Projectfinanciering in Spanje: zo financier je een vastgoedproject als de bank afhaakt

Je hebt de grond op het oog, de architect heeft getekend en de aannemer kan beginnen. Dan blijft de financiering hangen. De Spaanse bank wil eerst voorverkopen zien, financiert de grond meestal niet en neemt maanden de tijd. Voor veel Nederlandse en Belgische ontwikkelaars is dit het moment waarop een goed project niet van de grond komt.

Daarom helpt Spaanse Hypotheek nu ook investeerders, ontwikkelaars en bouwbedrijven aan projectfinanciering in Spanje. Dat loopt via een gespecialiseerde financier die geen bank is. Hieronder lees je hoe zo'n financiering werkt, wat er bij de voorbereiding komt kijken, welke regels er gelden en voor wie het geschikt is.

Inhoudsopgave

1. Wat is projectfinanciering in Spanje?
2. Waarom een Spaanse bank vaak afhaakt
3. Vier vormen van financiering
4. Wat onze financier anders doet dan een bank
5. Zo wordt het geld uitbetaald
6. Voorverkopen: wat de wet van je vraagt
7. Wat er gebeurt als je de woningen verkoopt
8. Welke wetten gelden er voor jouw lening?
9. Het traject in drie stappen
10. Voor wie is dit bedoeld?
11. Valkuilen die een project laten vastlopen
12. Veelgestelde vragen
13. Bronnen
    

Wat is projectfinanciering in Spanje?

Bij projectfinanciering leen je geld voor een concreet vastgoedproject: de aankoop van grond, de bouw van een of meer woningen, of de afronding van een project dat al loopt. De geldgever kijkt vooral naar het project zelf. Klopt de begroting, zijn de vergunningen rond, en hoe zeker is de verkoop of verhuur straks?

In Spanje heet de bekendste vorm de préstamo promotor, de lening aan de projectontwikkelaar (de promotor). Zo'n lening heeft drie kenmerken die je bij een gewone hypotheek niet ziet:

• Het project is het onderpand. Het hypotheekrecht wordt gevestigd op de grond en op wat erop gebouwd wordt.
• Je krijgt het geld in termijnen. Elk deel komt pas vrij als een bouwfase af en gecontroleerd is.
• Je lost af uit de verkoop. Verkoop je een appartement, dan gaat een deel van de opbrengst naar de geldgever.

Bij een hypotheek voor je eigen tweede huis kijkt de bank vooral naar jouw inkomen. Bij projectfinanciering draait het om de cijfers van het project en om jouw plan om de lening terug te betalen.

Waarom een Spaanse bank vaak afhaakt

Spaanse banken financieren nog steeds projecten, maar ze stellen strenge eisen. Volgens Rankia, een Spaans financieel platform, financiert een bank meestal 50 tot 70 procent van de totale projectkosten. De ontwikkelaar legt zelf vaak 20 tot 30 procent in. Het deel dat dan nog ontbreekt, komt in de praktijk vaak uit voorverkopen. Daarnaast vragen banken meestal:

• Voorverkopen. Een deel van de woningen moet al verkocht zijn voordat de bank definitief ja zegt. Rankia noemt als voorbeeld de helft van de woningen.
• Een verleende bouwvergunning. Met alleen een aanvraag kom je meestal niet verder.
• Een getekende aannemingsovereenkomst, een uitgewerkt bouwplan van de architect en een haalbaarheidsstudie.
• Privézekerheden, zoals een borgtocht van de bestuurder of aandeelhouder.

De grond zelf is het lastigste stuk. Veel banken financieren die niet, of alleen bouwrijpe grond, en dan onder extra voorwaarden. Je betaalt de grond dan uit eigen geld, en daar zit vervolgens een groot deel van je vermogen vast. Heb je als Nederlandse of Belgische ontwikkelaar nog geen projecten in Spanje gedaan, dan ligt de drempel bij een Spaanse bank in de praktijk nog hoger.

Wil je als particulier één eigen woning bouwen op een kavel? Dan gelden andere regels. Lees daarvoor onze uitleg over bouwgrond in Spanje financieren.

