Hypotheek bij een Spaanse bank: hoe kies je de juiste?


Una hipoteca española casi siempre se gestiona a través de un banco español, no de su entidad hipotecaria holandesa. ¿Qué banco español se adapta mejor a su solicitud? Cuatro o cinco bancos operan activamente en el mercado de no residentes: Santander, BBVA, Sabadell, CaixaBank y Bankinter. Se diferencian en los recargos por intereses, los requisitos de capital, la asistencia lingüística y la rapidez con la que tramitan las solicitudes de extranjeros. Analizamos las diferencias y le explicamos cómo elegir la opción más adecuada.


Waarom een Spaanse bank, niet een Nederlandse?


En principio, los bancos holandeses no financian bienes inmuebles en el extranjero. Por lo tanto, para adquirir una propiedad en España, deberá recurrir a una entidad hipotecaria española. Esto tiene algunas consecuencias:


De rente werkt anders. Spaanse hypotheken zijn vaak gekoppeld aan de Euribor met een opslag, terwijl Nederlanders gewend zijn aan vaste-rente-perioden.

De bureaucratie is anders. Spaanse banken vragen een ander type documenten en hanteren andere doorlooptijden.

Los trámites legales se realizan a través de un notario español, con el banco como parte directa.

Voor jou als niet-resident gelden specifieke voorwaarden, zoals een hogere eigen-vermogen-eis.



Welke Spaanse banken verstrekken hypotheken aan niet-residenten?


Niet elke Spaanse bank is geschikt voor een buitenlandse koper. Vier of vijf zijn echt actief op deze markt:


Santander. De grootste bank van Spanje, met internationale ervaring en een eigen niet-resident-afdeling. Communicatie in Engels is vaak goed te regelen.


BBVA. Segunda entidad financiera más grande, con una sólida posición en el sector de financiación para expatriados. Cuenta con un equipo especializado para no residentes y procesos relativamente estructurados.


Sabadell. Con una fuerte presencia en las regiones de la Costa, especialmente en la Costa Blanca y la Costa del Sol. Prefiere trabajar con compradores extranjeros en el segmento de viviendas vacacionales.


CaixaBank. Groot in Catalonië en aan de Costa Brava. Communicatie kan deels in Catalaans gaan, en sommige regio-kantoren werken liever met lokaal aanwezige klanten.


Bankinter. Kleiner dan de andere vier, maar persoonlijker. Soms iets soepeler voor specifieke profielen die bij grotere banken niet door de standaard-checks komen.


Otros bancos (Banco Popular, Bankia, Deutsche Bank España) tienen menor actividad en el mercado de no residentes y rara vez ofrecen hipotecas a compradores extranjeros.

Verschillen in rente-opslag voor niet-residenten

De rente die jij betaalt bestaat doorgaans uit twee delen: de Euribor (de basisrente waar Europese banken elkaar aan lenen) plus een opslag van de bank zelf. Voor niet-residenten ligt die opslag hoger dan voor Spaanse residenten. Hoeveel hoger verschilt per bank en per profiel.

Wat de hoogte van jouw opslag bepaalt:

  • Het land waar je werkt en belasting betaalt
  • Je inkomen en vermogen
  • El precio de compra y la región de la vivienda
  • Of je naast de hypotheek ook andere producten afneemt (rekening, verzekering)

Sommige banken geven korting op de opslag als je een Spaanse rekening opent of een levensverzekering bij hen afsluit. Bij anderen is de opslag rechtstreeks gekoppeld aan jouw profiel.


Verschillen in eigen-vermogen-eisen

Voor een niet-residenten-hypotheek vragen Spaanse banken doorgaans dertig tot veertig procent eigen vermogen, plus kosten koper (notaris, belastingen, registratie). De exacte eis verschilt per bank en per type woning.

Wat we in de praktijk zien:

  • Voor een hoofdwoning in Spanje (waar je veel verblijft) ligt de eis lager dan voor een vakantiewoning.
  • Voor een appartement in een populaire kustregio ligt de eis vaak iets hoger dan voor een woning in een stadscentrum.
  • Para los clientes de banca privada con activos sustanciales, el requisito puede ser considerablemente menor.


Taalondersteuning en communicatie

No todos los bancos españoles tienen personal que hable inglés o neerlandés en sus oficinas. Para quienes no dominan el español, este es un factor importante.


Santander en BBVA hebben specifieke niet-resident-afdelingen met Engels-talige medewerkers. Sabadell heeft op Costa-locaties vaak medewerkers die buitenlandse klanten begeleiden. CaixaBank werkt deels in het Catalaans, vooral in de regio Catalonië, wat extra aandacht vraagt. Bankinter heeft kleinere teams maar werkt persoonlijker, vaak in het Engels.


Wij begeleiden jou volledig in het Nederlands en doen de communicatie met de Spaanse bank voor je. Je hoeft zelf geen Spaans te spreken om een Spaanse hypotheek af te sluiten.

