Overdrachtsbelasting in Alicante: wat je in 2026 betaalt en wat het met je hypotheek doet



Koop je een bestaande woning in Alicante, Jávea of Torrevieja, dan betaal je sinds 1 juni 2026 een overdrachtsbelasting van 9 procent over de waarde. Voor woningen boven een miljoen euro is dat 11 procent. Op een villa van 450.000 euro gaat het om ruim 40.000 euro, en dat bedrag betaal je volledig zelf. Spaanse banken financieren de belasting in de praktijk niet mee.

Welk tarief geldt er, over welk bedrag rekent de fiscus en waarom kan dat bedrag hoger zijn dan je koopprijs? Daarnaast gaat het over de samenhang tussen de belasting en je hypotheek, over je plichten als de verkoper niet in Spanje woont en over het op tijd klaarzetten van je geld. Een uitgewerkt voorbeeld met een villa in Jávea laat zien wat het in de praktijk betekent.

Inhoudsopgave

1. Het tarief in Alicante sinds 1 juni 2026
2. Boven een miljoen euro: 11 procent over de hele waarde
3. Waarover je betaalt: koopprijs of referentiewaarde
4. De fiscus rekent hoog, de bank leent laag
5. Zoveel eigen geld vraagt een villa van 450.000 euro in Jávea
6. Verlaagde tarieven gelden zelden voor een tweede huis
7. Nieuwbouw: btw en AJD in plaats van overdrachtsbelasting
8. Koop je van een niet-resident? Dan houd je 3 procent in
9. Aangifte en betaling binnen een maand
10. Zo zet je het geld op tijd klaar
11. Veelgestelde vragen
12. Bronnen
    

Het tarief in Alicante sinds 1 juni 2026

De overdrachtsbelasting heet in Spanje Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, afgekort ITP. Je betaalt die als je een woning koopt die niet als eerste levering van een projectontwikkelaar of bouwer komt. Meestal is dat een bestaande woning van een particulier. Elke Spaanse regio bepaalt de hoogte van dit tarief. Voor Alicante is dat de Comunitat Valenciana, waar ook Valencia en Castellón onder vallen. Dénia, Calpe, Benidorm en Orihuela Costa vallen dus onder exact dezelfde regels.

Het tarief staat in de Valenciaanse belastingwet, Ley 13/1997. Met Ley 5/2025 van 30 mei 2025 is het algemene tarief verlaagd van 10 naar 9 procent. De verlaging geldt voor aankopen vanaf 1 juni 2026. Bepalend is de dag waarop de koop plaatsvindt. Meestal is dat de dag waarop je de koopakte bij de notaris tekent. Heb je eerder al een onderhands koopcontract getekend waarmee de woning aan jou is overgedragen, dan kan die eerdere datum gelden. Laat je advocaat dat nakijken als je rond 1 juni 2026 hebt gekocht.

Bij een koopprijs van 450.000 euro betaal je door de verlaging 4.500 euro minder. Toch blijft de belasting een van de grootste posten bij een aankoop in deze regio. Heb je eerder met 10 procent gerekend, pas je begroting dan aan. Hoe de financiering in de rest van de regio werkt, lees je in ons artikel over een hypotheek in Valencia.

Boven een miljoen euro: 11 procent over de hele waarde

De wet maakt een uitzondering voor dure woningen. Is de waarde hoger dan een miljoen euro, dan is het tarief 11 procent. Die 11 procent geldt over de hele waarde, dus ook over het deel onder het miljoen. In de wettekst staat letterlijk: "el tipo aplicable será el 11 %".

Daardoor maakt de belasting bij de grens een sprong. Voor een villa van precies 1.000.000 euro geldt nog 9 procent: 90.000 euro belasting. Voor een villa van 1.050.000 euro geldt 11 procent: 115.500 euro. Voor 50.000 euro meer koopprijs betaal je dus 25.500 euro meer belasting. In Moraira, Altea Hills en de heuvels van Jávea kom je zulke prijzen in de praktijk tegen.

De aankoop opknippen helpt niet. De wet bepaalt dat aankopen die horen bij hetzelfde registergoed (finca registral), bij dezelfde verkoper en binnen drie jaar, als één aankoop tellen. Koop je eerst de helft van een villa en een jaar later de andere helft, dan telt de fiscus beide aankopen bij elkaar op.



