Strengere regels voor een tweede huis in Spanje: wat geldt er in 2026 echt voor Nederlanders?


Sinds januari 2025 staat Spanje bijna wekelijks in het nieuws met een nieuwe maatregel voor de woningmarkt. Een heffing van 100 procent voor buitenlandse kopers, het einde van de golden visa, een landelijk verhuurregister dat er kwam en weer verdween, en regio's die de ene na de andere vergunningsstop aankondigen. Wie op dit moment naar een woning in Spanje kijkt, leest vooral koppen en zelden wat er nu werkelijk geldt.

Dat verschil is groot. Een deel van wat rondgaat is nooit wet geworden. Een ander deel geldt wel, maar raakt Nederlandse en Belgische kopers helemaal niet. En een klein deel is juist wél belangrijk en wordt bijna nergens genoemd, terwijl het zomaar kan bepalen of jouw plan met die woning doorgaat. Hieronder zetten we per maatregel op een rij wat de status is, met wetsnaam en datum erbij, en wat het betekent voor je financiering.



Mag je als Nederlander nog gewoon een huis kopen in Spanje?

Ja. Er is geen enkele beperking op het kopen van een woning in Spanje door een Nederlander of Belg. Je hebt er geen vergunning voor nodig, geen verblijfsstatus en geen Spaans inkomen. Wat je wel nodig hebt is een NIE-nummer, een Spaanse bankrekening en, als je financiert, een bank die je profiel accepteert.


Dat lijkt een overbodige opmerking, maar het is de vraag die wij het afgelopen jaar het vaakst kregen. De berichtgeving over Spaanse maatregelen gaat namelijk vrijwel altijd over kopers van buiten de Europese Unie. Als inwoner van een EU-lidstaat val je onder het vrije verkeer van kapitaal, en dat maakt een koopverbod of een strafheffing op jouw aankoop juridisch bijzonder lastig.

Wat wél is veranderd, gaat niet over het kopen zelf maar over wat je daarna met de woning mag doen. Daar zit de kern van dit artikel. Het volledige aankooptraject staat in ons stappenplan voor de regels bij het kopen van een huis in Spanje.



De heffing van 100 procent: wat er echt van klopt

Op 13 januari 2025 kondigde premier Pedro Sánchez een pakket van twaalf woningmaatregelen aan. Daar zat een opvallende bij: een heffing tot 100 procent van de aankoopwaarde voor niet-ingezetenen van buiten de EU die een woning in Spanje kopen. Dat bericht is wereldwijd overgenomen en duikt anderhalf jaar later nog steeds op in artikelen en op vastgoedsites.


De feitelijke stand van zaken is een andere. Het voorstel is nooit in het Congres behandeld, er is nooit over gestemd, en in het woningpakket dat de Spaanse regering in januari 2026 presenteerde kwam de maatregel niet meer terug. In het parlement ontbreekt de meerderheid: Junts en Podemos weigeren allebei steun, om tegengestelde redenen. Er is dus geen wet, geen ingangsdatum en geen tekst waar je je op kunt voorbereiden.


En zelfs als het er ooit komt: het voorstel richtte zich uitdrukkelijk op niet-ingezetenen van buiten de EU en de EER. Nederlanders, Belgen en Duitsers zouden expliciet zijn uitgezonderd. Daarnaast zou een aankoop van nieuwbouw rechtstreeks bij een projectontwikkelaar er sowieso buiten vallen, omdat daar btw wordt geheven en geen overdrachtsbelasting.

Kortom: dit is de maatregel waar de meeste vragen over komen en die voor jou de minste betekenis heeft.

De golden visa is afgeschaft, en waarom jij dat niet merkt

Dit is wél doorgegaan. Met de Ley Orgánica 1/2025 van 2 januari 2025 heeft Spanje de verblijfsvergunning voor investeerders volledig geschrapt. De regeling waarbij je met een vastgoedinvestering vanaf 500.000 euro een verblijfsvergunning kon krijgen, is per 3 april 2025 vervallen. Het gaat om alle investeerdersvisa, niet alleen de vastgoedvariant.


