Comprar una casa a través de un banco en España: qué se compra y cómo financiarla.

En la página web de un banco español, un apartamento en la Costa Blanca se anuncia con un descuento del 30% sobre el precio de venta de la propiedad vecina. Uno hace los cálculos rápidamente: se ahorra decenas de miles de euros. Lo que uno desconoce en ese momento es si podrá financiar la compra, qué deudas tiene y si está tratando con un banco español o con un tribunal.



Want "van de bank kopen" is in Spanje geen één ding. Het zijn drie verschillende trajecten, met verschillende regels en verschillende financieringsmogelijkheden. In het ene geval denkt de bank graag met je mee over een hypotheek. In het andere geval moet je de volledige koopsom binnen twintig dagen op tafel leggen. Hieronder staat welk traject welk is, wat je als Nederlander of Belg realistisch kunt lenen en welke rekeningen van de vorige eigenaar bij de woning blijven horen.

Tabla de contenido

1. Van de bank kopen betekent drie verschillende dingen
2. Ruta 1: una propiedad de la cartera del banco.
3. Ruta 2: la subasta judicial a través de la BOE
4. Lo que realmente puedes pedir prestado como no residente
5. De taxatie bepaalt je hypotheek, niet de vraagprijs
6. Las deudas que se mudan con la casa
7. Is een bankwoning in 2026 nog een koopje?
8. Wat je regelt voordat je een bod uitbrengt
9. Veelgestelde vragen
10. Persoonlijk advies

Van de bank kopen betekent drie verschillende dingen

In Nederlandse artikelen over Spanje worden bankbeslag, veiling en bankwoning door elkaar gebruikt alsof het synoniemen zijn. Dat is precies waar het misgaat, want de financiering verschilt per traject volledig.

Het eerste traject is de woning die de bank inmiddels zelf in eigendom heeft. De vorige eigenaar kon niet meer betalen, de executie is afgerond en het pand staat nu op de balans van de bank. De bank is dan gewoon verkoper, net als elke andere verkoper, en verkoopt via een eigen verkooporganisatie.

La segunda opción es la subasta judicial. En este caso, la vivienda sigue siendo propiedad del dueño original, y el tribunal la vende para saldar la deuda. El banco es el acreedor, no el vendedor.

Het derde traject is de notariële veiling, die minder vaak voorkomt en vooral speelt bij verdelingen en bij bepaalde soorten schulden. Voor de meeste Nederlandse en Belgische kopers gaat het om de eerste twee.

Het verschil is niet academisch. Bij het eerste traject kun je een hypotheek aanvragen zoals bij elke andere aankoop. Bij het tweede kan dat in de praktijk niet, en dat is waar het bij de meeste kopers spaak loopt.

Ruta 1: una propiedad de la cartera del banco.

Spaanse banken verkopen hun eigen vastgoed niet vanuit het bankfiliaal, maar via aparte platforms en beheerders. Santander doet dat via Diglo, CaixaBank via BuildingCenter en Facilitea Casa, Sabadell via Solvia en Abanca via Escogecasa. BBVA en een aantal andere partijen hebben hun portefeuilles ondergebracht bij servicers als Haya. Ook Unicaja, Ibercaja, Bankinter en Kutxabank hebben een eigen vastgoedportaal.

Praktisch betekent dit dat je bij een filiaal niets wijzer wordt. De medewerker aan de balie heeft geen toegang tot dat aanbod en verwijst je naar het platform. Je bod loopt via de beheerder, niet via de bank zelf, en de doorlooptijd is meestal langer dan bij een particuliere verkoper omdat er intern getekend moet worden.

Dit traject is het traject waarover je in Spanje leest dat banken hun eigen woningen soepeler financieren. Op de Spaanse markt komt het inderdaad voor dat een bank op een pand uit de eigen portefeuille tot 90 of zelfs 100 procent financiert, met langere looptijden dan gebruikelijk. Dat is voor de bank aantrekkelijk, want ze verkoopt een actief én sluit een hypotheek.

