Samen een huis kopen in Spanje: wat het betekent voor je hypotheek

Samen een huis in Spanje kopen heeft duidelijke voordelen. Twee inkomens, meer eigen geld en vaak een mooier huis dan je alleen had kunnen kopen. Zodra er meer dan één naam op de koopakte komt, stellen de notaris en de bank wel extra vragen. Zijn jullie getrouwd, en zo ja, hoe? Wie is eigenaar van welk deel? En wie betaalt de hypotheek als een van jullie niet meer kan of wil?

In dit artikel lees je wat samen kopen betekent voor je Spaanse hypotheek, of je nu getrouwd bent, samenwoont of met vrienden of familie koopt. Je ziet hoe de bank jullie inkomens beoordeelt, waarom ieder van jullie voor de hele lening aansprakelijk is en wat je regelt voor het geval iemand later wil stoppen.

Inhoudsopgave

1. Drie situaties, elk met eigen regels
2. Getrouwd: wat de notaris van je huwelijk wil weten
3. Samenwonend of niet getrouwd: leg de verdeling vast
4. Met vrienden of familie: een huis met meer eigenaren
5. Hoe een Spaanse bank jullie samen beoordeelt
6. Ieder van jullie is aansprakelijk voor de hele hypotheek
7. NIE, bindend aanbod en notaris: wie tekent wat
8. Rekenvoorbeeld: twee stellen, één appartement
9. Als iemand eruit wil
10. Als een van jullie overlijdt
11. Wat je vooraf op papier zet
12. Veelgestelde vragen
13. Bronnen
    

Drie situaties, elk met eigen regels

Voor het Spaanse recht maakt het uit wat jullie onderlinge band is. Er zijn drie situaties:

• Jullie zijn getrouwd. Dan bepaalt jullie huwelijksvermogensstelsel wie eigenaar is.
• Jullie hebben een relatie, maar zijn niet getrouwd. Dan wordt ieder van jullie eigenaar van een deel van het huis, in de percentages die in de akte staan.
• Je koopt met vrienden, je broer of zus, je ouders of je kinderen. Juridisch werkt dat hetzelfde als bij samenwoners: ieder heeft een eigen deel.

Die laatste twee vormen heten in Spanje een comunidad de bienes of proindiviso: gedeeld eigendom van één huis. Het Spaanse Burgerlijk Wetboek (Código Civil) regelt dat in de artikelen 392 tot en met 406. Voor de bank is het verschil tussen de drie situaties kleiner. Die leent aan jullie samen, en jullie staan samen in voor de hele lening. Hoe een Spaanse hypotheek in grote lijnen werkt, lees je in ons artikel over de hypotheek in Spanje en de voorwaarden van Spaanse banken.

Getrouwd: wat de notaris van je huwelijk wil weten

Koop je als Nederlands echtpaar een huis in Spanje, dan vraagt de Spaanse notaris naar jullie huwelijksvermogensstelsel, in Spanje het régimen económico matrimonial. Een uitgebreid bewijs van het Nederlandse stelsel is meestal niet nodig. Artikel 92 van het Reglamento Hipotecario, de uitvoeringsregels voor het Spaanse eigendomsregister, schrijft voor dat het huis op naam van beide echtgenoten wordt ingeschreven met de vermelding dat dit gebeurt volgens hun huwelijksvermogensstelsel (con sujeción a su régimen matrimonial). Is het stelsel bekend, dan wordt het in de inschrijving genoemd. Percentages per echtgenoot zijn dan niet nodig.

Dat heeft gevolgen voor later. Willen jullie het huis verkopen of er opnieuw een hypotheek op nemen, dan doen jullie dat samen. Het Spaanse register toetst de buitenlandse regels van jullie huwelijk niet. Die vraag komt pas op tafel bij een verkoop of als er belasting betaald moet worden. Tekenen jullie dan allebei, dan is er geen probleem.

