Een vakantiewoning in Spanje kopen om te verhuren: zo financier je het

Een appartement aan de Spaanse kust  kopen en het een deel van het jaar verhuren. Op papier een mooie rekensom: de huur betaalt een stuk van je lasten, en ondertussen bouw je vermogen op in Spaans vastgoed. Alleen werkt de financiering in Spanje anders dan je van een Nederlandse verhuurhypotheek gewend bent. Een veelgemaakte misvatting is dat de Spaanse bank je verwachte huurinkomsten meerekent. Dat doet die meestal niet.



A continuación, podrá leer cómo financiar con éxito una propiedad de alquiler en España, cuánto dinero propio necesita, qué ingresos por alquiler puede obtener de forma realista y qué debe tener en cuenta antes de firmar ante notario.

Tabla de contenido

1. Bestaat een verhuurhypotheek in Spanje?
2. ¿Cuánto puedes financiar y cuánto dinero propio necesitas?
3. ¿El banco español tiene en cuenta sus ingresos por alquiler?
4. Welke financieringsroutes heb je?
5. Wat levert verhuur realistisch op?
6. Verhuurlicentie: mag je wel verhuren?
7. Belasting op je huurinkomsten
8. ¿En qué te fijas antes de firmar?
9. Veelgestelde vragen
   

Bestaat een verhuurhypotheek in Spanje?

In Nederland is een verhuurhypotheek een apart product. De geldverstrekker kijkt naar de verwachte huurwaarde van het pand en baseert daar een deel van je leenruimte op. Spanje kent dat systeem niet. Je financiert een woning die je wilt verhuren met een gewone Spaanse hypotheek, en de bank beoordeelt jou als persoon: je inkomen, je vaste lasten en je vermogen. Of er straks een toerist of jijzelf in de woning zit, verandert daar in de basis niets aan.

Er is ook goed nieuws. Spanje kent geen zelfbewoningsplicht bij een hypotheek. Je mag een woning met een Spaanse hypotheek dus gewoon verhuren, terwijl dat bij een hypotheek op je eigen woning in Nederland vaak niet is toegestaan. Hoe je dat verhuren praktisch aanpakt, van vergunning tot belasting, lees je in ons artikel over huis verhuren in Spanje. Op deze pagina houden we het bij de financiering.

¿Cuánto puedes financiar y cuánto dinero propio necesitas?

Als niet-resident financier je in Spanje doorgaans 60 tot 70 procent van de taxatiewaarde of de koopsom, waarbij de bank de laagste van de twee aanhoudt. Reken dus op minimaal 30 tot 40 procent eigen geld. Daar komen de kosten koper nog bovenop, in de praktijk zo'n 10 tot 12 procent van de koopsom voor overdrachtsbelasting of btw, notaris, registratie en een advocaat.

Een voorbeeld maakt het concreet. Koop je een appartement van 250.000 euro, dan financier je grofweg 150.000 tot 175.000 euro en leg je zelf 75.000 tot 100.000 euro in. Daar komt nog eens ongeveer 25.000 tot 30.000 euro aan bijkomende kosten bij. Voor een verhuurpand is dat eigen vermogen geen bijzaak, maar de spil van je plan: het bepaalt of de som rond komt. Wil je zien wat er in jouw situatie kan, reken dan eerst je mogelijkheden door met onze hypotheekcheck, en lees hoeveel eigen vermogen een Spaanse bank precies verwacht.

¿El banco español tiene en cuenta sus ingresos por alquiler?

Dit is het punt waarop de meeste plannen stranden. Spaanse banken toetsen je leencapaciteit op je eigen, aantoonbare inkomen: je loon volgens je loonstroken, of je ondernemerswinst volgens je aangiften. De vuistregel die vrijwel elke Spaanse bank hanteert, is dat je totale maandlasten, dus de nieuwe hypotheek plus je bestaande verplichtingen, niet boven ongeveer 35 procent van je netto-inkomen uitkomen.

Los ingresos por alquiler previstos de la propiedad que está comprando no se tienen en cuenta. Los ingresos por alquiler existentes y demostrables de otras propiedades que ya posee sí se tienen en cuenta, ya que forman parte de su situación financiera actual. Sin embargo, un banco español no financiará un préstamo basándose en la rentabilidad proyectada de su nuevo apartamento. En la práctica, esto significa que debe poder afrontar la hipoteca con sus propios ingresos, independientemente de los ingresos por alquiler. Quienes asuman esto evitarán la decepción más común en el proceso de solicitud.

Welke financieringsroutes heb je?

Grofweg zijn er drie manieren om een verhuurpand in Spanje rond te krijgen.

• Een Spaanse hypotheek op je eigen inkomen. Dit is de route hierboven: de bank kijkt naar jou, niet naar de huur, en financiert tot ongeveer 70 procent.
• De overwaarde van je Nederlandse woning inzetten. Je verhoogt in Nederland je hypotheek en koopt in Spanje met (deels) eigen geld. Dat kan een lagere financieringsbehoefte en soms betere voorwaarden opleveren, maar je verplaatst het risico wel naar je woning in Nederland.
• Een combinatie: een deel eigen geld, een deel Spaanse hypotheek. In de praktijk kiezen veel kopers hiervoor.

Welke route het beste past, hangt af van je inkomen, je vermogen en hoeveel risico je op je Nederlandse woning wilt leggen. De verschillen tussen de Spaanse banken zijn daarbij groot: de een is scherper op rente, de ander soepeler op het soort inkomen dat meetelt. Een overzicht van de regels en voorwaarden vind je op onze pagina over de hypotheek in Spanje.