Voor Nederlandse en Belgische kopers verandert dat in de praktijk niets. Je had die vergunning nooit nodig: als EU-burger mag je vrij reizen, verblijven en je vestigen in Spanje. De golden visa was bedoeld voor kopers uit landen als het Verenigd Koninkrijk, de Verenigde Staten, China en Rusland.



Waar het indirect wel merkbaar is, is in de markt. In een aantal segmenten aan de Costa del Sol en op de Balearen was de golden visa een van de aanjagers van de prijzen boven de half miljoen. Nu die prikkel weg is, komt de vraag in dat segment meer van kopers die om andere redenen kopen. Dat is geen reden om iets anders te doen, maar het verklaart wel waarom je in het hogere segment soms meer ruimte hebt om te onderhandelen dan een paar jaar geleden.


De regel die je wel raakt: je buren kunnen verhuur blokkeren

Dit is de belangrijkste wijziging voor wie een appartement koopt, en tegelijk de minst besproken. Dezelfde Ley Orgánica 1/2025 wijzigde ook de Spaanse appartementswet, de Ley de Propiedad Horizontal. Sinds 3 april 2025 bepaalt artikel 17.12 dat je voor toeristische verhuur vooraf uitdrukkelijke toestemming nodig hebt van de vereniging van eigenaren.


Die toestemming vraagt een gekwalificeerde meerderheid: drie vijfde van alle eigenaren die samen ook drie vijfde van de aandelen vertegenwoordigen. Diezelfde meerderheid kan toeristische verhuur in het complex ook helemaal verbieden, of er voorwaarden aan verbinden zoals een opslag op de servicekosten.


Er zit één belangrijke nuance in. De wet werkt niet met terugwerkende kracht. Wie de activiteit al uitoefende vóór de inwerkingtreding mag doorgaan onder de voorwaarden van de toeristische regelgeving die op dat moment gold. Dat betekent dat een appartement waar de vorige eigenaar al legaal verhuurde een andere positie heeft dan een appartement waar nog nooit is verhuurd.

Praktisch gevolg: bij een appartement is de vraag "mag ik hier verhuren" niet meer alleen een vraag aan de gemeente of de regio, maar ook aan de vereniging van eigenaren. Vraag de statuten en de notulen van de laatste twee vergaderingen op vóór je tekent. Een verbod dat drie maanden geleden is aangenomen, staat daar zwart op wit in. Voor een vrijstaande woning zonder vereniging van eigenaren speelt dit niet.


Het landelijke verhuurregister is vernietigd, de regionale regels niet

Hier gaat het online het vaakst mis. In 2024 stelde Spanje een landelijk registratienummer in voor kortdurende en toeristische verhuur, via Real Decreto 1312/2024, dat vanaf 1 juli 2025 verplicht werd. Talloze artikelen en makelaarssites verwijzen daar nog naar.


Het Tribunal Supremo heeft die landelijke regeling op 19 mei 2026 grotendeels vernietigd, in uitspraak 620/2026. De redenering: de staat heeft niet de bevoegdheid om zo'n register in te stellen, omdat het botst met de bestaande registers van de autonome regio's. Vernietigd zijn onder meer de artikelen 1, 2, 5, 6, 8, 9, 10 en 12 van het besluit, plus twee aanvullende bepalingen. Het landelijke registratienummer bestaat dus niet meer.


Wat wél overeind bleef, is het digitale loket waarlangs verhuurplatforms gegevens aanleveren, en de doorgifte van die gegevens voor statistiek. Airbnb en Booking blijven dus verplicht te rapporteren wat er via hun platform wordt aangeboden.


Belangrijker nog: de regionale registers, vergunningen en zoneringsregels zijn nooit weggeweest. Die zijn de afgelopen jaren juist strenger geworden. De conclusie "het register is vernietigd, dus ik mag weer vrij verhuren" is precies verkeerd. Als je met verhuurplannen koopt, is de regio en vaak zelfs de gemeente bepalend. Wat er verandert als er een hypotheek op de woning rust, staat in ons artikel over verhuren met een hypotheek.


Per regio: waar loop je in 2026 vast

Spanje kent geen landelijk beleid voor toeristische verhuur. Zeventien autonome regio's maken hun eigen regels, en gemeenten leggen daar hun bestemmingsplan overheen. Dit zijn de gebieden waar Nederlanders het meest kopen.

