeren in vastgoed in Spanje.

Wie de cijfers vooraf op tafel legt, komt zelden voor verrassingen te staan. Wie op de brochure afgaat, meestal wel.

Veelgestelde vragen

Wat kost een tweede huis in Spanje per jaar aan vaste lasten?

Reken naast je hypotheeklast op IBI (0,4 tot 1,1 procent van de kadastrale waarde), de renta imputada, de opstalverzekering, gemeenschapskosten bij een appartement, nutsvoorzieningen en onderhoud. Voor onderhoud en beheer is 1 tot 2 procent van de woningwaarde per jaar een bruikbare vuistregel.

Hoeveel eigen geld heb ik minimaal nodig?

Ga uit van minimaal 30 procent van de koopsom als inleg, plus 10 tot 13 procent kosten koper die je niet kunt meefinancieren. Bij een woning van 400.000 euro komt dat neer op ruim 165.000 euro eigen geld.

Moet ik mijn Spaanse woning in Nederland opgeven?

Ja. De woning valt in box 3, tegen de waarde in het economisch verkeer in onbewoonde staat. Je krijgt aftrek ter voorkoming van dubbele belasting, maar die aftrek pakt in de praktijk vaak net iets te laag uit.

Betaal ik Spaanse vermogensbelasting over mijn tweede huis?

Pas boven de vrijstelling van 700.000 euro per persoon, en in de Comunidad Valenciana zelfs pas boven een miljoen euro per persoon. Je hypotheekschuld mag je van de grondslag aftrekken als die aan het Spaanse bezit gekoppeld is, en verschillende regio's geven een korting van 100 procent.

Mag ik mijn woning nog verhuren aan toeristen?

Dat hangt af van de regio en de gemeente. Het landelijke registratienummer is op 19 mei 2026 door de Spaanse Hoge Raad vernietigd, maar de regionale registers en vergunningen blijven gelden en veel kustgemeenten geven geen nieuwe vergunningen meer af.

Kan ik de aankoop rondrekenen met verwachte huurinkomsten?

Nee. De Spaanse banken waarmee wij werken tellen de verwachte huur van de woning die je koopt niet mee. Bestaande huurinkomsten uit ander vastgoed tellen wel mee.