Verhuurlicentie in Spanje overdragen: zo zit het bij aankoop

Je hebt een appartement aan de Costa Blanca of de Costa del Sol op het oog, en in de advertentie staat het er vet bij: met verhuurlicentie. Dat klinkt als een woning die meteen geld oplevert. Stel vóór je bod eerst deze vraag: gaat die licentie mee naar jou als nieuwe eigenaar, of vervalt hij op het moment dat je bij de notaris tekent?

Dat hangt af van de regio. In twee regio's die populair zijn bij Nederlandse kopers, pakt het precies tegengesteld uit. In dit artikel lees je wat de wet per regio zegt, wat de vereniging van eigenaren sinds april 2025 mag beslissen, en wat een Spaanse bank met die licentie doet als je de woning financiert.

Inhoudsopgave

1. Wat je koopt: een inschrijving in het toeristenregister
2. Comunidad Valenciana: bij een nieuwe eigenaar begint het opnieuw
3. Andalusië: de inschrijving blijft, alleen de eigenaar verandert
4. Andere regio's: zoek eerst de lokale regels uit
5. De vereniging van eigenaren sinds 3 april 2025
6. Wat de Spaanse bank met de licentie doet
7. Rekenvoorbeeld: een meerprijs voor de licentie
8. Wat je controleert vóór het voorlopige koopcontract
9. De licentie in het koopcontract
10. Veelgestelde vragen
11. Bronnen
    

Wat je koopt: een inschrijving in het toeristenregister

Nederlandse kopers spreken van een verhuurlicentie. In Spanje gaat het om een inschrijving in het toeristenregister van de regio. Met die inschrijving mag de woning aan toeristen worden verhuurd. Een zwembad of een parkeerplaats hoort bij de woning zelf, de inschrijving niet. De inschrijving staat ook niet in het eigendomsregister. De nota simple van het Registro de la Propiedad laat zien wie de eigenaar is en welke hypotheken en beslagen er op de woning rusten. Of de woning toeristisch verhuurd mag worden, zie je daar niet.

Toeristische verhuur is in Spanje geregeld per autonome gemeenschap (comunidad autónoma). Elke regio heeft een eigen register, eigen voorwaarden en eigen regels voor wat er gebeurt als de woning van eigenaar wisselt. Daarbovenop kunnen gemeenten beperkingen opleggen via hun bestemmingsplannen. Een licentie die voor de huidige eigenaar geldig is, zegt dus weinig over wat er na de overdracht gebeurt. Zoek dat per regio uit, en doe dat vóór je tekent.

Comunidad Valenciana: bij een nieuwe eigenaar begint het opnieuw

De Comunidad Valenciana, met de provincies Alicante, Valencia en Castellón, heeft de regels in 2024 flink aangescherpt. Het Decreto-ley 9/2024 van 2 augustus 2024 is op 8 augustus 2024 in werking getreden. Dit decreet heeft een nieuw artikel 23 bis toegevoegd aan het Decreto 10/2021, het reglement voor toeristische verblijven in de regio.

Voor een koper zijn twee delen van dat artikel belangrijk. Het eerste: een inschrijving in het toeristenregister is vijf jaar geldig. Wil je daarna blijven verhuren, dan dien je in de maand voordat die periode afloopt een nieuwe verklaring in. Het tweede, en voor jou het belangrijkste: wisselt een geregistreerde toeristische woning van eigenaar, dan gelden voor de woning én voor de nieuwe eigenaar de regels die op dat moment van kracht zijn. De nieuwe eigenaar moet zelf een declaración responsable indienen, samen met een gemeentelijke verklaring dat toeristische verhuur op dat adres stedenbouwkundig is toegestaan (informe de compatibilidad urbanística).



In de praktijk betekent dit dat je in deze regio de licentie van de verkoper niet overneemt. Je doet de aanvraag opnieuw, onder de regels van vandaag. Staat de gemeente toeristische verhuur op dat adres inmiddels niet meer toe, dan krijg je geen positieve verklaring en kun je de woning niet toeristisch verhuren, ook als de verkoper dat jarenlang legaal deed.

