Strengere regels voor een tweede huis in Spanje: wat geldt er in 2026 echt voor Nederlanders?

Sinds januari 2025 staat Spanje bijna wekelijks in het nieuws met een nieuwe maatregel voor de woningmarkt. Een heffing van 100 procent voor buitenlandse kopers, het einde van de golden visa, een landelijk verhuurregister dat er kwam en weer verdween, en regio's die de ene na de andere vergunningsstop aankondigen. Wie op dit moment naar een woning in Spanje kijkt, leest vooral koppen en zelden wat er nu werkelijk geldt.

Esa diferencia es significativa. Algunas de las disposiciones que circulan nunca se convirtieron en ley. Otras sí se aplican, pero no afectan en absoluto a los compradores holandeses y belgas. Y una pequeña parte es realmente importante, pero casi nunca se menciona, a pesar de que podría determinar si sus planes para esa propiedad se llevan a cabo. A continuación, detallamos el estado de cada medida, incluyendo su nombre legal y fecha, y lo que implica para su financiación.

Tabla de contenido

1. ¿Todavía se permite a los ciudadanos holandeses comprar una casa en España sin más?
2. El impuesto del 100 por ciento: ¿qué es realmente cierto al respecto?
3. De golden visa is afgeschaft, en waarom jij dat niet merkt
4. De regel die je wel raakt: je buren kunnen verhuur blokkeren
5. El registro nacional de alquileres ha sido destruido, pero las normas regionales no.
6. Per regio: waar loop je in 2026 vast
7. En aan de Nederlandse kant: box 3 gaat op de schop
8. Wat dit betekent voor je hypotheek
9. Aquí te explicamos cómo comprobarlo antes de hacer una oferta.
10. Veelgestelde vragen
    

¿Todavía se permite a los ciudadanos holandeses comprar una casa en España sin más?

Ja. Er is geen enkele beperking op het kopen van een woning in Spanje door een Nederlander of Belg. Je hebt er geen vergunning voor nodig, geen verblijfsstatus en geen Spaans inkomen. Wat je wel nodig hebt is een NIE-nummer, een Spaanse bankrekening en, als je financiert, een bank die je profiel accepteert.

Puede parecer una observación superflua, pero es la pregunta que más hemos recibido durante el último año. Esto se debe a que la información sobre las medidas españolas casi siempre se refiere a compradores de fuera de la Unión Europea. Como residente de un Estado miembro de la UE, usted está sujeto a la libre circulación de capitales, lo que hace que una prohibición de compra o un gravamen punitivo sobre su adquisición sea particularmente difícil desde el punto de vista legal.

Wat wél is veranderd, gaat niet over het kopen zelf maar over wat je daarna met de woning mag doen. Daar zit de kern van dit artikel. Het volledige aankooptraject staat in ons stappenplan voor de regels bij het kopen van een huis in Spanje.

El impuesto del 100 por ciento: ¿qué es realmente cierto al respecto?

El 13 de enero de 2025, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunció un paquete de doce medidas en materia de vivienda. Una de las más llamativas era la imposición de un impuesto de hasta el 100% del precio de compra a los extranjeros que adquirieran una vivienda en España. Este anuncio tuvo repercusión mundial y, un año y medio después, sigue apareciendo en artículos y páginas web inmobiliarias.

De feitelijke stand van zaken is een andere. Het voorstel is nooit in het Congres behandeld, er is nooit over gestemd, en in het woningpakket dat de Spaanse regering in januari 2026 presenteerde kwam de maatregel niet meer terug. In het parlement ontbreekt de meerderheid: Junts en Podemos weigeren allebei steun, om tegengestelde redenen. Er is dus geen wet, geen ingangsdatum en geen tekst waar je je op kunt voorbereiden.

E incluso si llegara a materializarse, la propuesta se dirigía explícitamente a los no residentes de fuera de la UE y el EEE. Los ciudadanos neerlandeses, belgas y alemanes quedarían explícitamente excluidos. Además, la compra de viviendas de nueva construcción directamente a un promotor inmobiliario quedaría fuera de su ámbito de aplicación, ya que se les aplica el IVA y no el impuesto de transmisiones patrimoniales.

Kortom: dit is de maatregel waar de meeste vragen over komen en die voor jou de minste betekenis heeft.

