Tweede huis in Spanje en box 3: wat je in 2026 in Nederland betaalt

Zes procent. Dat is het rendement waarover de Nederlandse fiscus je in 2026 belast voor je huis in Spanje, of je er nu iets mee verdient of niet. Je woning staat aan de Costa Blanca, de Spaanse belastingdienst heeft zijn deel al gehad, en toch komt er in Nederland nog een aanslag achteraan.



Dat voelt onrechtvaardig en dat is het soms ook. In dit stuk lees je precies welke waarde je moet opgeven, wat de cijfers van 2026 doen met een woning van drie ton, waarom je Spaanse hypotheek de aanslag verlaagt en waarom de aftrek die dubbele belasting moet voorkomen in de praktijk vaak te laag uitvalt.

Inhoudsopgave

1. Je Spaanse woning valt gewoon in box 3
2. Welke waarde je opgeeft, en van welke datum
3. De cijfers van 2026
4. Rekenvoorbeeld: een appartement van drie ton
5. Wat je Spaanse hypotheek met de aanslag doet
6. De drempel van 3.800 euro
7. Zo werkt de aftrek ter voorkoming van dubbele belasting
8. Waarom die aftrek vaak te laag uitvalt
9. Wat je in Spanje zelf al betaalt
10. Als je werkelijke rendement lager is
11. Wat er in 2028 zou veranderen
12. Wat dit betekent voor je financieringskeuze
13. Veelgestelde vragen
14. Bronnen

Je Spaanse woning valt gewoon in box 3

Woon je fiscaal in Nederland, dan geef je je wereldwijde vermogen op. Een tweede woning in Spanje is daarop geen uitzondering. De woning is geen eigen woning, want daarvoor moet je er zelf hoofdverblijf hebben, en belandt dus in box 3 bij de bezittingen.

Belangrijk detail dat veel mensen missen: de Belastingdienst maakt onderscheid tussen een tweede woning die je zelf gebruikt en een woning die je verhuurt. Een woning die je verhuurt geef je op onder overige onroerende zaken. Het tarief en het forfait zijn hetzelfde, maar de rubriek in je aangifte is anders. Verhuur je een deel van het jaar en gebruik je de woning de rest van het jaar zelf, laat dan checken onder welke rubriek jouw situatie valt.

Dat je in Nederland aangifte doet, betekent niet automatisch dat je twee keer volledig betaalt. Nederland en Spanje hebben afspraken gemaakt in het belastingverdrag van 16 juni 1971, dat sinds 20 september 1972 van kracht is en nog steeds geldt. Daarin staat dat vermogen dat bestaat uit onroerende goederen belast mag worden in het land waar het goed ligt. Nederland geeft daarvoor een vermindering. Verderop lees je waarom die vermindering vaak minder oplevert dan je hoopt.

Welke waarde je opgeeft, en van welke datum

Voor een woning in Nederland gebruik je de WOZ-waarde. Voor een woning in Spanje bestaat die niet. De Belastingdienst schrijft daarom voor dat je de waarde in het economisch verkeer opgeeft, in onbewoonde en onverhuurde staat.

De datum verrast bijna iedereen. Voor je aangifte over 2026 geef je niet de waarde per 1 januari 2026 op, maar de waarde per 1 januari 2025. De Belastingdienst volgt daarmee dezelfde systematiek als bij de WOZ, waar de waardepeildatum ook een jaar terug ligt. Je werkt dus altijd met een waarde die een jaar oud is.

Wat is de waarde in het economisch verkeer? De prijs die een willekeurige koper zou betalen. Een recente aankoopprijs is het sterkste bewijs. Heb je de woning langer, dan kun je uitgaan van een taxatie, van vergelijkbare verkopen in je complex of urbanisatie, of van gepubliceerde prijsindexcijfers. De Spaanse kadastrale waarde is nadrukkelijk niet hetzelfde en ligt in de praktijk vaak flink lager. Die waarde gebruik je voor Spaanse heffingen, niet voor je Nederlandse aangifte.

Bewaar de onderbouwing. Wijkt jouw opgegeven waarde af van wat de inspecteur verwacht, dan wil hij weten waar het getal vandaan komt.

