Nadelen van een tweede huis in Spanje: 7 punten waar je vooraf op moet rekenen


Een tweede huis in Spanje wordt bijna altijd verkocht als een droom met rendement. In de eerste helft van 2025 kochten Nederlanders 4.166 woningen in Spanje, op basis van cijfers van het Spaanse notariaat. Wat in die verhalen zelden staat, is wat het huis je elk jaar kost als je er niet bent, hoeveel eigen geld een Spaanse bank van je vraagt, en welke regels er in twee jaar tijd alweer zijn veranderd.

Ayudamos a compradores holandeses y belgas con la financiación de su propiedad en España. Esto significa que realizamos los cálculos por adelantado, utilizando cifras reales. Todo el proceso de compra se detalla en nuestro plan paso a paso para comprar una casa en España. A continuación, nos centramos exclusivamente en las siete desventajas que suelen sorprender en la práctica y en cómo abordar cada una de ellas.

De kosten koper zijn hoger dan je denkt

In Nederland reken je op ongeveer 6 procent bijkomende kosten. In Spanje ligt dat op 10 tot 13 procent van de koopsom, afhankelijk van de regio. Belangrijker nog: dat bedrag kun je niet meefinancieren. Het moet uit eigen middelen komen, bovenop je inleg.


Het grootste deel is de overdrachtsbelasting op bestaande bouw, en die stelt elke autonome regio zelf vast. Landelijk loopt dat van 4 tot 13 procent. In de Comunidad Valenciana is het tarief per 1 juni 2026 verlaagd van 10 naar 9 procent, met 11 procent boven een miljoen euro. Andalusië zit op 7 procent, Murcia op 8 procent, Madrid op 6 procent en de Balearen kennen een staffel van 8 tot 13 procent.


Koop je een Spaanse nieuwbouwwoning, dan betaal je geen overdrachtsbelasting maar 10 procent btw, plus zegelrecht. Dat zegelrecht verschilt ook per regio en ligt tussen 0,5 en 2 procent: in de Comunidad Valenciana 1,4 procent sinds 1 juni 2026, in Andalusië 1,2 procent.

Daar komen notaris, inschrijving in het eigendomsregister, gestoría en advocaat bovenop. Bij de hypotheek zelf betaal je de taxatie en meestal een afsluitprovisie van de bank.


Cómo gestionar esto: incluya los costes adicionales en su presupuesto desde el primer día, no los considere un gasto de cierre. Una vivienda de 400.000 € en la Costa Blanca fácilmente requiere 45.000 € en gastos de cierre. Puede encontrar el desglose completo por partida en nuestra página sobre gastos de cierre para una propiedad en España.

Je moet fors eigen geld inbrengen

Een Spaanse bank financiert een niet-resident doorgaans 60 tot 70 procent van de laagste van twee waarden: de koopsom of de taxatiewaarde. Dat betekent dat je in de meeste gevallen minimaal 30 procent eigen vermogen inbrengt, plus de kosten koper uit punt 1.


Bij een woning van 400.000 euro gaat het dan om ongeveer 120.000 euro inleg en nog eens 45.000 euro aan kosten. Ruim 165.000 euro eigen geld voordat je de sleutel hebt.


Twee dingen verrassen kopers hier het vaakst. In onze praktijk rekenen Spaanse banken de overwaarde van je Nederlandse woning doorgaans niet mee als eigen vermogen, al maken sommige banken daar een uitzondering op. En de meeste banken hanteren een ondergrens voor het aankoopbedrag waarop ze financieren, in de praktijk rond 150.000 euro. Voor een klein appartement kom je daardoor vaak niet in aanmerking voor een hypotheek.


Hoe vang je dit op: laat vooraf berekenen wat je werkelijk kunt lenen voordat je gaat kijken. Wil je de overwaarde uit Nederland inzetten, dan kan dat, maar dan regel je dat aan de Nederlandse kant en breng je het in Spanje in als eigen geld. Hoe een hypotheek in Spanje precies werkt, staat op onze hoofdpagina.

