Een hypotheek in Spanje als ondernemer of zzp'erο»Ώ


Als ondernemer of zzp'er verdien je vaak meer dan iemand in loondienst. Toch kijkt een Spaanse bank juist naar jouw inkomen met de meeste vragen. Geen vast contract, geen maandelijkse loonstrook, dus meer bewijslast. Het goede nieuws: een Spaanse hypotheek als ondernemer kan wel. Alleen bepalen je cijfers van de afgelopen drie jaar wat je kunt lenen, niet je omzet van vorige maand.

ο»Ώ

En esta guía, aprenderás cómo los bancos españoles evalúan los ingresos de los emprendedores, cuánto puedes financiar como no residente, qué documentos necesitas tener preparados y qué problemas suelen surgir en la práctica. Así, sabrás de antemano a qué atenerte, en lugar de descubrirlo cuando el banco ya tenga tu solicitud sobre la mesa.


Kan je als ondernemer of zzp'er een Spaanse hypotheek krijgen?

Sí. Los bancos españoles ofrecen hipotecas a emprendedores y autónomos, incluso si resides en los Países Bajos o Bélgica y la propiedad no será tu residencia principal. Las condiciones básicas son las mismas que para los empleados asalariados: como no residente, normalmente financias entre el 60 y el 70 por ciento del valor de tasación, lo que significa que aportas al menos el 30 por ciento. A este precio de compra se suman los gastos de cierre, que rondan entre el 10 y el 12 por ciento.


Het verschil zit in de inkomenstoets. Waar een werknemer een arbeidscontract en drie loonstroken laat zien, moet jij aantonen dat je onderneming stabiel en winstgevend is. De bank wil zien dat je inkomen structureel is, niet eenmalig. Daarom kijkt ze niet naar een maand of een jaar, maar naar een langere periode.


Hoe Spaanse banken je inkomen beoordelen

Dit is het hart van je aanvraag. Een Spaanse bank berekent je inkomen als ondernemer op basis van het gemiddelde van de laatste drie jaar. Ze neemt je belastbare winst en trekt daar de betaalde belasting van af. Het meest recente jaar weegt daarbij het zwaarst: een goed laatste jaar helpt je, een dip drukt je maximum.


Vervolgens toetst de bank je maandlasten aan de 35-procentregel. Je totale vaste lasten, dus de nieuwe Spaanse hypotheek plus je bestaande verplichtingen in Nederland of Belgie, mogen samen niet boven ongeveer 35 procent van je netto maandinkomen uitkomen. Heb je hier al een hypotheek, dan telt die last dus mee.


Hay dos cosas importantes que debes entender. Primero, el alquiler previsto de la propiedad que estás comprando en España no se considera ingreso. Los ingresos por alquiler existentes y verificables de otros inmuebles sí se consideran. Segundo: tu facturación no es tu ingreso. El banco calcula en función de lo que queda después de las deducciones y de lo que se ha declarado a la Hacienda Pública.

Wat je rechtsvorm betekent voor de beoordeling

Niet elke ondernemer is hetzelfde in de ogen van een bank. Grofweg zijn er drie situaties.

Heb je een eenmanszaak of werk je als zzp'er, dan kijkt de bank naar je winst uit onderneming zoals die in je aangifte inkomstenbelasting staat, gemiddeld over drie jaar.

Si usted forma parte de una sociedad colectiva (VOF), lo que cuenta es su participación en las ganancias, no la totalidad de las ganancias de la sociedad.

Si usted es administrador y accionista mayoritario de una sociedad de responsabilidad limitada (BV), la situación es más compleja. El banco considera su salario como administrador y, en ocasiones, también los beneficios o dividendos de su BV. Este es un asunto aparte, con sus propias consideraciones. Para más información, consulte nuestra explicación sobre el administrador y la hipoteca española.

Hoeveel kun je lenen?

Als niet-resident reken je op een financiering van 60 tot 70 procent van de laagste van twee waarden: de taxatiewaarde of de koopsom. De rest breng je zelf in. En vergeet de kosten koper niet, die je ook uit eigen middelen betaalt.

Een voorbeeld. Stel, je koopt een woning van 400.000 euro. Bij 65 procent financiering leen je 260.000 euro en leg je 140.000 euro zelf in. Daar komt ongeveer 44.000 euro aan kosten koper bovenop, zo'n 11 procent. In totaal heb je in dit voorbeeld dus rond de 184.000 euro aan eigen geld nodig. Of je die hypotheek van 260.000 euro ook echt krijgt, hangt af van je inkomenstoets: je gemiddelde inkomen over drie jaar moet de maandlast binnen de 35-procentregel houden.