De cijfers van 2026

Box 3 werkt in 2026 nog steeds met fictieve rendementen. Je betaalt niet over wat je echt verdient, maar over wat de wetgever veronderstelt dat je verdient. Dit zijn de cijfers die de Belastingdienst voor 2026 hanteert:

• Forfaitair rendement op beleggingen en overige bezittingen, waaronder je Spaanse woning: 6,00 procent. Dit percentage staat vast.
• Forfaitair rendement op banktegoeden: 1,28 procent. Dit is nog voorlopig en wordt begin 2027 definitief vastgesteld.
• Forfaitair rendement op schulden: 2,70 procent. Ook dit is nog voorlopig.
• Tarief in box 3: 36 procent.
• Heffingsvrij vermogen: 59.357 euro per persoon, 118.714 euro samen met een fiscale partner.
• Drempel voor schulden: 3.800 euro per persoon, 7.600 euro samen met een fiscale partner.

Het verschil tussen 6,00 procent op je woning en 2,70 procent op je schuld is precies waar het interessant wordt zodra je financiert. Daarover zo meer.

Rekenvoorbeeld: een appartement van drie ton

Stel: je hebt een appartement in Spanje met een waarde in het economisch verkeer van 300.000 euro, een Spaanse hypotheek van 150.000 euro en daarnaast 80.000 euro spaargeld. Je hebt geen fiscale partner. Zo rekent de Belastingdienst in 2026:

• Bezittingen: 300.000 euro woning plus 80.000 euro spaargeld is 380.000 euro.
• Aftrekbare schuld: 150.000 euro min de drempel van 3.800 euro is 146.200 euro.
• Rendementsgrondslag: 380.000 min 146.200 is 233.800 euro.
• Grondslag sparen en beleggen: 233.800 min 59.357 heffingsvrij vermogen is 174.443 euro. Dat is 74,61 procent van je rendementsgrondslag.
• Forfaitair rendement: 18.000 euro op de woning, 1.024 euro op het spaargeld, min 3.947 euro op de schuld. Samen 15.077 euro.
• Belastbaar voordeel: 74,61 procent van 15.077 euro is 11.249 euro.
• Belasting: 36 procent van 11.249 euro is afgerond 4.050 euro.

Ruim vierduizend euro dus, voordat er ook maar iets van vermindering af gaat. Dat is de reden dat dit onderwerp bij bijna elk adviesgesprek op tafel komt.

Wat je Spaanse hypotheek met de aanslag doet

Een hypotheek op een woning in het buitenland is in box 3 gewoon een schuld. Het onderpand mag in Spanje liggen en de lening mag bij een Spaanse bank lopen. Wat telt, is dat de schuld op jou drukt en dat hij is aangegaan voor de financiering van de woning.

Neem hetzelfde voorbeeld en haal de hypotheek eruit. Je koopt het appartement dan volledig met eigen geld. De rekensom wordt: 380.000 euro bezittingen, geen aftrekbare schuld, 320.643 euro grondslag na het heffingsvrij vermogen, en 19.024 euro forfaitair rendement. De aanslag komt dan uit op ongeveer 5.779 euro.

Met de hypotheek betaal je afgerond 4.050 euro, zonder de hypotheek 5.779 euro. Een verschil van ongeveer 1.729 euro per jaar. Dat komt doordat de woning tegen 6,00 procent meetelt en de schuld maar tegen 2,70 procent aftrekt. Over dat verschil van 3,30 procentpunt betaal je geen 36 procent belasting meer.

Dit is precies de rekensom waarom kopers die de aankoop cash kunnen doen toch voor financiering kiezen. Je legt het naast de rente die je betaalt en kijkt wat er onder de streep overblijft. Wij zetten die vergelijking geregeld voor klanten op papier, en de uitkomst hangt sterk af van je totale vermogen en je rentetarief. Reken het dus na op je eigen situatie in plaats van op een vuistregel. Meer daarover lees je in ons stuk over kopers die cash kunnen betalen en toch financieren.

De drempel van 3.800 euro

Niet je hele schuld is aftrekbaar. In box 3 geldt een drempel: alleen het deel van je schulden boven 3.800 euro telt mee. Heb je het hele jaar een fiscale partner, dan is de drempel samen 7.600 euro.

Bij een hypotheek van anderhalve ton is dat een detail, ongeveer honderd euro effect op je aanslag. Bij een kleine restschuld of een aflopende lening is het dat niet. Heb je nog 5.000 euro openstaan, dan is er maar 1.200 euro aftrekbaar. En let op: de drempel geldt een keer voor al je schulden samen, niet per lening. Heb je naast de Spaanse hypotheek nog een andere schuld in box 3, dan wordt de drempel niet twee keer toegepast.

Zo werkt de aftrek ter voorkoming van dubbele belasting

Je geeft de woning in Nederland op en betaalt in Spanje ook. Om te voorkomen dat je twee keer volledig wordt belast, geeft Nederland een vermindering: de aftrek ter voorkoming van dubbele belasting. De basis daarvoor ligt in het belastingverdrag met Spanje en in het Besluit voorkoming dubbele belasting 2001.