Vier vormen van financiering

Niet elk project zit in dezelfde fase. Daarom werken we met vier vormen, elk met een eigen doel:

• Promotorfinanciering (préstamo promotor). Voor de aankoop van grond, de bouw en de afronding van een project met een of meer woningen. Het geld komt vrij op basis van termijnstaten van de bouw.
• Overbruggingskrediet (préstamo puente). Voor een snelle aankoop of een tijdelijk gat in je kasstroom, tot de financiering voor de lange termijn rond is.
• Kapitaal vrijmaken (liberación de capital). Je maakt geld vrij uit bestaand commercieel vastgoed of bestaande woningen, zonder te verkopen. Bijvoorbeeld om opnieuw te investeren.
• Herstructurering (reestructuración). Je bestaande lening wordt aangepast of vervangen als die niet genoeg is om het project af te maken.



Voor de meeste ontwikkelaars is de promotorfinanciering de kern. Het grote verschil met de meeste banken: bij onze financier kan de financiering al bij de aankoop van de grond ingaan.

Wat onze financier anders doet dan een bank

Onze financier is geen bank en beoordeelt je project op andere punten. Hij werkt niet met vaste bankcriteria. Elk dossier wordt afzonderlijk beoordeeld door zijn eigen kredietcommissie. Voor jou als ontwikkelaar betekent dat:

• Grond financieren is bespreekbaar. Dat is het stuk waar een bank meestal stopt.
• Je krijgt sneller een besluit. Zodra je dossier compleet is, besluit onze financier doorgaans binnen 6 tot 18 werkdagen.
• Elk project krijgt maatwerk. Looptijd, uitbetaling en aflossing worden afgestemd op jouw planning.
• Vervroegd aflossen kan. Handig als je woningen sneller verkoopt dan gepland.

Daar staat iets tegenover. De rente en de kosten liggen hoger dan bij een bank, want je betaalt voor snelheid en flexibiliteit. Het vastgoed blijft het onderpand: loopt het project mis, dan kan de financier het vastgoed uitwinnen. Vraag altijd naar de totale kosten van de lening, dus inclusief afsluitkosten, taxatie, notaris en inschrijving in het eigendomsregister (Registro de la Propiedad).

Zo wordt het geld uitbetaald

Je krijgt een promotorfinanciering in termijnen uitbetaald. Het geld komt vrij per afgeronde bouwfase. Dat gaat zo:

1. De aannemer rondt een fase af, bijvoorbeeld de fundering of de ruwbouw.
2. De bouwdirectie stelt een termijnstaat op (certificación de obra). Daarin staat welk werk er is gedaan en wat het waard is.
3. De financier laat de termijnstaat controleren, vaak door een eigen taxateur of technisch adviseur.
4. Pas daarna wordt het volgende deel van de lening uitbetaald.



De geldgever loopt zo minder risico, en je aannemer weet dat er geld klaarstaat zodra een fase af is. Vraag vooraf of je rente betaalt over het hele bedrag of alleen over het deel dat al is opgenomen. Houd er ook rekening mee dat er tijd zit tussen het afronden van een fase en de uitbetaling. Neem daarom een kleine buffer voor de aannemer op in je planning.

Voorverkopen: wat de wet van je vraagt

Verkoop je woningen op tekening en ontvang je aanbetalingen van kopers? Dan mag je dat geld niet zomaar gebruiken. De Spaanse bouwwet (Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación) stelt in de eerste aanvullende bepaling (disposición adicional primera) twee harde eisen aan de ontwikkelaar:

• Een garantie per koper. Vanaf het moment dat de bouwvergunning is verleend, moet je de terugbetaling van elke aanbetaling garanderen, inclusief belastingen en de wettelijke rente. Dat doe je met een borgtochtverzekering (seguro de caución) of een hoofdelijke bankgarantie (aval solidario). De garantie geldt voor het geval dat de bouw niet begint of niet binnen de afgesproken termijn klaar is.
• Een aparte rekening. De aanbetalingen gaan naar een aparte bankrekening, gescheiden van je overige middelen. Je mag dat geld alleen gebruiken voor de bouw van die woningen.

Dat raakt je financiering direct. Aanbetalingen van kopers zijn geen vrij werkkapitaal. Neem de kosten van de garanties mee in je begroting, en reken niet op aanbetalingen om bijvoorbeeld de grond te betalen.