Welk Nederlands stelsel voor jullie geldt, hangt af van het moment waarop jullie trouwden:

• Getrouwd vóór 1 januari 2018 zonder huwelijkse voorwaarden: algehele gemeenschap van goederen. Alles valt in de gemeenschap, ook wat jullie al vóór het huwelijk hadden.
• Getrouwd op of na 1 januari 2018 zonder huwelijkse voorwaarden: beperkte gemeenschap van goederen. Wat jullie tijdens het huwelijk kopen, zoals het Spaanse huis, valt in de gemeenschap. Bezit van vóór het huwelijk, erfenissen en schenkingen blijven privé.
• Met huwelijkse voorwaarden: dan geldt wat daarin staat.

Zijn jullie op of na 29 januari 2019 getrouwd, dan bepaalt een Europese verordening (2016/1103) welk recht op jullie huwelijksvermogen van toepassing is. Hebben jullie geen keuze gemaakt, dan is dat in de regel het recht van het land waar jullie na het huwelijk voor het eerst samen gingen wonen. Voor de meeste Nederlandse stellen is dat Nederland.



Hebben jullie huwelijkse voorwaarden met een volledige scheiding van vermogens, en brengt een van jullie veel meer eigen geld in? Dan kan het verstandig zijn om in de Spaanse akte toch percentages op te nemen. De notaris vraagt in dat geval meestal om de akte van jullie huwelijkse voorwaarden, met een apostille en een beëdigde vertaling. Regel die papieren op tijd, want in Nederland duurt dat een paar weken.

Samenwonend of niet getrouwd: leg de verdeling vast

Zijn jullie niet getrouwd, dan worden jullie in Spanje mede-eigenaren, ieder met een eigen deel. Dat deel staat als percentage in de koopakte (escritura) en in het eigendomsregister. Staat er niets, dan gaat de wet uit van gelijke delen (artikel 393 Código Civil).

Leg de verdeling daarom bewust vast. Brengt de een 80.000 euro eigen geld in en de ander 20.000 euro, dan wil je dat terugzien in de percentages, of in een schriftelijke afspraak tussen jullie over hoe je dat verschil bij verkoop verrekent. Denk daarbij ook aan de hypotheek. Die betalen jullie vaak samen, ook als het eigendom ongelijk verdeeld is. Wie meer aflost, bouwt meer vermogen op in een huis dat voor een deel van de ander is.

Drie dingen zijn voor samenwoners anders dan voor getrouwde stellen:

• Overlijdt een van jullie, dan gaat zijn of haar deel niet vanzelf naar de partner. Daar is een testament voor nodig.
• De Spaanse erfbelasting kan voor een ongehuwde partner veel hoger uitvallen. In de Comunitat Valenciana krijgt een partner alleen dezelfde korting als een echtgenoot als het partnerschap in een erkend register staat. Daarover meer verderop.
• Een Nederlands samenlevingscontract legt jullie onderlinge afspraken vast. Het Spaanse register kijkt alleen naar de percentages in de akte. Zorg dat die twee op elkaar aansluiten.
  

Met vrienden of familie: een huis met meer eigenaren

Koop je met vrienden, je broer of zus of met je ouders, dan werkt het eigendom zoals bij samenwoners: ieder krijgt een deel. Bij meer kopers gelden een paar extra regels uit de Código Civil.

• Kosten van onderhoud: iedere eigenaar kan de anderen verplichten mee te betalen aan het behoud van het huis (artikel 395).
• Je eigen deel verkopen: iedere eigenaar mag zijn eigen deel verkopen of er een hypotheek op vestigen (artikel 399). Verkoop je je deel aan iemand buiten de groep, dan hebben de andere eigenaren het wettelijke recht om dat deel zelf te kopen tegen dezelfde prijs en voorwaarden. Dat heet het retracto de comuneros (artikel 1522). Zij hebben daarvoor negen dagen, te rekenen vanaf de inschrijving van de verkoop in het register of vanaf het moment dat ze alle voorwaarden van de verkoop kennen (artikel 1524).
• Niemand hoeft te blijven: geen enkele eigenaar is verplicht mede-eigenaar te blijven. Ieder kan op elk moment de verdeling van het huis eisen (artikel 400). Jullie mogen wel afspreken het huis een tijd onverdeeld te houden, maar die afspraak geldt hooguit tien jaar. Daarna kunnen jullie die met een nieuwe afspraak verlengen.