Doorlooptijd en bureaucratie

Spaanse banken zijn doorgaans bureaucratischer dan Nederlandse. Documenten moeten compleet en in de juiste vorm aangeleverd worden. Een ontbrekend stuk papier kan het proces met weken vertragen.

Plazos de entrega según el banco:

  • Een gestructureerde bank zoals BBVA of Santander hanteert vaste processen, doorlooptijd is voorspelbaar.
  • Sabadell en CaixaBank zijn lokaler georganiseerd, doorlooptijd hangt af van het regio-kantoor.
  • Bankinter werkt vaak sneller dankzij persoonlijke aandacht, maar volume is beperkt.

Belangrijk: in hoogseizoen (april tot juli) lopen alle banken voller. Wie in mei een hypotheek aanvraagt voor een aankoop in juni, mag rekening houden met krappe planning. Liever ruim van tevoren beginnen.

Hoe kiezen wij voor jou de juiste bank?

Bij Spaanse Hypotheek hebben we directe contacten bij Santander, BBVA, Sabadell, CaixaBank en Bankinter. Op basis van jouw profiel (inkomen, vermogen, woonland, regio in Spanje, type woning, doel van de woning) bepalen we welke twee of drie banken het meest kansrijk zijn.


We benaderen die banken parallel en vragen offertes op. Zo krijg je vergelijkbare voorwaarden naast elkaar te zien en kun je een onderbouwde keuze maken. Geen tijd verliezen aan banken die jouw profiel toch niet zouden accepteren.


Het hypotheekproces doorlopen we samen, van eerste oriëntatie tot ondertekening bij de notaris.



¿Qué ocurre si el banco rechaza tu solicitud?

Que un banco te rechace no significa que ningún otro te vaya a aceptar. Cada banco aplica criterios de riesgo diferentes. Un director y accionista mayoritario podría ser evaluado con mayor rigor por el banco A que por el banco B. Una persona jubilada con patrimonio tiene más probabilidades de acudir a Bankinter que a Santander.

Wat we in de praktijk doen na een afwijzing:

  • Analyse van de reden van afwijzing.
  • Aanpassen van het dossier waar nodig (extra zekerheid, ander type woning, andere periode).
  • Contactar con otro banco que se ajuste al perfil ajustado.

A menudo, la solución no reside en encontrar un banco mejor, sino en presentar mejor tu situación a esos mismos bancos.


Veelgestelde vragen

Kan ik mijn Spaanse hypotheek via een Nederlandse bank afsluiten?

Por lo general, no. Los bancos holandeses no financian bienes inmuebles en España. Sin embargo, puede usar su vivienda en los Países Bajos como garantía para una segunda hipoteca y utilizarla para financiar la compra en España, ya sea parcial o totalmente. Una hipoteca española auténtica se tramita a través de un banco español.

Wat is de minimale eigen inbreng?

Para los no residentes, solemos asumir entre el treinta y el cuarenta por ciento del precio de compra, más los gastos del comprador. El requisito exacto varía según el banco y el tipo de propiedad.

¿Qué documentos debo presentar?

La documentación estándar incluye: pasaporte, número NIE, declaraciones anuales de ingresos, declaraciones de impuestos, un resumen de los activos y las hipotecas vigentes, y, para los emprendedores, los estados financieros de los últimos dos o tres años. Realizamos una revisión completa de su expediente antes de acudir al banco.

Hoe lang duurt het proces?

Desde el momento de la solicitud hasta la firma ante notario, suele transcurrir entre unas pocas semanas y unos pocos meses, dependiendo del banco, la región y la temporada.

Kan ik offertes van meerdere banken vergelijken?

Sí. Solemos contactar con dos o tres bancos simultáneamente para que obtenga condiciones comparables. No hay obligación de firmar con el primer banco.

¿El banco habla inglés o neerlandés?

Algunos bancos tienen departamentos de atención al cliente en inglés para no residentes, otros no. Nosotros nos encargamos de la comunicación en español por usted, en neerlandés. No necesita hablar español.

Wat als ik geen NIE-nummer heb?

Een NIE-nummer is verplicht voor elke aankoop in Spanje. Het kan tegelijk met de hypotheekvoorbereiding worden aangevraagd. Wij helpen je hierbij.

Welke bank heeft de scherpste rente?

Esto varía según el perfil. Un banco cobra un recargo menor a los autónomos, otro a los jubilados. Comparar dos o tres presupuestos te dará la mejor respuesta para tu situación.

Datos y fuentes

Productos hipotecarios de bancos españoles Santander, BBVA, Sabadell, CaixaBank, Bankinter
Experiencia en el sector hipotecario para no residentes

Persoonlijk advies

Welke Spaanse bank het beste bij jou past, hangt af van je profiel, de regio waar je koopt en het type woning. Wij brengen het in kaart en benaderen meerdere banken parallel zodat je een onderbouwde keuze kunt maken. Neem contact op en we beginnen samen aan de oriëntatie.