¿Le gustaría calcular su situación? Utilice nuestra calculadora de hipotecas para obtener una primera estimación.

Welke documenten je nodig hebt

Como emprendedor, aportas más que un empleado. En cualquier caso, ten lo siguiente preparado:

  • je aangiften inkomstenbelasting van de laatste drie jaar (je Nederlandse of Belgische aangifte, niet een Spaanse)
  • sus cuentas anuales o cuenta de pérdidas y ganancias para el mismo período
  • een recent uittreksel van de Kamer van Koophandel of bewijs van inschrijving
  • afschriften van je zakelijke en prive rekening
  • un resumen de sus préstamos y obligaciones actuales
  • een kopie van je paspoort en je NIE-nummer, het Spaanse fiscale nummer voor buitenlanders

Hoe completer en overzichtelijker je dit aanlevert, hoe soepeler de bank je aanvraag beoordeelt. Ontbrekende of tegenstrijdige cijfers zijn de meest voorkomende reden voor vertraging.ο»Ώ

Niet elke bank kijkt hetzelfde naar ondernemers

Spaanse banken hanteren geen identiek beleid. De ene is soepeler met wisselend ondernemersinkomen dan de andere, en de voorwaarden verschillen per bank en per profiel. Het loont dus om te vergelijken, in plaats van bij de eerste de beste bank aan te kloppen. In ons overzicht van banken in Spanje lees je hoe de belangrijkste partijen werken. Een adviseur die jouw dossier kent, weet welke bank bij een ondernemersinkomen als het jouwe past.

Los mayores escollos para los emprendedores

Drie dingen zien we in de praktijk het vaakst misgaan.

El primer error es intentar ser demasiado astuto desde el punto de vista fiscal. Muchos emprendedores reducen sus ganancias imponibles mediante deducciones. Esto resulta conveniente para la declaración de impuestos, pero una menor base imponible también implica una hipoteca menor. Lo que se ahorra en impuestos puede costar la capacidad de endeudamiento.


De tweede is een zwak laatste jaar. Omdat het meest recente jaar het zwaarst weegt, kan een mindere periode je maximum flink drukken, ook al waren de jaren daarvoor goed.


De derde is te weinig eigen geld reserveren. Reken niet alleen op de 30 procent inleg, maar ook op de 10 tot 12 procent kosten koper. Wie dat onderschat, komt vlak voor de notaris in de knel.


Veelgestelde vragen

Kan ik met maar een jaar cijfers al een Spaanse hypotheek krijgen?

Meestal niet. Banken willen doorgaans drie jaar aan cijfers zien om je inkomen als stabiel te beoordelen. Met een of twee jaar is het lastiger, al kunnen een sterk dossier en een ruime eigen inbreng helpen. Laat je situatie beoordelen voor je een woning zoekt.

¿Cuenta el beneficio de mi BV o solo mi salario de director?

De bank kijkt in eerste instantie naar je DGA-salaris, en soms aanvullend naar de winst of het dividend in je BV. Dat verschilt per bank. Bekijk hiervoor onze uitleg over de DGA en de Spaanse hypotheek.

Wat als mijn laatste jaar slechter was dan de jaren daarvoor?

Eso reduce tu límite máximo, ya que el último año es el que tiene mayor peso. Una explicación sólida de por qué ese año se desvió del límite, junto con una mayor contribución personal, facilita la conversación con el banco.

Hoeveel eigen geld heb ik minimaal nodig?

Reken op minimaal 30 procent van de waarde als inleg, plus 10 tot 12 procent kosten koper. Bij een woning van 300.000 euro is dat al snel 120.000 tot 130.000 euro.

Kan ik de woning verhuren om de hypotheek te betalen?

El alquiler previsto de la vivienda que está comprando no se tiene en cuenta para la evaluación de ingresos. Se permite alquilar la propiedad y no existe obligación de ocuparla usted mismo, pero el banco no lo considera al procesar su solicitud.

Lever ik mijn Nederlandse of mijn Spaanse belastingaangifte aan?

Si no reside en el país, debe presentar su declaración de la renta neerlandesa o belga. La declaración del IRPF española es para quienes son residentes fiscales en España.