Dat laatste punt weegt voor vrienden het zwaarst. Een appartement kun je niet in stukken verdelen. Komen jullie er onderling niet uit, dan kan iedere eigenaar via de rechter de verdeling vragen. Bij een huis komt dat meestal neer op verkoop, waarna de opbrengst wordt verdeeld. Een afspraak over het onverdeeld houden, met een regeling voor wie wanneer mag uitstappen, voorkomt dat.

Koop je met je ouders of met je kinderen, let dan ook op de leeftijd. Spaanse banken kijken naar de leeftijd van alle aanvragers aan het einde van de looptijd. Is een van de kopers al ouder, dan kan dat de looptijd korter maken en de maandlast hoger.

Hoe een Spaanse bank jullie samen beoordeelt

Bij een gezamenlijke aanvraag kijkt een Spaanse bank naar alle aanvragers samen. Jullie inkomens tellen bij elkaar op, jullie lasten ook. Heeft een van jullie in Nederland een hoge hypotheek of een dure lening lopen, dan gaat dat af van de leenruimte van de hele groep.

In de praktijk let de bank op vier dingen:

• Het inkomen van iedere aanvrager, met loonstroken, jaaropgaven of de jaarcijfers van je onderneming. Voor ondernemers en dga's vragen banken meer stukken.
• De vaste lasten van iedereen, inclusief de hypotheek op een huis in Nederland.
• De leeftijd van de oudste aanvrager aan het einde van de looptijd.
• Het eigen geld. Niet-residenten kunnen bij een Spaanse bank meestal 60 tot 70 procent lenen, gerekend over de koopprijs of de taxatiewaarde als die lager uitvalt. De rest, plus de kosten koper, betalen jullie uit eigen middelen.

Hoeveel eigen geld je nodig hebt voor een Spaanse hypotheek en wat de bank daarbij meetelt, lees je in ons artikel over eigen vermogen.

Eén aanvrager met een zwak profiel kan de hele aanvraag omlaag halen. Reken daarom vooraf uit of het samen lukt. Soms werkt het beter als een van de kopers niet mee leent en alleen eigen geld inbrengt. Let dan wel op: wil de bank een hypotheek op het hele huis, dan moet iedere eigenaar het huis mee in onderpand geven. Wie dat doet zonder zelf te lenen, tekent in Spanje als hipotecante no deudor. Wordt de lening niet afbetaald, dan raakt ook die persoon zijn deel van het huis kwijt.

Ieder van jullie is aansprakelijk voor de hele hypotheek

Lenen jullie samen, dan staat in de regel in het contract dat jullie hoofdelijk aansprakelijk zijn: deudores solidarios. In het Spaanse recht geldt die hoofdelijkheid alleen als het contract dat uitdrukkelijk bepaalt (artikel 1137 Código Civil). Daarom nemen Spaanse banken die bepaling op.

Hoofdelijk betekent dat de bank de volledige schuld mag opeisen bij ieder van jullie afzonderlijk, of bij jullie allemaal tegelijk (artikel 1144). Dat jij maar een kwart van het huis bezit, verandert daar niets aan. Betaal jij meer dan jouw deel, dan mag je het verschil daarna terugvragen bij de anderen (artikel 1145). Dat speelt tussen jullie. De bank heeft daar niets mee te maken.



Voor een stel dat samen een huishouden heeft, verandert dit in de praktijk weinig. Voor vrienden verandert het veel. Stopt het ene stel met betalen, dan moet het andere stel de volledige maandlast betalen, anders kan de bank het huis laten veilen. Kijk daarom niet alleen naar wat iedereen nu verdient. Bespreek ook wat er gebeurt bij werkloosheid, ziekte of een scheiding binnen een van de stellen.

NIE, bindend aanbod en notaris: wie tekent wat

Samen kopen betekent ook dat ieder van jullie een deel van de papieren zelf regelt.