Voor bestaande inschrijvingen van na 2018 geldt een overgangsregeling: die blijven geldig tot vijf jaar na de inwerkingtreding van het decreet, dus tot 8 augustus 2029. Daarna moet ook de huidige eigenaar een verlenging aanvragen. Als koper heb je daar in de regel niets aan: door de eigendomswissel moet je al eerder een nieuwe aanvraag doen.

Let ook op de definitie. In deze regio geldt als toeristische verhuur: het verhuren van een complete woning aan dezelfde huurder voor tien dagen of korter. Verhuur je voor langere periodes, dan val je onder andere regels.

Andalusië: de inschrijving blijft, alleen de eigenaar verandert

In Andalusië, met onder meer de Costa del Sol, werkt het anders. Toeristische woningen staan daar ingeschreven in het Registro de Turismo de Andalucía, op basis van het Decreto 28/2016, dat in 2024 is gewijzigd door het Decreto 31/2024. Volgens de officiële uitleg van de Junta de Andalucía hoef je als nieuwe eigenaar geen nieuwe inschrijving aan te vragen. Je geeft de nieuwe eigenaar door met het formulier Comunicación, met vermelding van het bestaande registratienummer, en je voegt actuele eigendomsgegevens toe.

De inschrijving blijft dus bestaan en komt op jouw naam te staan. Dat is gunstiger dan in Valencia, maar er zijn twee kanttekeningen. De Junta geeft elke inschrijving direct door aan de gemeente. Die kan vragen de inschrijving in te trekken als de verhuur in strijd is met de lokale stedenbouwkundige regels. Daarnaast mag een woning niet toeristisch verhuurd worden als de statuten van het complex dat uitdrukkelijk verbieden. Een geldige inschrijving op papier garandeert dus nog niet dat je ongestoord kunt verhuren.

Andere regio's: zoek eerst de lokale regels uit

Koop je in Murcia, Catalonië, op de Balearen of op de Canarische Eilanden, dan gelden weer andere regels. Elke regio heeft een eigen wet of een eigen decreet voor toeristische verhuur, en die zijn de afgelopen jaren bijna overal aangepast. Op de Canarische Eilanden bijvoorbeeld is op 10 december 2025 een nieuwe wet vastgesteld, de Ley 6/2025, die in 2026 alweer is aangepast.



Voor deze regio's geven we bewust geen algemene regel. Wat voor Valencia of Andalusië klopt, kan daar precies andersom zijn. Het advies is overal hetzelfde: laat een Spaanse advocaat voor dat ene adres uitzoeken of de inschrijving op de nieuwe eigenaar kan overgaan of dat je hem opnieuw moet aanvragen, en of die aanvraag onder de huidige regels nog kans maakt.

De vereniging van eigenaren sinds 3 april 2025

Koop je een appartement, dan heb je naast de regio en de gemeente ook te maken met de comunidad de propietarios, de Spaanse vereniging van eigenaren. Met de Ley Orgánica 1/2025 van 2 januari 2025 is artikel 17.12 van de Ley de Propiedad Horizontal gewijzigd. Sinds 3 april 2025 heb je een uitdrukkelijk besluit van de vereniging nodig als je in een appartementencomplex toeristisch wilt gaan verhuren. Daarvoor moet drie vijfde van de eigenaren instemmen, en die eigenaren moeten samen ook drie vijfde van de breukdelen (cuotas de participación) vertegenwoordigen. Met diezelfde meerderheid kan de vereniging toeristische verhuur beperken, aan voorwaarden binden of verbieden.

Voor wie al vóór 3 april 2025 verhuurde, geldt een overgangsregel: de eigenaar die toen al toeristisch verhuurde, mag daarmee doorgaan. Die regel spreekt over de eigenaar die al verhuurde. Wat er gebeurt als die eigenaar de woning verkoopt, regelt de wet niet uitdrukkelijk. Of de bescherming meegaat naar de koper, is daardoor een open juridische vraag. Omdat je in Valencia na de koop een nieuwe aanvraag moet doen, weegt die vraag daar extra zwaar.