De golden visa is afgeschaft, en waarom jij dat niet merkt

Esto se llevó a cabo. Con la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero de 2025, España abolió por completo el permiso de residencia para inversores. El régimen que permitía obtener un permiso de residencia con una inversión inmobiliaria de 500.000 euros o más expiró el 3 de abril de 2025. Esto afecta a todos los visados de inversor, no solo al de inversión inmobiliaria.

Voor Nederlandse en Belgische kopers verandert dat in de praktijk niets. Je had die vergunning nooit nodig: als EU-burger mag je vrij reizen, verblijven en je vestigen in Spanje. De golden visa was bedoeld voor kopers uit landen als het Verenigd Koninkrijk, de Verenigde Staten, China en Rusland.



Donde se nota indirectamente es en el mercado. En varios segmentos de la Costa del Sol y las Islas Baleares, la visa dorada fue uno de los factores que impulsaron los precios por encima del medio millón. Ahora que ese incentivo ha desaparecido, la demanda en ese segmento proviene más de compradores que adquieren por otros motivos. Esto no justifica que se hagan las cosas de otra manera, pero sí explica por qué a veces hay más margen de negociación en el segmento de lujo que hace unos años.

De regel die je wel raakt: je buren kunnen verhuur blokkeren

Dit is de belangrijkste wijziging voor wie een appartement koopt, en tegelijk de minst besproken. Dezelfde Ley Orgánica 1/2025 wijzigde ook de Spaanse appartementswet, de Ley de Propiedad Horizontal. Sinds 3 april 2025 bepaalt artikel 17.12 dat je voor toeristische verhuur vooraf uitdrukkelijke toestemming nodig hebt van de vereniging van eigenaren.

Die toestemming vraagt een gekwalificeerde meerderheid: drie vijfde van alle eigenaren die samen ook drie vijfde van de aandelen vertegenwoordigen. Diezelfde meerderheid kan toeristische verhuur in het complex ook helemaal verbieden, of er voorwaarden aan verbinden zoals een opslag op de servicekosten.

Existe un matiz importante. La ley no tiene efecto retroactivo. Quienes ya realizaban la actividad antes de su entrada en vigor pueden continuar bajo las condiciones de la normativa turística vigente en ese momento. Esto significa que un apartamento cuyo anterior propietario ya lo alquilaba legalmente se encuentra en una situación diferente a la de un apartamento que nunca se ha alquilado.

Praktisch gevolg: bij een appartement is de vraag "mag ik hier verhuren" niet meer alleen een vraag aan de gemeente of de regio, maar ook aan de vereniging van eigenaren. Vraag de statuten en de notulen van de laatste twee vergaderingen op vóór je tekent. Een verbod dat drie maanden geleden is aangenomen, staat daar zwart op wit in. Voor een vrijstaande woning zonder vereniging van eigenaren speelt dit niet.

El registro nacional de alquileres ha sido destruido, pero las normas regionales no.

Hier gaat het online het vaakst mis. In 2024 stelde Spanje een landelijk registratienummer in voor kortdurende en toeristische verhuur, via Real Decreto 1312/2024, dat vanaf 1 juli 2025 verplicht werd. Talloze artikelen en makelaarssites verwijzen daar nog naar.

Het Tribunal Supremo heeft die landelijke regeling op 19 mei 2026 grotendeels vernietigd, in uitspraak 620/2026. De redenering: de staat heeft niet de bevoegdheid om zo'n register in te stellen, omdat het botst met de bestaande registers van de autonome regio's. Vernietigd zijn onder meer de artikelen 1, 2, 5, 6, 8, 9, 10 en 12 van het besluit, plus twee aanvullende bepalingen. Het landelijke registratienummer bestaat dus niet meer.

Wat wél overeind bleef, is het digitale loket waarlangs verhuurplatforms gegevens aanleveren, en de doorgifte van die gegevens voor statistiek. Airbnb en Booking blijven dus verplicht te rapporteren wat er via hun platform wordt aangeboden.

Belangrijker nog: de regionale registers, vergunningen en zoneringsregels zijn nooit weggeweest. Die zijn de afgelopen jaren juist strenger geworden. De conclusie "het register is vernietigd, dus ik mag weer vrij verhuren" is precies verkeerd. Als je met verhuurplannen koopt, is de regio en vaak zelfs de gemeente bepalend. Wat er verandert als er een hypotheek op de woning rust, staat in ons artikel over verhuren met een hypotheek.