Let ook op de waarde die de fiscus hanteert. Het gaat om de waarde waarover je belasting betaalt, en die kan hoger zijn dan je koopprijs. Daarover gaat de volgende paragraaf. Zit je met je prijs net onder het miljoen, laat dan vooraf uitzoeken welke waarde de fiscus gebruikt.

Waarover je betaalt: koopprijs of referentiewaarde

Het ligt voor de hand om het tarief over je koopprijs te berekenen. Dat klopt alleen als de koopprijs het hoogste bedrag is. Volgens artikel 10 van de landelijke wet op de overdrachtsbelasting, de Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, gaat het om twee bedragen:

• de referentiewaarde (valor de referencia) die het Spaanse kadaster, het Catastro, voor elke woning vaststelt;
• de prijs die je in de koopakte afspreekt, of de waarde die je aangeeft.

Je betaalt belasting over het hoogste van die twee. Koop je onder de referentiewaarde, bijvoorbeeld omdat de verkoper haast heeft of omdat de woning een opknapper is, dan betaal je toch over de referentiewaarde. Betaal je meer dan de referentiewaarde, dan rekent de fiscus met je koopprijs.

Je advocaat of gestor kan de referentiewaarde vóór de aankoop opvragen bij het Catastro, met de kadastrale referentie van de woning. Die referentie staat op de aanslag van de jaarlijkse onroerendezaakbelasting (IBI) van de verkoper.

Ben je het niet eens met de referentiewaarde, dan kun je die alleen achteraf aanvechten. Je betaalt eerst en vraagt daarna een correctie van je aangifte aan, of je maakt bezwaar tegen een aanslag van de belastingdienst. De belastingdienst beslist dan op basis van een bindend advies van het Catastro. Reken er dus niet op dat een te hoge referentiewaarde vooraf van tafel gaat.

De fiscus rekent hoog, de bank leent laag

Fiscus en bank rekenen met verschillende bedragen. De fiscus kijkt naar het hoogste bedrag: koopprijs of referentiewaarde. De bank kijkt naar het laagste bedrag: koopprijs of taxatiewaarde. Woon je niet in Spanje, dan financiert de bank daarvan meestal 60 tot 70 procent.

Een taxatie onder je koopprijs verlaagt je hypotheek. Een referentiewaarde boven je koopprijs verhoogt je belasting. Beide verschillen betaal je zelf. In het ongunstigste geval gebeurt het allebei bij dezelfde woning.

Daar komt bij dat Spaanse banken de overdrachtsbelasting in de praktijk niet meefinancieren. Alle kosten koper betaal je uit eigen vermogen. Baseer je je budget op 70 procent van de vraagprijs plus 9 procent belasting over de vraagprijs, dan kom je mogelijk geld tekort. Hoe Spaanse banken je leencapaciteit verder bepalen, lees je in ons overzicht van de voorwaarden voor een hypotheek in Spanje.

Zoveel eigen geld vraagt een villa van 450.000 euro in Jávea

Je koopt als Nederlander een bestaande villa in Jávea van 450.000 euro en blijft in Nederland wonen. Het gaat om fictieve bedragen.

Situatie 1: de taxatie en de referentiewaarde zijn allebei 450.000 euro. De bank leent 70 procent.

• Hypotheek: 315.000 euro.
• Eigen geld voor de woning: 135.000 euro.
• Overdrachtsbelasting, 9 procent van 450.000 euro: 40.500 euro.
• Eigen geld voor woning en belasting samen: 175.500 euro.

Situatie 2: de taxatie valt lager uit en de referentiewaarde hoger. De taxateur van de bank komt uit op 430.000 euro. Het Catastro hanteert een referentiewaarde van 470.000 euro.

• Hypotheek, 70 procent van 430.000 euro: 301.000 euro.
• Eigen geld voor de woning: 149.000 euro.
• Overdrachtsbelasting, 9 procent van 470.000 euro: 42.300 euro.
• Eigen geld voor woning en belasting samen: 191.300 euro.

Dezelfde woning vraagt in situatie 2 dus 15.800 euro meer eigen geld. Je eigen inbreng komt daarmee op ruim 42 procent van de koopprijs, nog zonder notaris, inschrijving in het eigendomsregister, advocaat en taxatie.



Houd daarom een buffer aan en vraag de referentiewaarde op voordat je een bod doet. Dan weet je vooraf met welk bedrag de fiscus rekent.