Wat levert verhuur realistisch op?

Rendement is de reden dat je verhuurt, en tegelijk het cijfer waar online het meest mee wordt gegoocheld. Houd het nuchter. Je brutorendement is de jaarhuur gedeeld door je investering. Daar gaan nog kosten vanaf: de gemeenschapskosten van het complex, onderhoud, verzekering, een beheerder als je zelf niet in de buurt woont, en leegstand buiten het seizoen.

Wat je netto overhoudt, ligt daardoor een stuk lager dan de brutohuur die een makelaar je voorrekent. Toeristische verhuur levert per nacht meer op dan verhuur voor de lange termijn, maar kent meer leegstand, meer beheer en meer regels. Een eerlijk rendement reken je daarom door met een realistische bezetting en alle kosten erin, niet met een topmaand als jaargemiddelde. Wij rekenen een aankoop liever conservatief voor je door dan dat je achteraf tegenvalt.

Verhuurlicentie: mag je wel verhuren?

Antes de contar con los ingresos por alquiler, compruebe si tiene permiso para alquilar su propiedad. Para alquileres turísticos, necesita una licencia turística en la mayoría de las comunidades autónomas españolas. Las normas varían según la comunidad autónoma: Valencia, Andalucía y Cataluña tienen sus propios registros y condiciones, y algunas ciudades han suspendido temporalmente la expedición de nuevos permisos.

Además, la comunidad de propietarios de un complejo de apartamentos puede restringir o incluso prohibir los alquileres turísticos. Por lo tanto, no dé por sentado que un apartamento es automáticamente apto para alquilar a turistas. Consulte la normativa de la región y del complejo antes de hacer una oferta. En nuestra página sobre alquileres en España encontrará información sobre cómo solicitar dicho permiso.

Belasting op je huurinkomsten

Huurinkomsten uit een Spaanse woning zijn in Spanje belast, ook als je in Nederland woont. Woon je in de EU of de EER, dan betaal je 19 procent belasting over je nettohuur, dus na aftrek van kosten. Woon je buiten de EU, dan is het 24 procent over de brutohuur, zonder aftrek. Daarnaast betaal je jaarlijks de onroerendezaakbelasting, de IBI.

Países Bajos y España tienen un convenio fiscal para evitar la doble imposición, pero cómo se aplica en su caso depende de su situación personal. Consulte con un asesor fiscal antes de comprar, ya que la carga impositiva influye en su rentabilidad neta. Nosotros nos encargamos de la financiación, y un asesor fiscal de la declaración de impuestos: ambos aspectos van de la mano en un plan de alquiler.

¿En qué te fijas antes de firmar?

Voordat je een bod uitbrengt, zet je een paar dingen op een rij. Kun je de hypotheek dragen op je eigen inkomen? Mag het pand verhuurd worden, volgens de regio en het complex? En klopt het rendement ook als je conservatief rekent? Laat verder altijd een taxatie en een juridische controle doen. Een advocaat controleert of de woning schuldenvrij is en of de papieren kloppen, voordat je bij de notaris tekent. Zo weet je zeker dat je koopt wat je denkt te kopen, en dat je verhuurplan financieel staat als een huis.

Veelgestelde vragen

Kan ik een Spaanse hypotheek krijgen op basis van verwachte huurinkomsten?

Nee. Een Spaanse bank toetst je op je eigen, aantoonbare inkomen en houdt de vuistregel aan dat je woonlasten maximaal ongeveer 35 procent van je netto-inkomen zijn. De verwachte huur van het pand dat je koopt, telt daar niet in mee. Bestaande huurinkomsten uit vastgoed dat je al bezit, tellen wél mee.

Hoeveel eigen geld heb ik nodig voor een verhuurpand in Spanje?

Reken op minimaal 30 tot 40 procent eigen geld, omdat een niet-resident doorgaans 60 tot 70 procent gefinancierd krijgt. Daar komen de kosten koper van ongeveer 10 tot 12 procent van de koopsom nog bovenop.

Mag ik mijn Spaanse woning met hypotheek verhuren?

Ja. Spanje kent geen zelfbewoningsplicht bij een hypotheek, dus verhuren mag. Let wel op de verhuurlicentie voor toeristische verhuur en op het reglement van het appartementencomplex, dat verhuur kan beperken.

Heb ik een verhuurlicentie nodig?

Voor toeristische verhuur heb je in de meeste regio's een licencia turística nodig. De voorwaarden verschillen per regio en soms geeft een gemeente tijdelijk geen nieuwe vergunningen uit. Voor langdurige verhuur gelden andere, vaak soepeler regels.

Hoeveel belasting betaal ik over mijn huurinkomsten?

Woon je in de EU of EER, dan betaal je 19 procent over je nettohuur. Buiten de EU is het 24 procent over de brutohuur. Daarnaast betaal je jaarlijks de IBI. Laat je situatie door een fiscalist bekijken, want een belastingverdrag voorkomt dubbele heffing.

Is een vakantiewoning in Spanje een goede belegging?

Dat kan, mits je conservatief rekent. Financier op je eigen inkomen, regel de verhuurlicentie, tel alle kosten en leegstand mee en houd rekening met de belasting. Valt de som dan nog steeds gunstig uit, dan heb je een gezond plan in plaats van een optimistische aanname.