Een Spaanse hypotheek is strenger dan een Nederlandse

Wie gewend is aan de Nederlandse hypotheekmarkt loopt in Spanje tegen een aantal harde grenzen aan.

Er is geen hypotheekrenteaftrek. De Spaanse belastingdienst schafte de aftrek voor de eigen woning per 1 januari 2013 af, met een overgangsregeling voor wie er toen al gebruik van maakte. Voor een tweede woning heeft die aftrek nooit bestaan.


Een aflossingsvrije hypotheek bieden Spaanse banken in de praktijk niet aan. Ze werken met het annuïtaire systeem, dus je lost vanaf de eerste maand af. Je maandlast ligt daardoor hoger dan bij een vergelijkbare Nederlandse constructie.

Je totale kredietlasten mogen doorgaans niet boven ongeveer 35 procent van je netto-inkomen uitkomen. Dat is de norm die de Banco de España aanhoudt, en die telt alle schulden mee: je Nederlandse hypotheek, je autolease en je Spaanse hypotheek samen. In de praktijk bepaalt deze norm veel vaker hoeveel je kunt lenen dan de waarde van de woning.


El plazo en la mayoría de los bancos oscila entre 10 y 25 años, en algunos hasta 30 años, y el préstamo debe reembolsarse alrededor de los 75 años. En el caso de una pareja, se tiene en cuenta la edad del mayor de los dos. El banco que mejor se adapte a tu perfil varía considerablemente; las diferencias más importantes se detallan en nuestro análisis comparativo de bancos en España.

La amortización anticipada conlleva costes. La ley hipotecaria española de 2019 establece límites al respecto. Con un tipo de interés variable, el banco puede elegir entre un máximo del 0,25 % durante los tres primeros años o del 0,15 % durante los cinco primeros, tras los cuales la amortización anticipada queda exenta de penalizaciones. Con un tipo de interés fijo, el máximo es del 2 % durante los diez primeros años y del 1,5 % a partir de entonces. Además, la comisión nunca podrá superar la pérdida real del banco.

Esta legislación también tiene una ventaja. Desde las modificaciones legislativas de 2018 y 2019, el banco paga los honorarios del notario, la inscripción, la gestoría y el impuesto sobre la escritura hipotecaria. Como comprador, usted solo paga la tasación al contratar una hipoteca.

Cómo gestionar esto: antes de hacer una oferta, evalúe su capacidad máxima de endeudamiento comparándola con ese estándar del 35 %. De esta forma, sabrá si su oferta es realista, en lugar de descubrirlo después.

Je betaalt elk jaar belasting, ook zonder verhuur

Dit is het nadeel dat de meeste kopers pas ontdekken als de eerste aanslagen binnenkomen. Ook als je woning het hele jaar leegstaat, betaal je in Spanje jaarlijks belasting.


IBI is de Spaanse onroerendezaakbelasting. De gemeente bepaalt het tarief en de wet schrijft voor dat dit tussen 0,4 en 1,1 procent van de kadastrale waarde ligt. Provinciehoofdsteden en gemeenten met openbaar vervoer of extra voorzieningen mogen daar een opslag bovenop rekenen. Let op één punt dat voor een tweede woning direct telt: gemeenten mogen een toeslag van maximaal 50 procent heffen op woningen die structureel leegstaan.


Además, existe la renta imputada, una renta fiduciaria que la Hacienda Pública española le atribuye por tener una propiedad a su disposición. La base imponible es del 1,1 % del valor catastral si este se ha revisado en los últimos diez años, y del 2 % si la revisión se realizó hace más tiempo. Se aplica un impuesto del 19 % sobre dicho importe si reside en la UE, Noruega o Islandia, y del 24 % si reside fuera de ellas. Esta renta se declara mediante el Modelo 210, antes del 31 de diciembre del año siguiente.


Verder is er de Spaanse vermogensbelasting. Als niet-resident geldt een vrijstelling van 700.000 euro per persoon over je Spaanse bezittingen. Een stel dat samen koopt heeft dus samen 1,4 miljoen euro vrijstelling. Regio's mogen die vrijstelling aanpassen: de Comunidad Valenciana hanteert zelfs een miljoen euro per persoon. Daarboven lopen de tarieven op van ongeveer 0,2 tot 3,5 procent, terwijl onder meer Madrid, Andalusië, Murcia, Cantabrië, Extremadura en La Rioja een korting van 100 procent geven.