Belangrijk om te weten: die aanbiedingen zijn gericht op de Spaanse woningmarkt en op mensen die in Spanje wonen en werken. De bronnen die deze percentages noemen, zeggen niets over kopers die buiten Spanje wonen. Als niet-resident kun je er dus niet vanuit gaan dat je diezelfde voorwaarden krijgt. Wat je wél kunt doen, is uitzoeken of de bank die het pand verkoopt jouw profiel financiert, en of er ruimte zit boven de standaardbandbreedte. Dat is een gesprek dat je voert vóórdat je biedt, niet erna.

Ruta 2: la subasta judicial a través de la BOE

Sinds de Ley 19/2015 van 13 juli 2015, uitgewerkt in Real Decreto 1011/2015 van 6 november 2015, verlopen alle gerechtelijke veilingen in Spanje uitsluitend elektronisch via het Portal de Subastas van het Boletín Oficial del Estado. Iedereen kan daar meekijken, ook vanuit Nederland of België. Een veiling staat minimaal twintig kalenderdagen open.

De regels zijn per 3 april 2025 aangescherpt door Ley Orgánica 1/2025 van 2 januari 2025. Twee wijzigingen raken je portemonnee direct.

• De borg om mee te mogen bieden is verhoogd van 5 naar 10 procent van de veilingwaarde, met een minimum van 1.000 euro (artikel 647 LEC).
• El plazo para depositar el resto del precio de compra se ha reducido de 40 a 20 días después del cierre de la subasta (Artículo 670 LEC).
• 
  

Veinte días es un plazo demasiado corto para solicitar una hipoteca en España siendo no residente. La tasación, la preparación del expediente, la aprobación y el asesoramiento notarial obligatorio no caben en ese tiempo. En la práctica, esto significa comprar una propiedad en subasta con fondos propios o con financiación ya obtenida, por ejemplo, con activos de los Países Bajos o Bélgica. Quien realice una oferta sin garantía y no cumpla el plazo pierde el depósito.

Er zit ook een bodem in de prijs. Gaat het om de hoofdverblijfplaats van de vorige eigenaar, dan mag de rechtbank het pand in beginsel niet gunnen onder 70 procent van de veilingwaarde. Alleen als het bod de volledige vordering van de schuldeiser dekt, kan er lager worden gegund, met 60 procent als ondergrens (artikelen 670 en 671 LEC). Het beeld van een villa die voor een kwart van de waarde wegtikt, klopt dus niet met de wet.



Tot slot: bij een veiling koop je wat er staat, in de staat waarin het staat. Je hebt meestal geen recht om binnen te kijken en de woning kan bewoond zijn. Het ontruimen daarvan is een aparte procedure, met eigen kosten en eigen doorlooptijd.

Lo que realmente puedes pedir prestado como no residente

Para una compra estándar en España, los compradores que no residen en el país tienen un margen de financiación de entre el 60 y el 70 por ciento. Quienes son residentes fiscales suelen alcanzar alrededor del 80 por ciento. Esta diferencia no es negociable, sino una característica estructural del sistema bancario español para este segmento, y se aplica incluso si el vendedor es un banco.

Reken dus op minimaal 30 procent eigen inleg, plus de kosten koper. Bij een woning van 250.000 euro betekent dat al gauw 75.000 euro eigen geld voor de aankoop zelf, en daarbovenop nog eens 10 tot 12 procent aan belasting, notaris, registratie en advocaat. Hoeveel dat in jouw situatie precies is, reken je uit met de hypotheekberekening, en wat er meetelt als eigen vermogen staat op de pagina over eigen vermogen voor een Spaanse hypotheek.

Además, un banco español analiza tus gastos mensuales. La regla general que aplican los bancos españoles es que el total de tus gastos de vivienda, incluyendo tu hipoteca holandesa o belga, no debe superar aproximadamente el 35% de tus ingresos netos. Por lo tanto, comprar una segunda vivienda mientras aún tienes pendiente la primera hipoteca afecta directamente a la cantidad que puedes solicitar en España.

De taxatie bepaalt je hypotheek, niet de vraagprijs

Dit is het punt waarop de meeste bankwoning-plannen stuklopen, en het staat zelden in de artikelen over bankbeslag.