Comunidad Valenciana, met de Costa Blanca

Verhuur valt onder Decreto 10/2021, aangescherpt met Decreto-ley 9/2024. Inschrijving in het regionale toerismeregister is verplicht en de gemeente moet verklaren dat toeristisch gebruik op die plek past. Deze regio spande overigens ook het beroep aan dat het landelijke register onderuit haalde.

Andalusië, met de Costa del Sol

Decreto 28/2016, aangescherpt met Decreto 31/2024. Inschrijving in het regionale register RTVA is verplicht en de woning moet aan minimumeisen voldoen, waaronder een bewoonbaarheidsverklaring. Verschillende gemeenten hebben in wijken met veel toeristische woningen een rem gezet op nieuwe inschrijvingen.

Catalonië, met de Costa Brava en Barcelona

Decreto-ley 3/2023 vraagt een HUT-vergunning per woning. Barcelona geeft geen nieuwe vergunningen meer af en heeft aangekondigd de bestaande vergunningen na november 2028 niet te verlengen. Wie daar koopt met verhuur als verdienmodel, koopt een aflopende zaak.

Balearen, met Mallorca en Ibiza

Ley 8/2012 met Decreto-ley 3/2022 vormen een van de striktste regimes van het land, met zoneringsgrenzen per eiland en een beperkt aantal beschikbare plaatsen. Een vergunning is hier eerder een schaars verhandelbaar recht dan een formaliteit.

Canarische Eilanden

Hier geldt sinds 13 december 2025 de Ley 6/2025 over duurzaam toeristisch gebruik van woningen, aangenomen op 10 december 2025. Gemeenten moeten minstens 90 procent van de woonbestemming reserveren voor permanent wonen, op de kleinere eilanden 80 procent. Toeristisch gebruik moet uitdrukkelijk in het bestemmingsplan zijn toegestaan. Voor bestaande verhuurders is er een overgangsregeling van vijf jaar met verschillende keuzes.

Madrid

Decreto 79/2014 en het gemeentelijke Plan Reside beperken toeristisch gebruik in woongebouwen sterk, waardoor het in de praktijk vooral nog kan in panden met een andere bestemming.

De rode draad: hoe populairder het gebied, hoe kleiner de kans dat je er nog een nieuwe vergunning krijgt. Ga er dus nooit vanuit dat verhuur mag omdat de buurman het doet. Zijn vergunning kan uit een periode stammen die allang gesloten is.

En aan de Nederlandse kant: box 3 gaat op de schop

De Spaanse regels zijn niet het enige dat beweegt. Je Spaanse woning valt in Nederland in box 3, en dat stelsel wordt vervangen. De Wet werkelijk rendement is op 12 februari 2026 aangenomen door de Tweede Kamer, met 1 januari 2028 als beoogde ingangsdatum.


Definitief is het niet. De Eerste Kamer moet het voorstel nog behandelen en de minister van Financiën heeft aangekondigd het aan te passen na aanhoudende kritiek. Ook de haalbaarheid van 2028 staat ter discussie. Wat er in de huidige tekst staat, is dat vastgoed onder een vermogenswinstbelasting valt: waardestijgingen worden pas belast als je verkoopt. Voor vastgoed dat je niet verhuurt, geldt daarnaast een jaarlijkse forfaitaire bijtelling van 3,35 procent van de waarde.


Voor jou is de praktische les vooral: reken niet met de huidige box 3-heffing als vaste factor voor de komende tien jaar, en laat je aangifte de eerste jaren controleren door een adviseur die met buitenlands vastgoed werkt. Welke Spaanse belastingen daarnaast spelen, en waarom een hypotheek de Spaanse vermogensbelasting verlaagt, staat in ons artikel over vermogensbelasting voor niet-residenten.


Wat dit betekent voor je hypotheek

Geen van deze regels raakt je recht om te lenen. Een Spaanse bank vraagt je niet om een verhuurvergunning en beoordeelt je op inkomen, vaste lasten en de taxatiewaarde van de woning. Toch werken de nieuwe regels wel degelijk door in je financiering, op drie manieren.


