Aflossingsvrije hypotheek in Spanje: kan dat en wat zijn je alternatieven?

Si desea mantener sus pagos mensuales en España lo más bajos posible y está considerando una hipoteca con pago solo de intereses, como las que suele encontrar en los Países Bajos, probablemente un banco español le deniegue la solicitud. La financiación con pago solo de intereses funciona de forma muy diferente en España que aquí, y para el comprador medio, simplemente no existe.

Sin embargo, esa no es toda la historia. A continuación, podrá leer por qué los bancos españoles insisten en la amortización, qué se obtiene en la práctica y qué alternativas existen para reducir sus cuotas mensuales. De esta forma, sabrá exactamente a qué atenerse antes de financiar una propiedad en España.

Tabla de contenido

1. Kan een aflossingsvrije hypotheek in Spanje?
2. Waarom Spaanse banken geen aflossingsvrije hypotheek geven
3. Wat je wél krijgt: de annuïteitenhypotheek
4. La excepción: la banca privada para compradores adinerados.
5. Alternatieven voor lagere maandlasten
6. Solo intereses y el empresario o director-accionista mayoritario
7. Los riesgos de la financiación con pago exclusivo de intereses
8. Zo bepaal je jouw beste route
9. Veelgestelde vragen
   

Kan een aflossingsvrije hypotheek in Spanje?

Het korte antwoord: bij een Spaanse bank vrijwel nooit, zeker niet als niet-resident. Spaanse banken bieden bijna uitsluitend de annuïteitenhypotheek aan, de hipoteca waarbij je elke maand rente én aflossing betaalt. Een volledig aflossingsvrije constructie, waarbij je alleen rente betaalt en de hoofdsom pas aan het einde van de looptijd voldoet, hoort niet tot hun aanbod voor buitenlandse kopers.

Dat merk je meteen zodra je een offerte opvraagt. Waar je in Nederland kon kiezen voor een aflossingsvrij deel, ligt in Spanje standaard een annuïtaire hypotheek op tafel. Alleen aflossen (in het Spaans amortización) is bij de reguliere banken de norm. De enige beperkte ruimte zit in private banking, en daar komen we verderop op terug. Meer over de basisregels lees je op onze pagina over de hypotheek in Spanje.

Waarom Spaanse banken geen aflossingsvrije hypotheek geven

Dit is geen toeval of onwil van één bank, maar een patroon dat in de hele Spaanse markt zit. Er spelen een paar dingen mee.



Ten eerste de nasleep van de vastgoedcrisis. Tussen 2008 en 2013 hebben Spaanse banken flink hun vingers gebrand aan leningen die niet werden afgelost en aan woningen die diep onder water kwamen te staan. Sindsdien staat aflossen centraal in hun risicomodel. Een lening die maandelijks kleiner wordt, is voor de bank simpelweg veiliger dan een lening die tot het einde even hoog blijft.

Ten tweede de strengere regelgeving. Sinds de invoering van de Spaanse hypotheekwet Ley 5/2019 is de consumentbescherming rond hypotheken aangescherpt en toetsen banken je situatie nauwkeuriger. Ten derde je profiel als buitenlandse koper. Een niet-resident woont niet in Spanje en verdient zijn inkomen elders, en dat ziet een Spaanse bank als een hoger risico. Juist dan wil de bank dat de schuld gestaag daalt. Een aflossingsvrije opzet past niet in dat plaatje.

Wat je wél krijgt: de annuïteitenhypotheek

De hypotheek die je als Nederlander of Belg in Spanje wél krijgt, is de annuïteitenhypotheek. Die is overzichtelijker dan hij klinkt. De belangrijkste kenmerken op een rij:

• Financiering tot maximaal 70% van de aankoop- of taxatiewaarde voor niet-residenten. Je brengt dus zelf minimaal zo'n 30% in, plus de kosten koper.
• Kosten koper van grofweg 10 tot 14% bovenop de koopsom, voor belasting, notaris, registratie en advocaat.
• Een rente die vast, variabel of gemengd kan zijn. Veel Spaanse hypotheken zijn gekoppeld aan de 12-maands Euribor, waar de bank een opslag bovenop rekent die afhangt van het risico.
• Een looptijd die samenhangt met je leeftijd. Er is geen wettelijke maximumleeftijd, maar bij de meeste banken moet de hypotheek vóór je 75e zijn afgelost.