De methode heet vrijstelling met progressievoorbehoud, en in box 3 wordt die uitgewerkt als een evenredigheidsberekening. Simpel gezegd: de Belastingdienst kijkt welk deel van je box 3-vermogen bestaat uit de Spaanse woning, en vermindert je aanslag met datzelfde deel. Bezit je alleen die woning, dan blijft er weinig Nederlandse heffing over. Heb je daarnaast spaargeld, beleggingen of andere bezittingen, dan wordt de vermindering navenant kleiner.

Je hoeft die vermindering niet apart aan te vragen als je de woning correct in je aangifte opneemt onder de buitenlandse bezittingen. Maar controleer wel of hij daadwerkelijk is verwerkt. In de praktijk gaat het hier regelmatig mis, vooral bij mensen die de aangifte zelf invullen.

Waarom die aftrek vaak te laag uitvalt

Hier zit het pijnpunt dat je op de meeste websites niet leest. De vermindering wordt evenredig berekend over je hele box 3-vermogen. Je schulden en je heffingsvrij vermogen worden daarbij omgeslagen over alles wat je bezit, niet specifiek toegerekend aan de woning waar ze bij horen.



Het gevolg: de vermindering die je krijgt kan lager zijn dan de belasting die feitelijk op de Spaanse woning drukt. Je betaalt dan over je Spaanse bezit in Spanje, en voor een stukje alsnog in Nederland. Fiscalisten wijzen hier al jaren op. Grant Thornton laat in een uitgewerkt voorbeeld zien dat de belasting die aan de buitenlandse woning is toe te rekenen hoger uitkomt dan de vermindering die de Belastingdienst verleent, met een restant dat feitelijk dubbel wordt belast.

Hoe groot dat gat is, verschilt per situatie. Het hangt af van de verhouding tussen je woning, je overige vermogen en je schulden. Wie een grote hypotheek heeft en daarnaast veel ander vermogen, loopt het meeste risico op een tegenvaller. Laat dit narekenen door een fiscalist voordat je je aangifte definitief maakt. Wij zijn hypotheekadviseur en geen belastingadviseur, dus wij rekenen de financieringskant door en verwijzen voor de aangifte naar een specialist.

Wat je in Spanje zelf al betaalt

Box 3 is maar de helft van het verhaal. In Spanje betaal je als niet-resident jaarlijks:

• IBI, de gemeentelijke onroerendezaakbelasting. Het tarief ligt afhankelijk van de gemeente ruwweg tussen 0,4 en 1,1 procent van de kadastrale waarde.
• De renta imputada, een fictief huurinkomen voor woningen die je niet verhuurt. De grondslag is 1,1 procent van de kadastrale waarde als die waarde recent is herzien, en 2 procent als dat niet zo is. Daarover betaal je als inwoner van de EU of EER 19 procent.
• Verhuur je wel, dan betaal je 19 procent inkomstenbelasting voor niet-residenten over de huuropbrengst, waarbij je als EU-inwoner bepaalde kosten mag aftrekken.
• Mogelijk Spaanse vermogensbelasting. De vrijstelling ligt op 700.000 euro per persoon en de tarieven lopen van 0,2 tot 3,5 procent, met grote regionale verschillen. Je Spaanse hypotheek verlaagt daar de grondslag.

De volledige uitwerking van die laatste heffing staat in ons artikel over vermogensbelasting in Spanje voor niet-residenten. Wil je het complete jaarplaatje inclusief comunidad, verzekering en nutsvoorzieningen, kijk dan bij de jaarlijkse kosten van een tweede huis in Spanje.

Als je werkelijke rendement lager is

Sinds de arresten van de Hoge Raad kun je met de tegenbewijsregeling aantonen dat je werkelijke rendement lager is dan het forfait. Blijkt dat zo, dan wordt over het werkelijke rendement geheven.

Voor vastgoed pakt dat anders uit dan mensen verwachten. In het werkelijke rendement tellen namelijk ook ongerealiseerde waardeveranderingen mee. Is je Spaanse woning in een jaar 25.000 euro meer waard geworden, dan telt die papieren winst mee als rendement, ook al heb je niets verkocht. Bovendien geldt vanaf 2026 een voordeel wegens eigen gebruik, gebaseerd op de economische huurwaarde. In een jaar met stijgende Spaanse huizenprijzen kom je met tegenbewijs dus vaak juist hoger uit dan met het forfait van 6,00 procent.