• Een eigen NIE-nummer. Iedere koper heeft een eigen NIE nodig, het Spaanse identificatienummer voor buitenlanders. Zonder NIE kun je niet als eigenaar op de akte. Hoe je het regelt, lees je in ons artikel over een NIE-nummer aanvragen voor Spanje.
• Het bindende aanbod. De bank stuurt jullie het Europese gestandaardiseerde informatieblad (FEIN) en het concept van de hypotheekakte. Tussen de ontvangst van die stukken en de ondertekening liggen minimaal tien kalenderdagen, in Catalonië veertien (artikel 14 Ley 5/2019).
• Langs de notaris vóór de ondertekening. Iedere kredietnemer moet bij de notaris langs voor uitleg over de lening, persoonlijk of via een gevolmachtigde, en uiterlijk de dag vóór de ondertekening (artikel 15 Ley 5/2019). De notaris legt dat vast in een akte van transparantie, die niets kost. Dezelfde plicht geldt voor wie borg staat of het huis alleen in onderpand geeft.
• Een volmacht als niet iedereen kan komen. Kunnen niet alle kopers naar Spanje, regel dan op tijd een notariële volmacht. Laat die opstellen in een vorm die de Spaanse notaris accepteert, met apostille en vertaling. Dat kost tijd, dus begin ermee zodra jullie een bod doen.
  

Rekenvoorbeeld: twee stellen, één appartement

Twee bevriende stellen kopen samen een appartement in de provincie Alicante. De bedragen zijn fictief.

• Koopprijs: 400.000 euro.
• Kosten koper, uitgaande van 10 tot 12 procent: 40.000 tot 48.000 euro.
• Hypotheek bij 70 procent: 280.000 euro. Bij 60 procent: 240.000 euro.
• Eigen geld in totaal: 160.000 tot 208.000 euro.



Delen de stellen alles gelijk op, dan brengt elk stel 80.000 tot 104.000 euro in en staat elk stel voor de helft op de akte. Binnen elk stel kan die helft weer verdeeld zijn over de twee partners.

Neem de hypotheek van 280.000 euro. De bank leent dat bedrag aan alle vier samen. Elk stel bezit de helft van het appartement, maar elk stel is aansprakelijk voor de volle 280.000 euro. Brengt het ene stel meer eigen geld in dan het andere, stem de percentages daar dan op af, of spreek schriftelijk af hoe jullie dat verschil bij verkoop terugkrijgen.

Kijk ook naar de maandlast. De bank toetst of jullie samen de lening kunnen dragen. Jullie moeten daarnaast zelf nagaan of elk stel de volledige maandlast een tijd kan opvangen als het andere stel uitvalt. Houd daarom samen een buffer aan op een gezamenlijke rekening, genoeg voor een paar maanden maandlasten.

Als iemand eruit wil

Wil een van de eigenaren stoppen, dan zijn er drie routes:

1. Een andere eigenaar koopt het deel over. Krijgt één eigenaar daardoor het hele huis, dan heet dat in Spanje extinción de condominio. Het Spaanse Hooggerechtshof (Tribunal Supremo) heeft in 2019 in meerdere uitspraken bepaald dat je bij een ondeelbaar goed zoals een woning dan de belasting op notariële akten (AJD) betaalt. Die is lager dan de overdrachtsbelasting (ITP). Blijven er na de overname nog meerdere eigenaren over, dan is er volgens de Spaanse belastingdienst geen sprake van opheffing van de gemeenschap. Over het overgenomen deel betaal je dan wel overdrachtsbelasting.
2. De eigenaar verkoopt zijn deel aan een buitenstaander. De andere eigenaren hebben dan het voorkeursrecht uit artikel 1522.
3. Het hele huis wordt verkocht en jullie verdelen de opbrengst volgens de percentages.



De hypotheek verandert niet vanzelf mee. Wie eruit stapt, blijft hoofdelijk aansprakelijk tot de bank hem of haar uit de lening ontslaat. Dat doet de bank alleen als de overblijvende eigenaren de lening zonder die persoon kunnen dragen. Soms is een nieuwe hypotheek, of overstappen naar een andere bank, de beste oplossing. Zoek dat uit voordat jullie onderling een prijs afspreken. Anders hebben jullie wel een akkoord over het huis, maar werkt de bank niet mee.

Als een van jullie overlijdt

Overlijdt een van de eigenaren, dan gaat zijn of haar deel naar de erfgenamen. Welk erfrecht daarvoor geldt, regelt de Europese Erfrechtverordening (650/2012). Volgens die verordening geldt het recht van het land waar de overledene op het moment van overlijden zijn gewone verblijfplaats had. Woon je in Nederland, dan geldt Nederlands erfrecht, ook voor het huis in Spanje. In je testament kun je ook kiezen voor het recht van het land van je nationaliteit.