Ten eerste: de rekensom moet kloppen zonder huurinkomsten. In onze praktijk tellen Spaanse banken de verwachte huuropbrengst van de woning die je koopt niet mee bij de beoordeling. Bestaande huurinkomsten uit ander vastgoed tellen wel mee. Een vergunning die je misschien krijgt, verhoogt je leencapaciteit dus niet. En als de vergunning er uiteindelijk niet komt, moet je de lasten alsnog kunnen dragen.


Ten tweede: reken op minimaal 30 procent eigen geld, plus de kosten koper die je niet kunt meefinancieren. Een niet-resident financiert doorgaans 60 tot 70 procent van de laagste van twee waarden, de koopsom of de taxatie. Dat maakt de vraag "wat kan ik lenen" belangrijker dan de vraag "wat mag ik verhuren". De volledige opbouw staat op onze pagina over de kosten koper bij een woning in Spanje.


Ten derde: laat je financiering vaststaan voordat je tekent. In Spanje leg je bij het reserveringscontract vaak 10 procent aan. Komt de financiering niet rond, dan ben je die aanbetaling in veel gevallen kwijt, want een financieringsvoorbehoud zoals in Nederland is er niet standaard. Zeker nu regelgeving een plan kan doorkruisen, is vooraf weten wat je kunt lenen geen luxe. Doe daarvoor de hypotheekberekening.

Zo controleer je het vóór je een bod uitbrengt

Vier controles, in deze volgorde, kosten je een dag en voorkomen de meeste problemen.

  1. Controleer bij de gemeente of toeristisch gebruik op dat adres is toegestaan volgens het bestemmingsplan. Niet bij de verkoper, niet bij de makelaar, maar bij de gemeente zelf.
  2. Vraag bij een appartement de statuten van de vereniging van eigenaren op plus de notulen van de laatste twee vergaderingen. Zo zie je of er al een besluit ligt over toeristische verhuur, of dat het op de agenda staat.
  3. Controleer of er een bestaande vergunning of registratie op de woning rust en of die overdraagbaar is aan jou. In sommige regio's is de vergunning aan de woning gekoppeld, in andere aan de persoon. Dat verschil is duizenden euro's waard.
  4. Reken je maandlast door zonder één euro huurinkomsten. Kan het huis ook zo uit, dan is elke verhuur winst in plaats van noodzaak. Kan het niet, dan koop je een vergunningsrisico in plaats van een woning.

Veelgestelde vragen

Mag ik als Nederlander nog een huis kopen in Spanje in 2026?

Ja. Er geldt geen enkele beperking voor kopers uit de Europese Unie. Je hebt een NIE-nummer en een Spaanse bankrekening nodig, en verder gelden dezelfde regels als voor een Spaanse koper.

Gaat de belasting van 100 procent voor buitenlandse kopers door?

Er is geen wet. Het voorstel van 13 januari 2025 is nooit in het Congres behandeld en kwam in het woningpakket van januari 2026 niet meer terug. Het richtte zich bovendien uitsluitend op niet-ingezetenen van buiten de EU, dus Nederlanders en Belgen vielen er sowieso buiten.

Heb ik nog een registratienummer nodig om mijn woning te verhuren?

Het landelijke nummer niet meer: het Tribunal Supremo vernietigde die regeling op 19 mei 2026. De registratie of vergunning van de autonome regio blijft wel gewoon verplicht, en die is per regio anders geregeld.

Kan de vereniging van eigenaren mijn verhuur echt verbieden?

Ja. Sinds 3 april 2025 is voor toeristische verhuur uitdrukkelijke toestemming nodig van drie vijfde van de eigenaren die ook drie vijfde van de aandelen vertegenwoordigen. Diezelfde meerderheid kan het verbieden. Wie er vóór die datum al legaal verhuurde, valt onder een overgangsregeling.

Kijkt een Spaanse bank naar mijn verhuurplannen?

Niet in je voordeel. De banken waarmee wij werken rekenen de verwachte huur van de woning die je koopt niet mee. Bestaande huurinkomsten uit ander vastgoed tellen wel mee bij de beoordeling.

Is de golden visa nog aan te vragen?

Nee, die is per 3 april 2025 vervallen met de Ley Orgánica 1/2025. Als EU-burger had je hem overigens nooit nodig om in Spanje te verblijven of een woning te kopen.