Vraag daarom bij de beheerder van het complex (de administrador) de notulen van de laatste vergaderingen op, plus een verklaring over wat de vereniging over toeristische verhuur heeft besloten. Laat je advocaat beoordelen of je als nieuwe eigenaar een eigen besluit van de vereniging nodig hebt.

Wat de Spaanse bank met de licentie doet

Voor de financiering is het goede nieuws dat Spanje geen zelfbewoningsplicht kent. Met een Spaanse hypotheek op de woning mag je die gewoon verhuren, en de bank stelt daar doorgaans geen aparte voorwaarden aan. Wat telt, is je eigen financiële positie: wat je verdient, welke lasten je al hebt en wat je bezit. Hoe dat precies werkt, lees je in ons artikel over een vakantiewoning in Spanje kopen om te verhuren.

Bij een woning met licentie zijn twee punten belangrijk. Het eerste: de huur die je met de nieuwe woning verwacht, telt niet mee voor je leenruimte. De bank kijkt naar je eigen, aantoonbare inkomen. Als vuistregel hanteren banken voor je woonlasten een maximum van zo'n 35 procent van wat je netto verdient. Een woning met licentie levert je dus geen hogere hypotheek op. Huur die je nu al ontvangt uit ander vastgoed, kan wél meetellen.

Het tweede: Spaanse banken baseren het maximale leenbedrag doorgaans op het laagste bedrag van koopsom en taxatiewaarde. Als niet-resident krijg je daarvan doorgaans 60 tot 70 procent gefinancierd. De rest en de kosten koper betaal je zelf. Betaal je een meerprijs omdat er een licentie op de woning zit, en telt de taxateur die meerprijs niet mee, dan komt het verschil volledig uit je eigen geld. Hoeveel eigen vermogen je in totaal nodig hebt, hangt daar direct van af.

Rekenvoorbeeld: een meerprijs voor de licentie

Een vereenvoudigd voorbeeld maakt het risico concreet. Stel: je koopt een appartement voor 280.000 euro. Vergelijkbare appartementen zonder licentie in hetzelfde complex worden verkocht voor ongeveer 260.000 euro, en de taxateur komt uit op 260.000 euro.

• De bank rekent met de laagste waarde: 260.000 euro.
• Bij 70 procent financiering leen je maximaal 182.000 euro.
• Je eigen inbreng in de koopsom is dan 280.000 min 182.000 euro, dus 98.000 euro.
• Daarbovenop komen de kosten koper. Reken op 10 tot 12 procent van de koopsom, in dit voorbeeld 28.000 tot 33.600 euro.
• In totaal leg je dus 126.000 tot 131.600 euro zelf in.

Had je de woning voor 260.000 euro gekocht, dan was je eigen inbreng in de koopsom 78.000 euro geweest. Die 20.000 euro meerprijs betaal je dus volledig zelf. In Valencia betaal je die voor een licentie die je na de overdracht opnieuw moet aanvragen. Wordt die aanvraag afgewezen, dan heb je 20.000 euro betaald voor iets wat je niet krijgt. De cijfers in dit voorbeeld zijn fictief. Of een taxateur een licentie in de waarde meeneemt, verschilt per woning en per taxatie. Eén ding staat vast: wat de bank niet financiert, betaal je zelf.

Wat je controleert vóór het voorlopige koopcontract

In Spanje teken je meestal eerst een voorlopig koopcontract, het contrato de arras, en betaal je een aanbetaling. Trek je je daarna terug, dan ben je die aanbetaling in de regel kwijt (artikel 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek). Een financieringsvoorbehoud zoals in Nederland staat daar meestal niet standaard in. Alles wat je over de licentie wilt weten, zoek je dus uit vóór je het contrato de arras tekent. Laat in elk geval deze punten controleren:

• Het registratienummer van de woning, en of de inschrijving in het regionale toeristenregister nog actief is en op naam van de verkoper staat.
• In welke regio de woning ligt, en of die regio bij een eigenaarswissel een wijziging of een nieuwe aanvraag vereist.
• Of de gemeente toeristische verhuur op dat adres nu nog toestaat. In Valencia is de gemeentelijke verklaring over de stedenbouwkundige regels daarbij doorslaggevend.
• Wat de vereniging van eigenaren heeft besloten over toeristische verhuur, en of er een verbod in de statuten staat.
• Wanneer de huidige inschrijving afloopt of verlengd moet worden.
• Of de verkoper de woning volgens de regels heeft verhuurd. Is de woning zonder geldige inschrijving verhuurd, dan kunnen er boetes openstaan of procedures lopen.