Voor de Spaanse erfbelasting telt de regio waar het huis staat. In de Comunitat Valenciana krijgen een echtgenoot en kinderen een korting van 99 procent op de berekende belasting. Een ongehuwde partner krijgt die korting alleen als het partnerschap in een erkend register staat. Zonder registratie val je in de zwaarste groep en krijg je die korting niet. Wat dat in euro's betekent, lees je in ons artikel over erfbelasting in Alicante en wat erfgenamen betalen.

Voor de hypotheek verandert er niets. De bank blijft de volledige maandlast vragen van de kredietnemers die overblijven. Een overlijdensrisicoverzekering op het leven van ieder van jullie kan dat opvangen. Spaanse banken bieden zo'n verzekering vaak aan bij de hypotheek. Vraagt de bank een verzekering, dan moet ze volgens artikel 17 van Ley 5/2019 ook een gelijkwaardige polis van een andere verzekeraar accepteren.

Wat je vooraf op papier zet

Een paar afspraken voorkomen later veel gedoe. Zet ze op papier voordat jullie bij de notaris tekenen:

• De percentages op de akte, en hoe die zich verhouden tot het eigen geld van ieder.
• Wie welk deel van de maandlast betaalt, en wat er gebeurt als iemand een termijn mist.
• Of jullie het huis een vaste periode onverdeeld houden, met een maximum van tien jaar.
• Hoe iemand uitstapt: wie als eerste mag kopen, hoe de prijs wordt bepaald, bijvoorbeeld met een taxatie, en binnen welke termijn.
• Het gebruik: wie wanneer in het huis verblijft, en of jullie het verhuren. Verhuur kan ook gevolgen hebben voor de hypotheek.
• Een testament per eigenaar, zodat vastligt wie welk deel erft.



Voor getrouwde stellen regelt het huwelijksvermogensrecht al veel van deze punten. Voor samenwoners en vrienden zijn zulke afspraken het enige houvast als het later anders loopt dan gepland. Laat de afspraken opstellen door een jurist die zowel het Nederlandse als het Spaanse recht kent.

Veelgestelde vragen

Kunnen we samen een Spaanse hypotheek krijgen als we niet getrouwd zijn?

Ja. Een Spaanse bank kan aan meerdere aanvragers lenen, ook als ze niet getrouwd zijn. Jullie inkomens en lasten worden samen beoordeeld. Op de akte staat ieder met een eigen percentage, en voor de bank zijn jullie allebei aansprakelijk voor de hele lening.

Mogen we het huis in ongelijke delen kopen?

Ja. Jullie kunnen in de koopakte elke verdeling laten opnemen, bijvoorbeeld 70 en 30 procent. Staat er niets, dan gaat het Spaanse recht uit van gelijke delen (artikel 393 Código Civil).

Kan ik voor alleen mijn deel van de hypotheek aansprakelijk zijn?

In de regel niet. Spaanse banken laten alle kredietnemers hoofdelijk tekenen. De bank kan dan de volledige schuld bij ieder van jullie opeisen. Wat jij te veel betaalt, haal je daarna terug bij de anderen.

Heeft ieder van ons een eigen NIE-nummer nodig?

Ja. Iedere koper die op de akte komt, heeft een eigen NIE-nummer nodig. Vraag het ruim voor de ondertekening aan, want de notaris kan zonder NIE de akte niet passeren.

Wat gebeurt er met de hypotheek als we uit elkaar gaan?

De hypotheek blijft lopen zoals hij is. Neemt een van jullie het huis over, dan blijft de ander aansprakelijk tot de bank hem of haar uit de lening ontslaat. De bank doet dat alleen als degene die blijft de lening alleen kan dragen. Ga dat na voordat jullie afspraken maken.

Moeten we allemaal naar de notaris in Spanje?

Iedere kredietnemer moet vóór de ondertekening bij de notaris langs voor uitleg over de lening, maar dat mag ook via een gevolmachtigde. Kan niet iedereen naar Spanje, regel dan op tijd een notariële volmacht met apostille en vertaling.