Wat er gebeurt als je de woningen verkoopt

Bij een project met meerdere woningen rust de hypotheek eerst op het hele perceel. Wordt het gebouw later gesplitst in aparte appartementsrechten (división horizontal), dan wordt de hypotheek alleen over die woningen verdeeld als jij en de geldgever dat samen afspreken. Dat staat in artikel 123 van de Spaanse hypotheekwet (Ley Hipotecaria). Gebeurt dat niet, dan blijft elke woning instaan voor de hele schuld. Leg de verdeling daarom vooraf vast in de leningsakte.

Dat heeft twee gevolgen voor jouw verkoop:

• Per woning aflossen kan alleen na verdeling. Is de hypotheek over de woningen verdeeld, dan kun je per woning het deel aflossen dat erop rust en voor die woning een gedeeltelijke doorhaling vragen (artikel 124 Ley Hipotecaria). Zonder verdeling kan dat niet (artikel 125). De koper krijgt na doorhaling een woning zonder hypotheek.
• Een koper kan soms jouw lening overnemen. In Spanje komt het voor dat een koper zijn deel van de promotorlening overneemt (subrogación). De geldgever moet daarmee akkoord gaan. Is die koper een natuurlijk persoon, dan gelden de regels van de Spaanse wet op hypothecair krediet (Ley 5/2019). Je moet de geldgever dan minstens 30 dagen voor de geplande ondertekening inlichten, zodat hij de koper kan beoordelen en informeren.

Of overname mogelijk is, hangt af van de financier. In ons traject los je meestal af uit de verkoopopbrengst of via een herfinanciering, en sluit de koper zelf een hypotheek af. Stem dit vooraf af, want het bepaalt je exitplan.

Welke wetten gelden er voor jouw lening?

Twee Spaanse wetten komen vaak voorbij: Ley 2/2009 en Ley 5/2019. Beide beschermen personen. Een vennootschap die zakelijk leent, valt er meestal buiten.

• Ley 2/2009 geldt voor hypothecaire leningen van geldgevers die geen bank zijn aan consumenten, voor zover Ley 5/2019 niet al geldt. Ook bemiddeling bij leningen aan consumenten valt eronder. Een consument is volgens deze wet een persoon of organisatie die buiten zijn bedrijf of beroep handelt.
• Ley 5/2019 geldt in twee gevallen, als de geldgever beroepsmatig leent. Eén: de lener, borg of garantsteller is een natuurlijk persoon en de lening is gedekt door een hypotheek op vastgoed met een woonbestemming. Twee: de lener, borg of garantsteller is een consument en de lening dient om grond of (nog te bouwen) vastgoed te kopen. Deze wet beschermt elk natuurlijk persoon, ook een ondernemer met een eenmanszaak.

Leent je Spaanse vennootschap (een SL) of je Nederlandse BV voor een project, staat er niemand privé borg of garant en geeft niemand privé een eigen pand als onderpand? Dan valt de lening in de regel buiten Ley 5/2019. De verplichte informatie minstens tien dagen vóór ondertekening en de wettelijke maximumvergoedingen bij vervroegd aflossen gelden dan niet automatisch. Dan geldt wat er in je contract staat.



Teken je wel privé als borg voor een lening op een woonproject? Dan kan Ley 5/2019 alsnog van toepassing zijn. Laat het contract daarom altijd vooraf nakijken door een Spaanse advocaat. Wij werken samen met jouw advocaat of gestor (een Spaans administratief adviseur), zodat dit op tijd gebeurt.

Het traject in drie stappen

Je hebt één Nederlandstalig aanspreekpunt. Wij vertalen, zetten je dossier op orde en bewaken de voortgang.

1. Intake en dossiercheck. We kijken eerst of je project past bij de eisen van de financier. Daarna zetten we je dossier klaar: plannen, begroting, vergunningen, jaarcijfers en je aflosplan.
2. Voorstel en kredietcommissie. We stemmen de voorwaarden met je af en het voorstel gaat naar de kredietcommissie van de financier.
3. Vastleggen bij de notaris. De lening en de hypotheek worden in een notariële akte vastgelegd, in overleg met je advocaat.

Wat moet er in je dossier? In elk geval:

• een Spaanse vennootschap of een duidelijke juridische structuur;
• de notariële eigendomsakte (escritura) van de grond en een recente nota simple, of het koopcontract als de grond nog gekocht moet worden;
• de bouwvergunning, of de stand van de aanvraag;
• het uitgewerkte bouwplan van de architect en een complete bouwbegroting;
• een planning met kasstromen per fase;
• jaarcijfers van je bedrijf en een overzicht van eerdere projecten;
• een verkoopplan met verwachte prijzen, en eventuele voorverkopen.
  

