Obtener financiación en España con un salario de director bajo: ¿qué retos se presentan?


Veel ondernemers met een bv keren zichzelf bewust een laag salaris uit. Fiscaal vaak slim, maar zodra je een huis in Spanje wilt financieren, kan het tegen je werken. Spaanse banken kijken namelijk scherp naar je aantoonbare inkomen, en juist dat staat bij een DGA vaak laag op papier. In deze blog lees je waarom een laag salaris je leencapaciteit drukt, welke regels meespelen en hoe je daar als ondernemer omheen werkt. Wil je eerst de algemene spelregels weten, lees dan onze uitleg over een hypotheek in Spanje.

Waarom je lage salaris in Spanje zwaarder weegt

En los Países Bajos, como director y accionista mayoritario, puede gestionar sus ingresos mediante una combinación de salario, dividendos y beneficios de la sociedad. Sin embargo, un banco español basa su valoración principalmente en los ingresos estructurales y demostrables que usted percibe, que suelen ser su salario. Por lo tanto, un salario habitual bajo implica una base baja para la valoración.



Dat is geen onwil van de bank, maar voorzichtigheid: zij willen zeker weten dat je de maandlasten jarenlang kunt dragen. Hoe lager je papieren inkomen, hoe behoudender de bank is in wat zij verantwoord vindt om uit te lenen. Voor een ondernemer die zichzelf juist weinig uitkeert, is dat een belangrijk aandachtspunt.

De drie factoren waar een Spaanse bank op let

Tu capacidad financiera en España está determinada básicamente por tres cosas:

  • Loan-to-value (LTV): als niet-resident financier je doorgaans een lager deel van de woningwaarde dan een Spaanse inwoner. De rest plus de kosten koper breng je zelf in.
  • Woonlastnorm: je totale maandlasten aan leningen mogen een bepaald deel van je netto-inkomen niet overschrijden. Dit is in Spanje wettelijk verankerd in de betaalbaarheidstoets.
  • Leeftijd en looptijd: de hypotheek moet binnen een bepaalde leeftijd afgelost zijn, wat de looptijd en daarmee je maandlast beïnvloedt. De hoogte hangt ook af van de rente; lees daarover onze blog over de hypotheekrente in Spanje.

Ese estándar de costo de vivienda suele ser el factor determinante para un director-accionista mayoritario con un salario bajo: es lo primero con lo que uno se topa.


Hoe je maximale hypotheek wordt bepaald

El principio es sencillo: el importe máximo de tu hipoteca se calcula en función del valor de la vivienda, aplicado a tus ingresos. Cuanto menor sea tu salario, menor será la cantidad que se ajusta a dicho valor y, por lo tanto, menor será el importe máximo del préstamo. Además, la relación préstamo-valor (LTV) limita la cantidad del valor de la vivienda que el banco financia.


Dar una cifra general no es útil, ya que el resultado depende en gran medida del tipo de interés, el plazo y sus demás obligaciones. Por consiguiente, dos empresarios con el mismo salario pueden tener capacidades de endeudamiento muy diferentes. Solo un cálculo personalizado ofrece una imagen fiable; utilice nuestra herramienta de cálculo de hipotecas o solicite una evaluación de su situación.

La falacia: la capacidad de endeudamiento de los Países Bajos no dice nada sobre España.

Veel ondernemers gaan ervan uit dat hun Nederlandse maximale hypotheek ook ongeveer in Spanje geldt. Dat klopt niet. Nederlandse en Spaanse banken rekenen anders, hanteren andere normen en wegen ondernemersinkomen verschillend. Een bedrag dat je in Nederland zou kunnen lenen, zegt dus weinig over wat een Spaanse bank verantwoord vindt.


Daar komt bij dat je als niet-resident strenger wordt beoordeeld dan een Spaanse inwoner. Ga daarom niet uit van aannames, maar van de Spaanse spelregels. Dat voorkomt dat je je oriënteert op woningen buiten je werkelijke budget, of juist kansen laat liggen omdat je je rijker of armer rekent dan je bent.


Let op: je Nederlandse verplichtingen tellen mee

De woonlastnorm kijkt naar je totale maandlasten, niet alleen naar de nieuwe Spaanse hypotheek. Heb je in Nederland nog een hypotheek, een zakelijke financiering, een lease of alimentatie, dan gaat dat van je ruimte af.


Een ondernemer met een laag salaris én lopende verplichtingen in Nederland houdt dus al snel weinig over binnen de norm. Breng deze lasten daarom vooraf goed in kaart, want ze bepalen mede wat realistisch is.

Zo vergroot je je leencapaciteit als DGA

Het goede nieuws: een laag salaris hoeft geen eindstation te zijn. Je kunt je positie op meerdere manieren versterken:


  • Incluya dividendos y ganancias. Algunos bancos incluyen de forma sistemática los dividendos o el beneficio medio, siempre que pueda justificarlo con cifras anuales de dos o tres años.
  • Breng meer eigen geld in. Met een lagere financiering daalt je maandlast, waardoor je eerder binnen de woonlastnorm blijft.
  • Overweeg tijdelijk een hoger salaris. Je gebruikelijk loon een of twee jaar verhogen kan je aantoonbare inkomen optillen voordat je aanvraagt.
  • Kies de juiste bank. Het acceptatiebeleid verschilt sterk: de ene bank kijkt alleen naar salaris, de andere naar het totale plaatje. Bekijk daarvoor ook de verschillen tussen de banken in Spanje.


Welke route het meeste oplevert, hangt af van je structuur en cijfers. Een vooranalyse maakt snel duidelijk wat een bank in jouw geval waarschijnlijk accepteert.

Ingreso mínimo y otros umbrales

Además del cálculo, muchos bancos españoles aplican un ingreso neto mínimo. Si tu salario es inferior a este mínimo, el banco puede rechazar la solicitud, incluso si el resto de tu perfil es sólido. Incluir dividendos o presentar un segundo solicitante puede marcar la diferencia.


Het is dus zaak om je inkomen zo volledig en goed onderbouwd mogelijk te presenteren, in plaats van alleen je kale salaris. Hoe sterker en consistenter je dossier, hoe meer ruimte een bank durft te geven.

Veelgestelde vragen

Telt mijn dividend mee voor een Spaanse hypotheek?

A veces. Algunos bancos incluyen de forma sistemática los dividendos o el beneficio medio si se puede demostrar con cifras anuales de dos o tres años. Otros bancos basan sus cálculos únicamente en el salario.

¿Por qué mi bajo salario es un problema si mi sociedad de responsabilidad limitada es rentable?

Dado que un banco calcula principalmente en función de tus ingresos estructurales demostrables, las ganancias en el BV no se contabilizan automáticamente. Sin embargo, con buenos resultados anuales y el banco adecuado, una parte de ellas puede incluirse.

¿Puedo compensar un salario bajo con más dinero propio?

Vaak wel. Door meer eigen geld in te brengen daalt je maandlast, waardoor je eerder binnen de woonlastnorm past. Het verhoogt ook het vertrouwen van de bank.

Hoeveel kan ik dan precies lenen?

Dat verschilt te sterk per persoon om in het algemeen te zeggen. Het hangt af van je inkomen, je overige lasten, de rente, de looptijd en de bank. Een persoonlijke berekening geeft pas een betrouwbaar bedrag.

Telt mijn Nederlandse hypotheek mee?

Sí. Se tienen en cuenta sus gastos mensuales totales, por lo que una hipoteca holandesa existente u otro tipo de financiación reduce su capacidad para obtener una hipoteca española.