Ese límite de edad tiene un impacto directo en el plazo de su préstamo. Si tiene 50 años o menos, normalmente puede obtener un plazo de hasta 25 años. Si tiene 65 años, por ejemplo, el plazo es de unos diez años. La cantidad exacta de capital propio que necesita depende de su situación. En la página sobre capital propio para una hipoteca en España encontrará más información al respecto. Si desea saber rápidamente qué opciones tiene disponibles, utilice la herramienta de consulta hipotecaria.

De uitzondering: private banking voor vermogende koper

Er is één plek waar iets meer ruimte ontstaat dan het standaardproduct: private banking. Voor vermogende klanten zijn sommige banken bereid om maatwerk te leveren in de financiering, bijvoorbeeld in de voorwaarden of het financieringspercentage. Dat gebeurt vrijwel altijd in ruil voor iets: je brengt een deel van je vermogen onder beheer bij de bank.

Belangrijk om eerlijk te zijn: ook via private banking is een volledig aflossingsvrije hypotheek zoals je die in Nederland kende geen standaard product. Het gaat om maatwerk, de drempels verschillen sterk per bank en per situatie, en er is altijd een gesprek nodig over je vermogen en je plannen. Wat voor jou haalbaar is, hangt af van je vermogen, je inkomen en de bank waarmee we schakelen. Meer hierover lees je op onze pagina over private banking bij een hypotheek in Spanje.

Alternatieven voor lagere maandlasten

Wil je vooral je maandlasten laag houden, dan is aflossingsvrij niet je enige knop. Er zijn een paar routes die in de praktijk vaak beter werken.

• Capital propio en su vivienda holandesa. Si retira parte del capital propio de su banco holandés, puede utilizarlo para financiar la compra de su vivienda en España. Con una entidad financiera holandesa, en ocasiones es posible financiar solo los intereses, de acuerdo con la normativa holandesa. Lea cómo funciona esto con una hipoteca española a través de un banco holandés.
• Kopen in de nieuwbouw. Bij een nieuwbouwwoning betaal je in termijnen tijdens de bouw en start de hypotheek vaak pas bij oplevering. Je uitgaven blijven zo lager tot je de sleutel krijgt. Bekijk wat er speelt bij een Spaanse nieuwbouwwoning.
• Een langere looptijd of meer eigen inbreng. Kies je een langere annuïteit of leg je meer eigen geld in, dan daalt je maandlast direct. Reken de scenario's door met de hypotheekcheck.

Welke route het beste past, verschilt per persoon. De ene koper wil zo min mogelijk eigen geld vastleggen, de ander juist een zo laag mogelijke maandlast. Door de opties naast elkaar te zetten voordat je een bod uitbrengt, voorkom je verrassingen bij de bank.

Solo intereses y el empresario o director-accionista mayoritario

Ben je ondernemer of DGA, dan ligt dit onderwerp net iets anders. Je vermogen zit vaak in je holding en niet als spaargeld op een privérekening. Juist dan is de private-bankingroute meestal de enige plek om over een flexibelere opzet te praten, omdat je dat vermogen kunt inzetten in het gesprek met de bank.

Al mismo tiempo, los bancos españoles analizan con mayor detenimiento la estabilidad de los ingresos de un emprendedor. Si te pagas un salario bajo, esto reduce tu capacidad de endeudamiento, incluso si el negocio cuenta con capital suficiente. Puedes consultar cómo gestionar esta situación en los apartados «DGA y las hipotecas españolas» y «Endeudamiento con un salario bajo según la DGA».