Per regio: waar loop je in 2026 vast

Spanje kent geen landelijk beleid voor toeristische verhuur. Zeventien autonome regio's maken hun eigen regels, en gemeenten leggen daar hun bestemmingsplan overheen. Dit zijn de gebieden waar Nederlanders het meest kopen.

Comunidad Valenciana, met de Costa Blanca

El arrendamiento se rige por el Decreto 10/2021, reforzado por el Decreto-Legal 9/2024. La inscripción en el registro regional de turismo es obligatoria, y el municipio debe declarar que el uso turístico es apropiado para dicho lugar. Cabe mencionar que esta región también interpuso el recurso que anuló el registro nacional.

Andalucía, con la Costa del Sol

Decreto 28/2016, aangescherpt met Decreto 31/2024. Inschrijving in het regionale register RTVA is verplicht en de woning moet aan minimumeisen voldoen, waaronder een bewoonbaarheidsverklaring. Verschillende gemeenten hebben in wijken met veel toeristische woningen een rem gezet op nieuwe inschrijvingen.

Catalonië, met de Costa Brava en Barcelona

El Decreto-ley 3/2023 exige un permiso HUT por vivienda. Barcelona ya no emite nuevos permisos y ha anunciado que no renovará los existentes después de noviembre de 2028. Quien compre una propiedad allí con el alquiler como modelo de negocio, está adquiriendo un negocio en decadencia.

Balearen, met Mallorca en Ibiza

Ley 8/2012 met Decreto-ley 3/2022 vormen een van de striktste regimes van het land, met zoneringsgrenzen per eiland en een beperkt aantal beschikbare plaatsen. Een vergunning is hier eerder een schaars verhandelbaar recht dan een formaliteit.

Canarias

Hier geldt sinds 13 december 2025 de Ley 6/2025 over duurzaam toeristisch gebruik van woningen, aangenomen op 10 december 2025. Gemeenten moeten minstens 90 procent van de woonbestemming reserveren voor permanent wonen, op de kleinere eilanden 80 procent. Toeristisch gebruik moet uitdrukkelijk in het bestemmingsplan zijn toegestaan. Voor bestaande verhuurders is er een overgangsregeling van vijf jaar met verschillende keuzes.

Madrid

Decreto 79/2014 en het gemeentelijke Plan Reside beperken toeristisch gebruik in woongebouwen sterk, waardoor het in de praktijk vooral nog kan in panden met een andere bestemming.

El denominador común es que, cuanto más popular sea la zona, menor será la probabilidad de obtener un nuevo permiso. Por lo tanto, nunca dé por sentado que alquilar está permitido solo porque su vecino lo haga. Su permiso podría datar de una época en la que el alquiler ya no está permitido.

En aan de Nederlandse kant: box 3 gaat op de schop

Las normas españolas no son lo único que cambia. Su propiedad española se clasifica como la Casilla 3 en los Países Bajos, y ese sistema está siendo reemplazado. La Ley de Declaraciones Reales fue aprobada por la Cámara de Representantes el 12 de febrero de 2026, con fecha de entrada en vigor prevista para el 1 de enero de 2028.

Definitief is het niet. De Eerste Kamer moet het voorstel nog behandelen en de minister van Financiën heeft aangekondigd het aan te passen na aanhoudende kritiek. Ook de haalbaarheid van 2028 staat ter discussie. Wat er in de huidige tekst staat, is dat vastgoed onder een vermogenswinstbelasting valt: waardestijgingen worden pas belast als je verkoopt. Voor vastgoed dat je niet verhuurt, geldt daarnaast een jaarlijkse forfaitaire bijtelling van 3,35 procent van de waarde.

Voor jou is de praktische les vooral: reken niet met de huidige box 3-heffing als vaste factor voor de komende tien jaar, en laat je aangifte de eerste jaren controleren door een adviseur die met buitenlands vastgoed werkt. Welke Spaanse belastingen daarnaast spelen, en waarom een hypotheek de Spaanse vermogensbelasting verlaagt, staat in ons artikel over vermogensbelasting voor niet-residenten.

Wat dit betekent voor je hypotheek

Geen van deze regels raakt je recht om te lenen. Een Spaanse bank vraagt je niet om een verhuurvergunning en beoordeelt je op inkomen, vaste lasten en de taxatiewaarde van de woning. Toch werken de nieuwe regels wel degelijk door in je financiering, op drie manieren.