Verlaagde tarieven gelden zelden voor een tweede huis

De Comunitat Valenciana kent lagere tarieven voor bepaalde kopers. Jongeren onder de 35 die hun eerste hoofdverblijf kopen, betalen 6 procent als de woning niet meer dan 180.000 euro waard is, en 8 procent over de hele waarde als ze meer waard is. Hun inkomen moet daarbij onder een grens blijven. Voor kinderrijke gezinnen (familia numerosa) en eenoudergezinnen, ook met een inkomensgrens, en voor mensen met een beperking van minstens 65 procent, of 33 procent bij een verstandelijke of psychische beperking, gelden tarieven van 3 of 4 procent.

Al deze verlaagde tarieven hebben één voorwaarde gemeen: de woning moet je hoofdverblijf worden, in het Spaans de vivienda habitual. De wet gebruikt daarvoor het begrip uit de Spaanse inkomstenbelasting. Je moet er dus echt gaan wonen. Koop je een tweede huis en blijf je in Nederland wonen, dan kom je niet in aanmerking en betaal je het algemene tarief van 9 procent.

Ga je wel naar Spanje verhuizen en wordt de woning je hoofdverblijf? Laat dan vooraf door een Spaanse fiscalist toetsen of je aan alle voorwaarden voldoet. De aankoop moet bovendien binnen de aangiftetermijn in een notariële akte zijn vastgelegd. Anders vervalt het recht op het lagere tarief.

Nieuwbouw: btw en AJD in plaats van overdrachtsbelasting

Koop je een nieuwe woning rechtstreeks van een projectontwikkelaar, dan betaal je geen overdrachtsbelasting. Je betaalt dan 10 procent btw (IVA) over de koopprijs. Over de notariële akte reken je ook nog de belasting Actos Jurídicos Documentados (AJD) af. In de Comunitat Valenciana is het algemene AJD-tarief op 1 juni 2026 verlaagd van 1,5 naar 1,4 procent.

Een verlaagd AJD-tarief van 0,1 procent geldt alleen bij de aankoop van je hoofdverblijf. Voor een tweede huis betaal je dus 1,4 procent. Een nieuwbouwvilla van 450.000 euro kost je zo 45.000 euro btw plus 6.300 euro AJD: in totaal 51.300 euro aan belasting.

Bij een bestaande woning betaal je juist geen AJD-percentage over de koopakte, omdat die al onder de overdrachtsbelasting valt. Vergelijk je een nieuwbouwproject met een bestaande woning, reken dan voor beide de juiste belasting door. De AJD over de hypotheekakte betaal je niet zelf: die draagt de bank sinds eind 2018.

Koop je van een niet-resident? Dan houd je 3 procent in

Aan de Costa Blanca is de verkoper vaak zelf een buitenlander die niet in Spanje woont: een Nederlander, Belg, Brit of Duitser die zijn vakantiehuis verkoopt. In dat geval heb je als koper een extra plicht. Volgens artikel 25.2 van de Spaanse wet op de inkomstenbelasting voor niet-residenten moet je 3 procent van de koopprijs inhouden en afdragen aan de Spaanse belastingdienst. Dat bedrag is een voorschot op de belasting die de verkoper over zijn winst op de verkoop betaalt.

Je betaalt de verkoper dus 97 procent van de koopprijs en draagt 3 procent af aan de Agencia Tributaria. Dat doe je met het formulier modelo 211, binnen een maand na de aankoop. Bij een villa van 450.000 euro gaat het om 13.500 euro.



Vergeet je de inhouding, dan draai jij ervoor op. De inhouding is een eigen wettelijke plicht van de koper, dus je riskeert zelf een boete. Daarnaast blijft de woning vastzitten aan de schuld, tot het laagste bedrag van de 3 procent en de belasting die de verkoper werkelijk verschuldigd is. Koop je van een niet-resident, spreek dan met je advocaat af dat hij de inhouding bij het tekenen regelt.

Aangifte en betaling binnen een maand

De overdrachtsbelasting betaal je zelf. Je doet aangifte en betaalt binnen een maand na de dag van de koop, meestal de dag waarop je de koopakte bij de notaris tekent. Dat staat in artikel 14 ter van de Valenciaanse belastingwet. De aangifte gaat naar de Agència Tributària Valenciana, de belastingdienst van de regio. Het formulier heet modelo 600.