Los riesgos de la financiación con pago exclusivo de intereses

Ook als aflossingsvrij wél zou kunnen, is het niet vanzelfsprekend de slimste keuze. Je lost namelijk niets af, dus aan het einde van de looptijd staat je hele schuld er nog. Je moet die dan herfinancieren of de woning verkopen om af te lossen, en of dat lukt hangt af van de waarde en de rente op dat moment.

Daar komt bij dat veel Spaanse hypotheken meebewegen met de Euribor. Kies je voor een variabele rente en loopt de Euribor op, dan stijgt je maandlast, terwijl je schuld gelijk blijft als je niet aflost. Reken jezelf dus niet te snel rijk op een lage maandlast alleen. Een annuïteit voelt in het begin misschien zwaarder, maar je bouwt er wel elke maand vermogen mee op en je eindigt zonder restschuld.

Zo bepaal je jouw beste route

Empiece por definir su objetivo. ¿Simplemente desea mantener bajos sus pagos mensuales o prefiere utilizar sus activos de la forma más eficiente posible? Esto marca una gran diferencia en la solución. A continuación, analice algunos escenarios: una renta vitalicia a largo plazo, una mayor aportación personal o financiación mediante su participación en fondos holandeses.

Si se trata de un patrimonio considerable, conviene analizar la opción de la banca privada. En todos los casos, se aplica lo mismo: ajuste sus cálculos y su solicitud a lo que aceptan los bancos españoles para evitar problemas a mitad de camino. Estaremos encantados de ayudarle a determinar qué opción le ofrece los mejores resultados en su situación.

Veelgestelde vragen

Kun je in Spanje aflossingsvrij lenen?

No, como no residente, no puede obtener un préstamo hipotecario con pago exclusivo de intereses en un banco español convencional. Los bancos españoles ofrecen casi exclusivamente hipotecas con pago mensual de intereses y capital. Solo a través de la banca privada existe a veces mayor flexibilidad para personalizar las condiciones, pero incluso en ese caso, una hipoteca con pago exclusivo de intereses no es lo habitual.

¿Por qué los bancos españoles no ofrecen hipotecas con pago solo de intereses?

Sinds de vastgoedcrisis van 2008 tot 2013 en de invoering van de hypotheekwet Ley 5/2019 zijn Spaanse banken voorzichtiger geworden. Aflossen staat centraal in hun risicobeleid, en bij een buitenlandse koper willen ze extra graag zien dat de schuld gestaag daalt.

Kan een Nederlandse bank wel een aflossingsvrije hypotheek voor Spanje geven?

Dat kan een indirecte route zijn. Neem je overwaarde op je Nederlandse woning op, dan is een aflossingsvrij deel bij een Nederlandse geldverstrekker soms wél mogelijk, binnen de Nederlandse regels. Die opname gebruik je vervolgens om je Spaanse woning te financieren.

Hoeveel eigen geld heb ik nodig voor een Spaanse hypotheek?

Se requiere un pago inicial mínimo de alrededor del 30% del valor, más gastos de compra que oscilan entre el 10% y el 14%. Para no residentes, un banco español financia hasta un máximo del 70% del valor de compra o tasación.

Tot welke leeftijd kan ik een hypotheek in Spanje afsluiten?

No existe una edad máxima legal; cada banco determina su propio límite. En la práctica, en la mayoría de los bancos, la hipoteca debe liquidarse antes de los 75 años. Por lo tanto, su edad influye en parte en el plazo máximo: si tiene 50 años o menos, este puede extenderse hasta 25 años.

Is aflossingsvrij via private banking een goed idee?

Dat hangt af van je vermogen en je doel. Het is altijd maatwerk, de voorwaarden zijn vaak minder gunstig en je lost niets af, dus aan het einde blijft de volledige schuld staan. Met goed advies en voldoende vermogen kan een flexibele opzet passen, maar laat je goed voorlichten.