En primer lugar: el cálculo debe ser cuadrático sin tener en cuenta los ingresos por alquiler. En nuestra experiencia, los bancos españoles no consideran los ingresos por alquiler previstos de la propiedad que se está adquiriendo en la valoración. Los ingresos por alquiler existentes de otros inmuebles sí se tienen en cuenta. Por lo tanto, cualquier permiso que se obtenga no aumenta la capacidad de endeudamiento. Y si finalmente no se concede el permiso, aun así deberá poder afrontar los costes.

Ten tweede: reken op minimaal 30 procent eigen geld, plus de kosten koper die je niet kunt meefinancieren. Een niet-resident financiert doorgaans 60 tot 70 procent van de laagste van twee waarden, de koopsom of de taxatie. Dat maakt de vraag "wat kan ik lenen" belangrijker dan de vraag "wat mag ik verhuren". De volledige opbouw staat op onze pagina over de kosten koper bij een woning in Spanje.

Ten derde: laat je financiering vaststaan voordat je tekent. In Spanje leg je bij het reserveringscontract vaak 10 procent aan. Komt de financiering niet rond, dan ben je die aanbetaling in veel gevallen kwijt, want een financieringsvoorbehoud zoals in Nederland is er niet standaard. Zeker nu regelgeving een plan kan doorkruisen, is vooraf weten wat je kunt lenen geen luxe. Doe daarvoor de hypotheekberekening.

Aquí te explicamos cómo comprobarlo antes de hacer una oferta.

Cuatro revisiones, en este orden, le llevarán un día y prevendrán la mayoría de los problemas.

1. Verifique con el municipio si el uso turístico está permitido en esa dirección según el plan de zonificación. No con el vendedor, ni con el agente inmobiliario, sino con el propio municipio.
2. Para un apartamento, solicite el reglamento de la comunidad de propietarios y las actas de las dos últimas reuniones. De esta forma, podrá comprobar si ya se ha tomado alguna decisión sobre los alquileres turísticos o si el tema está en el orden del día.
3. Controleer of er een bestaande vergunning of registratie op de woning rust en of die overdraagbaar is aan jou. In sommige regio's is de vergunning aan de woning gekoppeld, in andere aan de persoon. Dat verschil is duizenden euro's waard.
4. Reken je maandlast door zonder één euro huurinkomsten. Kan het huis ook zo uit, dan is elke verhuur winst in plaats van noodzaak. Kan het niet, dan koop je een vergunningsrisico in plaats van een woning.
   

Veelgestelde vragen

Mag ik als Nederlander nog een huis kopen in Spanje in 2026?

Ja. Er geldt geen enkele beperking voor kopers uit de Europese Unie. Je hebt een NIE-nummer en een Spaanse bankrekening nodig, en verder gelden dezelfde regels als voor een Spaanse koper.

Gaat de belasting van 100 procent voor buitenlandse kopers door?

Er is geen wet. Het voorstel van 13 januari 2025 is nooit in het Congres behandeld en kwam in het woningpakket van januari 2026 niet meer terug. Het richtte zich bovendien uitsluitend op niet-ingezetenen van buiten de EU, dus Nederlanders en Belgen vielen er sowieso buiten.

¿Aún necesito un número de registro para alquilar mi propiedad?

El número nacional ya no está en vigor: el Tribunal Supremo anuló esa normativa el 19 de mayo de 2026. Sin embargo, el registro o la concesión de licencias por parte de la comunidad autónoma sigue siendo obligatorio, y su regulación varía según la región.

Kan de vereniging van eigenaren mijn verhuur echt verbieden?

Ja. Sinds 3 april 2025 is voor toeristische verhuur uitdrukkelijke toestemming nodig van drie vijfde van de eigenaren die ook drie vijfde van de aandelen vertegenwoordigen. Diezelfde meerderheid kan het verbieden. Wie er vóór die datum al legaal verhuurde, valt onder een overgangsregeling.

¿Algún banco español está estudiando mis planes de alquiler?

Niet in je voordeel. De banken waarmee wij werken rekenen de verwachte huur van de woning die je koopt niet mee. Bestaande huurinkomsten uit ander vastgoed tellen wel mee bij de beoordeling.

Is de golden visa nog aan te vragen?

Nee, die is per 3 april 2025 vervallen met de Ley Orgánica 1/2025. Als EU-burger had je hem overigens nooit nodig om in Spanje te verblijven of een woning te kopen.