Laat daarnaast een taxatie en een juridische controle van de woning doen, zoals bij elke aankoop in Spanje. Een Spaanse advocaat kan het registratienummer, de gemeentelijke regels en de vereniging van eigenaren in één onderzoek meenemen.

De licentie in het koopcontract

Is de licentie voor jou een reden om juist deze woning te kopen, laat dat dan in het contract vastleggen. Een advocaat kan een voorwaarde opnemen: de koop gaat alleen door als de inschrijving op jouw naam kan worden gezet, of als de nieuwe aanvraag wordt goedgekeurd. Ook kan hij de verkoper laten verklaren dat de woning volgens de regels is verhuurd en dat er geen procedures lopen.

Of een verkoper zo'n voorwaarde accepteert, hangt af van de onderhandelingen. Een verkoper die een meerprijs vraagt voor de licentie, moet wel kunnen uitleggen wat je voor die meerprijs krijgt. Wil hij geen enkele zekerheid geven, dan is dat een reden om niet extra te betalen. Laat de licentie in dat geval buiten je berekening en reken de woning door als een gewone tweede woning.

Zet ook je financiering vroeg in gang. Met een indicatie van je leenruimte, gebaseerd op het laagste bedrag van koopsom en taxatiewaarde, weet je vóór het contrato de arras hoeveel eigen geld je in beide scenario's nodig hebt: met en zonder licentie. Hoe de aanvraag stap voor stap verloopt, lees je in onze uitleg over de hypotheek in Spanje.

Veelgestelde vragen

Kan ik een huis kopen in Spanje met een verhuurlicentie?

Ja. Of de licentie daarna ook voor jou geldt, hangt af van de regio. In Andalusië meld je de wijziging van eigenaar en blijft de inschrijving bestaan. In de Comunidad Valenciana dien je als nieuwe eigenaar een nieuwe verklaring in, onder de regels die op dat moment gelden.

Gaat een verhuurlicentie in Spanje automatisch over op de nieuwe eigenaar?

Nee, in elk geval niet in de Comunidad Valenciana en Andalusië. Je dient als nieuwe eigenaar zelf iets in bij het toeristenregister van de regio: in Andalusië een melding van de nieuwe eigenaar, in Valencia een nieuwe verklaring. Voor andere regio's laat je dat per adres uitzoeken.

Hoe controleer ik of een verhuurlicentie nog geldig is?

Vraag de verkoper om het registratienummer en laat een advocaat in het register van de regio nagaan of de inschrijving actief is en op naam van de verkoper staat. De nota simple van het eigendomsregister laat dit niet zien.

Telt de verhuurlicentie mee voor mijn Spaanse hypotheek?

Nee. Spaanse banken gaan doorgaans uit van het laagste bedrag van koopsom en taxatiewaarde en kijken naar je eigen, aantoonbare inkomen. Huur die je met deze woning verwacht te verdienen, blijft buiten de berekening.

Heb ik toestemming van de vereniging van eigenaren nodig?

Wie sinds 3 april 2025 in een appartementencomplex toeristisch wil gaan verhuren, heeft een besluit van de vereniging nodig, genomen met een meerderheid van drie vijfde. De wet regelt niet uitdrukkelijk of je als koper onder de overgangsregel valt als de verkoper de woning al verhuurde. Laat dat per complex beoordelen.

Hoe lang is een verhuurlicentie in Valencia geldig?

Een inschrijving is vijf jaar geldig en moet daarna worden verlengd. Inschrijvingen van na 2018 blijven onder de overgangsregeling geldig tot 8 augustus 2029, maar bij een verkoop dient de nieuwe eigenaar een nieuwe verklaring in.