Voor wie is dit bedoeld?

Deze financiering is voor professionals met een concreet project met een waarde vanaf 1 miljoen euro.

Geschikt voor:

• Nederlandse en Belgische projectontwikkelaars die in Spanje bouwen;
• bouwbedrijven die een eigen ontwikkeling willen starten of afmaken;
• vastgoedinvesteerders die snel willen kopen of kapitaal willen vrijmaken;
• ondernemers met een vastgelopen project dat opnieuw gefinancierd moet worden.

Niet geschikt voor:

• particulieren die een eigen woning of villa laten bouwen of kopen (daarvoor is een gewone Spaanse hypotheek bedoeld);
• projecten die nog in de ideefase zitten, zonder grond, plan of begroting.

Koop je een bestaand pand om te exploiteren, zoals een hotel of een bed and breakfast? Dan past een andere financiering vaak beter. Lees dan meer over financiering van commercieel vastgoed in Spanje.

Valkuilen die een project laten vastlopen

Hier gaat het in de praktijk mis:

• Te krap rekenen. Vergunningen in Spanje laten vaak langer op zich wachten en meerwerk is bijna onvermijdelijk. Neem een buffer op voor vertraging en extra kosten, ook voor de rente die doorloopt.
• Geen exitplan. Weet vooraf hoe je aflost: via de verkoop van de woningen, of via een herfinanciering bij een bank zodra het project verder is en er voorverkopen liggen.
• Een rommelig dossier. Ontbrekende stukken kosten weken. Een compleet dossier versnelt het besluit en geeft je een sterkere positie in de onderhandeling.
• Aanbetalingen als werkkapitaal zien. Die moeten gegarandeerd zijn en op een aparte rekening staan.
• De hypotheek niet laten verdelen. Spreek je niet af hoe de schuld over de woningen wordt verdeeld, dan kun je geen woning vrij van hypotheek leveren voordat de hele lening is afgelost.
• De structuur te laat regelen. Of je via een Spaanse SL of een Nederlandse BV werkt, heeft gevolgen voor belasting, zekerheden en de lening. Beslis dat voordat je de grond koopt, samen met je belastingadviseur en advocaat.

Investeer je liever in bestaand vastgoed dan dat je zelf bouwt? Lees dan ook wat er komt kijken bij investeren in vastgoed in Spanje..

Veelgestelde vragen

Wat is een préstamo promotor?

Een préstamo promotor is een Spaanse lening aan een projectontwikkelaar. Het geld wordt in termijnen uitbetaald op basis van termijnstaten van de bouw, en de lening wordt afgelost uit de verkoop van de woningen.

Kan ik de aankoop van grond in Spanje laten financieren?

Bij een Spaanse bank lukt dat meestal niet, of alleen voor bouwrijpe grond onder strenge voorwaarden. Bij onze financier is het bespreekbaar, mits de rest klopt: de bestemming van de grond, het plan, de begroting en een duidelijk exitplan.

Hoe snel krijg ik een besluit?

Zodra je dossier compleet is, krijg je bij onze financier doorgaans binnen 6 tot 18 werkdagen een besluit. Daarna volgt nog de notariële akte.

Kan ik als Nederlandse of Belgische ontwikkelaar financiering krijgen?

Ja. De financier kijkt naar je project en je onderbouwing. Je nationaliteit speelt geen rol. Je hebt wel een goed dossier nodig en een juridische structuur die in Spanje werkt, vaak een Spaanse SL.

Ben ik als ontwikkelaar beschermd door de Spaanse consumentenregels voor hypotheken?

Meestal niet. Ley 5/2019 beschermt natuurlijke personen, Ley 2/2009 consumenten. Leent je vennootschap zonder privéborg of privéonderpand, dan geldt vooral wat er in het contract staat. Teken je privé als borg, dan kan Ley 5/2019 wel gelden. Laat dit nakijken door een Spaanse advocaat.

Mag ik aanbetalingen van kopers gebruiken voor de bouw?

Ja, maar alleen voor de bouw van die woningen. Zodra de bouwvergunning is verleend, moet je elke aanbetaling garanderen met een borgtochtverzekering of een hoofdelijke bankgarantie, en het geld moet op een aparte bankrekening staan.