Hier zit een punt dat vaak over het hoofd wordt gezien en dat juist in je voordeel werkt: je schulden mag je van je Spaanse vermogen aftrekken, mits ze aantoonbaar aan dat Spaanse bezit gekoppeld zijn. Een hypotheek op de Spaanse woning verlaagt dus de grondslag voor de Spaanse vermogensbelasting. Wie contant koopt, wordt belast over de volle waarde.

Un dato tranquilizador: el impuesto de solidaridad sobre las grandes fortunas no afecta al comprador medio de una segunda vivienda. Solo se aplica a partir de un patrimonio neto español de aproximadamente 3,7 millones de euros.


Hoe vang je dit op: neem IBI, renta imputada en eventueel vermogensbelasting op in je jaarbegroting voor je koopt, en laat een fiscalist beoordelen wat een hypotheek in jouw situatie fiscaal doet.

In Nederland telt de woning ook mee in box 3

Je Spaanse woning verdwijnt niet uit het zicht van de Nederlandse fiscus. Als inwoner van Nederland geef je de woning op in box 3, tegen de waarde in het economisch verkeer in onbewoonde staat.


Je krijgt daarvoor aftrek ter voorkoming van dubbele belasting, dus in beginsel betaal je niet twee keer. In de praktijk pakt die aftrek volgens fiscalisten vaak net iets te laag uit, waardoor er een restje Nederlandse heffing overblijft. Grant Thornton rekent dat in een voorbeeld voor en komt uit op een paar honderd euro die alsnog dubbel wordt belast.



Hoe vang je dit op: beschouw het als een structurele post in plaats van een verrassing, en laat je aangifte de eerste jaren controleren door een adviseur die met buitenlands vastgoed werkt.

Verhuren mag, maar de regels veranderen snel

Verhuur wordt vaak gepresenteerd als de manier om de lasten te dragen. Dat kan, maar er is de laatste jaren veel veranderd en niet alles wat je online leest klopt nog.

Per 1 juli 2025 gold er een landelijk registratienummer voor kortdurende en toeristische verhuur. De Spaanse Hoge Raad heeft die landelijke regeling op 19 mei 2026 grotendeels vernietigd, omdat de staat volgens het hof niet de bevoegdheid had om zo'n register in te stellen. Het landelijke nummer is daarmee vervallen en er is tot nu toe geen vervangende wetgeving.


Wat wel blijft gelden zijn de registers en vergunningen van de autonome regio's, en die zijn de afgelopen jaren juist strenger geworden. Regio's als Catalonië, de Canarische Eilanden en Andalusië hebben hun eigen registratie, en veel gemeenten in populaire kustplaatsen geven geen nieuwe toeristische vergunningen meer af. Platforms als Airbnb en Booking blijven verplicht gegevens door te geven via het digitale loket.


Si resides en la UE, Noruega o Islandia y no eres residente, tributas un 19 % sobre tus ingresos por alquiler. Puedes deducir gastos como el impuesto sobre bienes inmuebles, las cuotas de la comunidad, el seguro, el mantenimiento y los intereses. Si resides fuera de la UE, tributas un 24 % sobre el alquiler bruto, sin deducciones. Puedes consultar en detalle qué está permitido si tu propiedad tiene una hipoteca en nuestro artículo sobre alquileres con hipoteca.


Belangrijk voor je financiering: de banken waarmee wij werken rekenen de verwachte huurinkomsten van de woning die je koopt niet mee bij de beoordeling. Bestaande huurinkomsten uit ander vastgoed tellen wel mee. Je kunt de aankoop dus niet rondrekenen met verhuur die er nog niet is.

Hoe vang je dit op: controleer voor je bod of die gemeente überhaupt nog vergunningen afgeeft, en reken je begroting door zonder huurinkomsten. Kan het huis ook zonder verhuur uit, dan is de verhuur winst in plaats van noodzaak.