Hoe buitenlands vastgoed precies in die vergelijking meetelt en hoe de voorkoming van dubbele belasting daarin doorwerkt, is nog onderwerp van discussie tussen fiscalisten en rechters. Dit is specialistenwerk. Ga hier niet zelf mee experimenteren in je aangifte.

Wat er in 2028 zou veranderen

Er ligt een wetsvoorstel voor een nieuw stelsel, de Wet werkelijk rendement box 3, met een beoogde ingangsdatum van 1 januari 2028. Voor onroerende zaken zou daarin een vermogenswinstbelasting gaan gelden: je rekent pas af bij verkoop, over de winst. Voor panden die het hele jaar niet verhuurd zijn, is een vastgoedbijtelling van 3,35 procent van de WOZ-waarde voorzien. Het tarief staat in het voorstel op 36 procent, al is in 2026 gesproken over een verlaging naar 35 procent.

Let op twee dingen. Ten eerste is dit een wetsvoorstel en geen wet: de percentages en de datum kunnen nog schuiven. Ten tweede kent een woning in Spanje geen WOZ-waarde, dus hoe die vastgoedbijtelling precies wordt bepaald voor buitenlands vastgoed is op dit moment nog niet uitgewerkt. Baseer je aankoopbeslissing van vandaag dus niet op de regels van 2028.

Wat dit betekent voor je financieringskeuze

Box 3 hoort thuis in het gesprek over hoeveel je leent, en dat gebeurt te weinig. Drie punten om mee te nemen.

Om te beginnen verlaagt elke euro hypotheek je box 3-grondslag, terwijl de woning tegen het hoge forfait meetelt. Dat maakt financieren fiscaal aantrekkelijker dan veel mensen denken, ook als je het geld op de bank hebt staan. Zet de rentelast naast het box 3-voordeel en kijk wat er per saldo overblijft. Op onze pagina over de hypotheek in Spanje vind je de voorwaarden waarmee je die som kunt maken.

Daarnaast telt je Spaanse hypotheek ook mee bij de Spaanse vermogensbelasting, waar de netto waarde de grondslag is. Het voordeel loopt dus langs twee kanten.

Tot slot: hoe hoger je overige vermogen, hoe kleiner de vermindering voor dubbele belasting relatief wordt. Voor wie een fors box 3-vermogen heeft, is het verstandig om voor de aankoop met een fiscalist naar de structuur te kijken. Dat is geen luxe, dat scheelt jaarlijks geld.

Veelgestelde vragen

Moet ik mijn huis in Spanje opgeven in box 3?

Ja. Woon je fiscaal in Nederland, dan geef je je wereldwijde vermogen op. De Spaanse woning geef je aan bij de bezittingen in box 3, en je claimt daarbij de aftrek ter voorkoming van dubbele belasting.

Welke waarde moet ik opgeven voor mijn Spaanse woning?

De waarde in het economisch verkeer in onbewoonde en onverhuurde staat. Voor de aangifte over 2026 gaat het om de waarde per 1 januari 2025. De Spaanse kadastrale waarde is niet bruikbaar, die ligt doorgaans veel lager.

Mag ik mijn Spaanse hypotheek aftrekken in box 3?

Ja, als schuld in box 3, voor zover die boven de drempel van 3.800 euro per persoon uitkomt. Dat het onderpand in Spanje ligt en de lening bij een Spaanse bank loopt, maakt niet uit. Hypotheekrenteaftrek in box 1 is er niet, want het is geen eigen woning.

Betaal ik dan twee keer belasting over mijn huis in Spanje?

Niet volledig. Nederland geeft een vermindering op basis van het belastingverdrag met Spanje. Die vermindering wordt evenredig berekend en valt in de praktijk soms lager uit dan de Nederlandse belasting die aan de woning is toe te rekenen. Een gedeeltelijke dubbele heffing is daardoor mogelijk.

Hoeveel box 3-belasting betaal ik over een woning van 300.000 euro?

Dat hangt af van je overige vermogen en schulden. In het rekenvoorbeeld hierboven, met 80.000 euro spaargeld en een hypotheek van 150.000 euro, komt de aanslag voor vermindering uit op ongeveer 4.050 euro in 2026. Zonder hypotheek is dat ongeveer 5.779 euro.

Is een tweede huis in Spanje voordeliger als ik het verhuur?

Fiscaal verandert er in box 3 weinig: het forfait van 6,00 procent geldt ook dan, alleen geef je de woning op onder overige onroerende zaken. In Spanje verandert er wel iets, want dan betaal je 19 procent over de werkelijke huuropbrengst in plaats van de renta imputada. Of verhuur uitkomt, hangt vooral af van je bezettingsgraad en je hypotheekvoorwaarden.