Een Spaanse bank berekent het financieringspercentage niet over de prijs die je betaalt, maar over de laagste van twee waarden: de taxatiewaarde of de koopprijs. Koop je een woning voor 180.000 euro terwijl de taxateur op 160.000 euro uitkomt, dan rekent de bank haar 60 tot 70 procent over die 160.000 euro. Je leent dan maximaal 112.000 euro in plaats van de 126.000 euro waar je op rekende, en het verschil van 14.000 euro leg je er zelf bij.

Bij bankwoningen speelt dit vaker dan bij particuliere verkoop. De vraagprijs is door de verkopende partij bepaald op basis van haar eigen boekwaarde en verkoopdoelstelling, en die hoeft niet gelijk te lopen met wat een onafhankelijke taxateur eraan hangt. Dat kan twee kanten op vallen. Valt de taxatie hoger uit dan de vraagprijs, dan is de vraagprijs leidend en heb je geen extra ruimte. Valt de taxatie lager uit, dan is dat volledig jouw probleem.

La lección práctica: determine su capacidad de financiación antes de hacer una oferta, no después. Especialmente en España, donde el contrato preliminar de compraventa es mucho más estricto que el que suelen encontrar los compradores holandeses. El artículo 1454 del Código Civil español estipula que, en caso de impago o falta de pago inicial, el comprador puede rescindir el contrato perdiendo dicho pago, y el vendedor debe devolver el doble. Una cláusula de financiación, como es habitual en los Países Bajos, no se incluye de forma estándar. Si su hipoteca no se aprueba, perderá el pago inicial a menos que haya acordado lo contrario por escrito con antelación.

Las deudas que se mudan con la casa

Een woning die jarenlang leeg heeft gestaan of waarvan de eigenaar in de problemen zat, heeft vaak een staartje aan onbetaalde rekeningen. In Spanje blijft een deel daarvan aan het pand hangen, niet aan de vorige eigenaar.

Achterstallige bijdragen aan de vereniging van eigenaren zijn het bekendste voorbeeld. Artikel 9.1.e van de Ley de Propiedad Horizontal bepaalt dat de woning borg staat voor het al verstreken deel van het jaar waarin je koopt plus de drie voorafgaande kalenderjaren. Die termijn is in 2013 verruimd van één naar drie jaar door Ley 8/2013 van 26 juni 2013. Bij een complex met een hoge maandbijdrage kan dat om een fors bedrag gaan, en de vereniging kan zich op het pand verhalen.

Voor de onroerendezaakbelasting, de IBI, geldt iets vergelijkbaars. Artikel 64 van Real Decreto Legislativo 2/2004 bepaalt dat het onroerend goed verbonden is aan de betaling van de volledige belastingschuld, in een regeling van subsidiaire aansprakelijkheid. De gemeente spreekt dus eerst de oude eigenaar aan, maar als die niet betaalt, kan zij zich alsnog op de woning verhalen.

Además, puede haber inscripciones en el registro de la propiedad anteriores a la ejecución hipotecaria. Estas no desaparecen con la subasta. Un extracto actualizado del Registro de la Propiedad, la nota simple, muestra lo que está registrado. Solicitarla cuesta unos pocos euros y es la garantía más económica de todo el proceso.

Wat er verder nog aan overdrachtsbelasting, notaris- en registratiekosten bij komt, staat op de pagina over kosten koper bij een woning in Spanje. Houd er rekening mee dat de overdrachtsbelasting per regio verschilt en regelmatig wijzigt.

Is een bankwoning in 2026 nog een koopje?

La idea de viviendas bancarias a precios irrisorios surgió tras la crisis inmobiliaria, cuando los bancos españoles tenían un gran número de propiedades en sus balances y querían deshacerse de ellas. Esa imagen se ha mantenido, pero el mercado subyacente ha cambiado. Las carteras se han vendido a gestores especializados centrados en la rentabilidad, y los precios de la vivienda en España han subido considerablemente en los últimos años.

Dat betekent niet dat er niets te halen valt. Het betekent dat de winst tegenwoordig ergens anders zit dan in een spectaculaire korting op de vraagprijs. Waar je het verschil maakt:

• Bij een woning uit de bankportefeuille kan de verkopende bank bereid zijn de financiering zelf te doen, wat een aanvraag korter en zekerder maakt.
• Un vendedor que desea eliminar una propiedad de su balance suele ser más flexible en cuanto a la fecha de entrega y los defectos menores que un particular que tiene un apego emocional a su hogar.
• Panden die al lang in de portefeuille zitten, worden periodiek afgeprijsd. Dat is een kwestie van timing, niet van onderhandelen.