Afstand kost tijd en leegstand kost geld

Una casa a 2000 kilómetros de distancia requiere un mantenimiento que no se puede realizar uno mismo. El sol, la sal y la humedad provocan un desgaste mayor al habitual, y una vivienda que ha permanecido sellada durante meses necesita inspección. Es fundamental contar con un responsable de llaves o administrador de la propiedad, un servicio de limpieza y alguien que pueda acudir en el lugar en un plazo de 24 horas en caso de fuga.


Existe también una obligación que a menudo se pasa por alto. Si compra una vivienda con una hipoteca, debe asegurarla contra daños estructurales, con el banco como beneficiario en la póliza. Esta cobertura se mantiene durante la vigencia del préstamo. Cabe mencionar que no es obligatorio contratar un seguro integral y usted es libre de elegir su propia aseguradora: el banco no puede imponérselo.

Y luego está el aspecto más difícil de cuantificar. Una segunda residencia crea una obligación. Muchos propietarios se encuentran yendo al mismo lugar todos los años, simplemente porque la casa está allí.


Hoe vang je dit op: begroot 1 tot 2 procent van de woningwaarde per jaar voor onderhoud en beheer, en wees eerlijk over hoe vaak je er realistisch komt. Twee weken per jaar is een dure vakantiewoning.

Wanneer wegen de nadelen niet op tegen de voordelen?

Een tweede huis in Spanje werkt vrijwel altijd als je het koopt om er zelf regelmatig te zijn en je de lasten zonder huurinkomsten kunt dragen. Het gaat mis als de rekensom alleen sluit met verhuur, als je de kosten koper als sluitpost behandelt, of als je uitgaat van een financiering die een Spaanse bank niet verstrekt.


Koop je vooral als belegging en niet om er zelf te zijn, dan gelden er andere afwegingen. Die staan in ons artikel over investeren in vastgoed in Spanje.

Wie de cijfers vooraf op tafel legt, komt zelden voor verrassingen te staan. Wie op de brochure afgaat, meestal wel.

Veelgestelde vragen

¿Cuáles son los gastos fijos anuales de una segunda vivienda en España?

Reken naast je hypotheeklast op IBI (0,4 tot 1,1 procent van de kadastrale waarde), de renta imputada, de opstalverzekering, gemeenschapskosten bij een appartement, nutsvoorzieningen en onderhoud. Voor onderhoud en beheer is 1 tot 2 procent van de woningwaarde per jaar een bruikbare vuistregel.

Hoeveel eigen geld heb ik minimaal nodig?

Supongamos un pago inicial mínimo del 30 por ciento del precio de compra, más entre un 10 y un 13 por ciento en gastos del comprador que no puede financiar conjuntamente. Para una vivienda de 400.000 euros, esto supone más de 165.000 euros de su propio dinero.

Moet ik mijn Spaanse woning in Nederland opgeven?

Ja. De woning valt in box 3, tegen de waarde in het economisch verkeer in onbewoonde staat. Je krijgt aftrek ter voorkoming van dubbele belasting, maar die aftrek pakt in de praktijk vaak net iets te laag uit.

¿Debo pagar el impuesto de sociedades español sobre mi segunda vivienda?

Pas boven de vrijstelling van 700.000 euro per persoon, en in de Comunidad Valenciana zelfs pas boven een miljoen euro per persoon. Je hypotheekschuld mag je van de grondslag aftrekken als die aan het Spaanse bezit gekoppeld is, en verschillende regio's geven een korting van 100 procent.

¿Todavía puedo alquilar mi casa a turistas?

Depende de la región y del municipio. El número de registro nacional fue anulado por el Tribunal Supremo español el 19 de mayo de 2026, pero los registros y permisos regionales siguen vigentes, y muchos municipios costeros ya no emiten nuevos permisos.

Kan ik de aankoop rondrekenen met verwachte huurinkomsten?

No. Los bancos españoles con los que trabajamos no tienen en cuenta los ingresos por alquiler previstos de la vivienda que está comprando. Los ingresos por alquiler de otras propiedades sí cuentan.