Zonder bewijs van betaling of aangifte schrijft het eigendomsregister de woning niet op jouw naam in. Koop je met een Spaanse hypotheek, dan heeft de bank er belang bij dat alles snel geregeld is. De hypotheek wordt pas ingeschreven als jouw eigendom is ingeschreven. Daarom vraagt de gestoría, het administratiekantoor dat aangifte en inschrijving regelt, vaak al bij het tekenen om het belastinggeld. Ben je te laat en meld je je zelf, dan betaal je een toeslag van 1 procent plus 1 procent per volle maand vertraging. Na een jaar wordt dat 15 procent plus rente. Komt de belastingdienst eerst bij jou, dan riskeer je een boete.

Spreek vooraf met je advocaat of de gestoría af wie de aangifte doet en wanneer het geld op welke rekening moet staan. Dan zit er na het tekenen geen gat in de planning.

Zo zet je het geld op tijd klaar

Het geld voor de overdrachtsbelasting moet vrij beschikbaar zijn op het moment dat je tekent. Staat je eigen geld in Nederland vast, bijvoorbeeld in een beleggingsportefeuille of in overwaarde die je nog moet opnemen, maak het dan ruim voor de notarisdatum vrij. Een internationale overboeking van een groot bedrag kan extra controles opleveren bij je bank.

Zet de bedragen in deze volgorde op een rij:

1. De aanbetaling bij het voorlopige koopcontract, meestal 10 procent van de koopprijs.
2. Het restant van je eigen inbreng voor de woning, na aftrek van de hypotheek.
3. De overdrachtsbelasting van 9 procent, of 11 procent boven een miljoen, over het hoogste van koopprijs en referentiewaarde.
4. Bij een verkoper die geen fiscaal inwoner van Spanje is: de 3 procent die je inhoudt. Die betaal je niet extra, die gaat af van wat de verkoper ontvangt.
5. De kosten van notaris, eigendomsregister en advocaat, en de taxatie van de bank.

Een aantal kosten van de hypotheek betaal je niet zelf. De Spaanse hypotheekwet, Ley 5/2019, legt de notariskosten van de hypotheekakte, de inschrijving van de hypotheek en de gestoría bij de bank. De taxatie betaal je wel zelf. Alle kosten op een rij vind je op onze pagina over kosten koper bij een woning in Spanje.

Veelgestelde vragen

Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je in Alicante?

Voor een bestaande woning 9 procent, als de koop op of na 1 juni 2026 plaatsvindt. Meestal is dat de dag van de notariële akte. Is de waarde hoger dan een miljoen euro, dan is het 11 procent over de hele waarde. De belasting gaat over het hoogste van je koopprijs en de referentiewaarde van het Catastro.

Geldt hetzelfde tarief in Torrevieja, Jávea en Benidorm?

Ja. Torrevieja, Jávea en Benidorm liggen in de provincie Alicante. In de hele Comunitat Valenciana, dus ook in Valencia en Castellón, geldt hetzelfde tarief.

Kan ik de overdrachtsbelasting meefinancieren?

Nee. Als niet-resident leen je bij een Spaanse bank doorgaans 60 tot 70 procent van het laagste bedrag van koopprijs en taxatiewaarde. De overdrachtsbelasting en de andere kosten koper betaal je volledig uit eigen geld.

Wat als de referentiewaarde hoger is dan mijn koopprijs?

Dan betaal je de overdrachtsbelasting over de referentiewaarde. Je kunt die waarde alleen achteraf aanvechten: met een verzoek om je aangifte te corrigeren, of met bezwaar tegen een aanslag van de belastingdienst. Vraag de referentiewaarde daarom op voordat je een bod doet.

Krijg ik als Nederlander het verlaagde tarief van 6 of 8 procent?

Alleen als de woning je eerste hoofdverblijf in Spanje wordt en je aan de andere voorwaarden voldoet, zoals een leeftijd onder de 35 en een inkomensgrens. Voor een tweede huis geldt het algemene tarief van 9 procent.

Moet ik 3 procent inhouden als ik koop van een Nederlander?

Ja, als die Nederlander geen fiscaal inwoner van Spanje is. Je houdt dan 3 procent van de koopprijs in en draagt die binnen een maand af met modelo 211. Is de verkoper fiscaal inwoner van Spanje, en kan hij dat aantonen met een residentieverklaring van de Agencia Tributaria, dan geldt deze plicht niet.