Donde *no* marcas la diferencia: pujar en una subasta sin tener el precio total de compra listo. Eso no es una compra inteligente; es arriesgarse a perder un depósito del 10 % más el tiempo invertido.

Wat je regelt voordat je een bod uitbrengt

De volgorde is bij dit type aankoop belangrijker dan bij een gewone aankoop, omdat je bij zowel de bankportefeuille als de veiling met korte reactietermijnen te maken krijgt.

• Solicita tu número NIE. Sin este número, no podrás registrar una propiedad a tu nombre ni obtener una hipoteca en España.
• Determina tu capacidad de endeudamiento con anticipación, basándote en tus ingresos y gastos actuales. Esto te dará una cantidad con la que contar, en lugar de simplemente esperarla.
• Vraag de nota simple op bij het eigendomsregister en laat die door een onafhankelijke Spaanse jurist lezen voordat je iets tekent.
• Vraag bij de vereniging van eigenaren een verklaring op over openstaande bijdragen, en bij de gemeente over openstaande IBI.
• Zoek uit welke bank het pand verkoopt en of die bank jouw profiel financiert. Op de pagina over banken in Spanje staan de verschillen tussen de grote partijen.
• Incluya los gastos del comprador en su presupuesto, no como un concepto final.

Veelgestelde vragen

¿Es posible financiar con hipoteca una propiedad adquirida en una subasta española?

In de praktijk niet. Sinds 3 april 2025 moet je het restant van de koopsom binnen twintig dagen na sluiting van de veiling storten (artikel 670 LEC). Een Spaanse hypotheekaanvraag als niet-resident duurt langer dan dat, inclusief taxatie en de verplichte notariële voorlichting. Voor een veiling heb je de koopsom dus beschikbaar, of financiering die je elders al hebt geregeld.

Hoeveel eigen geld heb je nodig voor een bankwoning in Spanje?

Para una propiedad del portafolio del banco, se aplican las mismas condiciones que para cualquier otra compra: como no residente, normalmente se financia entre el 60 y el 70 por ciento, lo que implica un pago inicial mínimo del 30 por ciento más entre el 10 y el 12 por ciento de los gastos del comprador. En una subasta, se requiere un depósito del 10 por ciento para poder participar en la subasta, seguido del pago del resto en un plazo de veinte días.

Klopt het dat Spaanse banken hun eigen woningen tot 100 procent financieren?

Dat komt op de Spaanse markt voor. De aanbiedingen waar dat over gaat, zijn gericht op kopers die in Spanje wonen en werken. Voor kopers van buiten Spanje is dat geen gegeven. Vraag het per pand na bij de bank die verkoopt, en ga niet uit van wat er in algemene Spaanse artikelen staat.

Neem je de schulden van de vorige eigenaar over?

Niet persoonlijk, maar een deel blijft wel aan de woning hangen. Voor achterstallige bijdragen aan de vereniging van eigenaren staat het pand borg voor het lopende jaar plus de drie voorafgaande kalenderjaren (artikel 9.1.e Ley de Propiedad Horizontal). Voor onbetaalde IBI geldt een subsidiaire aansprakelijkheid via artikel 64 van Real Decreto Legislativo 2/2004.

Kun je een veilingwoning vooraf bezichtigen?

Normalmente no. En una subasta judicial, la propiedad sigue perteneciendo al propietario original, quien no está obligado a permitirle el acceso. Por lo tanto, usted compra basándose en la información del expediente de la subasta y del registro de la propiedad, y no en lo que ha visto.

Verlies je je aanbetaling als de hypotheek niet rondkomt?

Als er arras zijn overeengekomen zonder aanvullende afspraak, wel. Artikel 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de koper de overeenkomst kan verbreken door de aanbetaling te verliezen. Een financieringsvoorbehoud is in Spanje niet standaard. Wil je die bescherming, dan moet die expliciet in het contract worden opgenomen voordat je tekent.